Blog / Artikel

Moet ik belasting betalen over de meerwaarde van een appartement dat ouder is dan 20 jaar?

De gemeentelijke vermogenswinstbelasting is een van de belastingen die de meeste vragen oproept bij woningverkopers, vooral als het een woning betreft die al enkele jaren oud is. Veel huiseigenaren vragen zich af of een appartement dat ouder is dan 20 jaar vermogenswinstbelasting moet betalen of, juist, of het is vrijgesteld vanwege het verstrijken van de tijd.

Het antwoord is niet zo eenvoudig als het lijkt. Het hangt minder af van de leeftijd van het appartement dan van de waarde van de grond en de winst die met de verkoop wordt behaald. Hieronder leggen we helder en actueel uit wanneer de betaling plaatsvindt, wie de betaling doet en hoe deze wordt berekend, met geverifieerde gegevens die in heel Spanje van toepassing zijn.

Wat is gemeentelijke vermogenswinstbelasting?

De gemeentelijke vermogenswinsten —de technische naam is Belasting op de waardestijging van stedelijke grond (IIVTNU)— belast de waardestijging van de grond waarop een woning is gebouwd tussen het moment van verwerving en het moment van verkoop.

Dat wil zeggen dat het niet gaat om de totale prijs van het appartement, maar alleen om de grondwaarde, vastgesteld door de gemeenteraad overeenkomstig haar kadastrale waarde en de tijd dat het goed in bezit is gebleven.

Voor een appartement dat ouder is dan 20 jaar geldt een vermogenswinstbelasting.

Ja, Voor een appartement dat ouder is dan 20 jaar, moet u belasting over de meerwaarde betalen., mits de grond in waarde is gestegen. De leeftijd van het onroerend goed ontheft u niet van de belasting: wat echt telt, is of de grond bij verkoop meer waard is dan bij aankoop.

Als u bijvoorbeeld in 2000 een huis hebt gekocht en het in 2025 voor een hogere prijs verkoopt, kan de gemeenteraad ervan uitgaan dat er sprake is geweest van een waardestijging en eisen daarom betaling van de gemeentelijke vermogenswinstbelasting.

Als de waarde van de grond echter is gedaald, bijvoorbeeld na een beurscrash of een kadastrale devaluatie, je moet niet betalen, op voorwaarde dat het verlies met documentatie kan worden aangetoond.

Wie betaalt gemeentelijke vermogenswinstbelasting?

De algemene regel is eenvoudig:

In een uitverkoopde gemeentelijke vermogenswinstbelasting wordt betaald door de verkoper.
Bij een erfenis of schenking, hij betaalt het erfgenaam of begiftigde, dat wil zeggen degene die het goed ontvangt.

Er kunnen echter uitzonderingen zijn indien dit uitdrukkelijk in het contract is overeengekomen. Bij de exploitatie van hoge waarde, zoals die waarbij luxe eigendommenis het gebruikelijk dat koper en verkoper onderhandelen over wie de kosten van de belasting op zich neemt, vooral in contexten waarin de berekening kan variëren afhankelijk van de toegepaste methode.

Hoe gemeentelijke vermogenswinsten worden berekend

Sinds de wetswijziging van 2021 zijn er twee berekeningsmethoden en de belastingbetaler kan de meest gunstige kiezen:

1. Objectieve methode (gebaseerd op de kadastrale waarde van de grond)

Het vermenigvuldigt de kadastrale waarde van de grond voor een coëfficiënt jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad, afhankelijk van het aantal jaren dat verstrijkt tussen de aankoop en de verkoop.
Vervolgens wordt het gemeentebelastingtarief toegepast, dat kan oplopen tot 30%.

Praktisch voorbeeld:

Kadastrale waarde van het perceel: € 60.000
Jaren van eigendom: 20 jaar
Coëfficiënt: 0,45
Belastingtarief: 25%

Berekening:
60.000 × 0,45 = € 27.000 (verhoging)
27.000 × 25% = 6.750 € van gemeentelijke vermogenswinsten.

2. Reële methode (volgens effectieve winst)

Het wordt berekend uit de verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, waarbij altijd rekening wordt gehouden met de verhouding die overeenkomt met het land (niet met het totaal van het huis).

Deze methode is doorgaans gunstiger in gebieden waar de grondprijzen weinig zijn gestegen of zelfs zijn gedaald.

Wanneer hoeft u geen vermogenswinstbelasting te betalen?

Er zijn verschillende situaties waarin deze belasting niet verschuldigd is, zelfs als het appartement ouder is dan 20 jaar:

Er is geen winst: indien de verkoopprijs gelijk is aan of lager is dan de aankoopprijs.
De grond is niet in waarde gestegen:Dit wordt aangetoond met geschriften en bonnen.
Overdrachten door middel van betaling in natura of executieverkopen van de gewone verblijfplaats.
Juridische hervormingenSinds 2021 heeft het Grondwettelijk Hof de verplichting om vermogenswinstbelasting te betalen wanneer er geen reële winst is, afgeschaft.

In alle gevallen is het essentieel de documentatie indienen dat het gebrek aan winst voor de betreffende gemeenteraad bewijst.

Welke factoren beïnvloeden de betaling?

Hoewel de duur van het eigendom (in dit geval meer dan 20 jaar) van invloed is op de toegepaste coëfficiënt, elimineert de belastingverplichting nietDe belangrijkste factoren die bepalen of er wel of niet betaald wordt, zijn:

Locatie en kadastrale waarde van het terrein.
Variatie op de vastgoedmarkt.
Aankoop- en verkoopprijs.
Kadastrale actualiseringen of stedelijke hervormingen.
Gemeentelijke regelgeving, aangezien elke gemeenteraad verschillende tarieven en coëfficiënten kan vaststellen.

Twee appartementen van dezelfde leeftijd kunnen dus heel verschillende uitkomsten hebben: bij de ene betaal je vermogenswinstbelasting en bij de andere niet.

Wat moet u doen als u een appartement heeft verkocht dat ouder is dan 20 jaar?

Als u onlangs een oud huis heeft verkocht, is het een goed idee om de volgende stappen te volgen:

Controleer de koop- en verkoopakten.
Controleer de aangegeven waarden en de verhouding die overeenkomt met het land.
Controleer de kadastrale waarde.
U vindt het op uw onroerendgoedbelastingbewijs of op de website van het Kadaster.
Vraag de berekening op bij de gemeente.
U kunt informatie opvragen over het geschatte bedrag en de beschikbare berekeningsmethoden.
Vergelijk de twee systemen (objectief en reëel).
Kies degene die voor u het meest gunstig is.
Als de waarde is gedaald, kunt u de vrijstelling aanvragen.
Lever bewijsstukken en voorkom dat u onnodig belastingen betaalt.

Vermogenswinst en erfenissen: wat gebeurt er met oude huizen?

Bij erfenissen kan de belasting ook van invloed zijn appartementen ouder dan 20 jaar, ook al hebben de erfgenamen er geen financieel voordeel bij gehad.
Het verschil is dat hier de vermogenswinst wordt berekend vanaf de datum waarop de overledene het onroerend goed heeft verworven tot het moment van overdracht.

Als de grond in waarde is gestegen, moet de erfgenaam deze betalen, zelfs als het appartement nog oud is. Als echter kan worden aangetoond dat er geen sprake is geweest van een waardestijging of dat de waarde gelijk is gebleven, kan de erfgenaam de erfbelasting aanvragen. volledige of gedeeltelijke vrijstelling.

Hoe u uw belastingaangifte kunt optimaliseren bij een verkoop die ouder is dan 20 jaar

Op de markt van luxe eigendommenIn een regio waar de bedrijfsvoering vaak ver boven het landelijk gemiddelde ligt, kan gemeentelijk belastingbeheer het verschil maken tussen efficiënte bedrijfsvoering en onnodige lasten.

Enkele nuttige tips:

De verkoop plannen met voorafgaand belastingadvies.
Kadastrale waarde bijwerken als er verschillen zijn met de werkelijke markt.
De meest gunstige berekeningsmethode kiezen om de belastingdruk te verminderen.
Contractueel onderhandelen die de betaling op zich neemt bij koop- en verkooptransacties.
Maak gebruik van vrijstellingen of kortingen bij verplaatsing van de gewone verblijfplaats, herinvestering of waardeverlies.

Een goede makelaar kan u helpen winstgevendheid maximaliseren en de belastingdruk op transacties met een hoge waarde minimaliseren.

Waar vind ik informatie en hoe voorkom ik fouten?

Omdat de regelgeving omtrent de gemeentelijke vermogenswinstbelasting per gemeente verschilt, is het raadzaam om:

Raadpleeg direct de gemeentelijk webportaal.
Bekijk de bijgewerkte belastingverordeningen.
Ga naar professionals die gespecialiseerd zijn in onroerendgoedbelasting en vermogensbeheer.

Bij Luxus Real Estates bieden we, als het gaat om premiumwoningen, persoonlijke begeleiding voor degenen die willen kopen of verkopen luxe eigendommen met volledige rechtszekerheid en adequate belastingplanning.

Dus…

Een appartement dat ouder is dan 20 jaar ja, u kunt vermogenswinstbelasting betalen, als de waarde van de grond is gestegen.
De belasting wordt betaald door de verkoper in een uitverkoop, of de erfgenaam in een opeenvolging.
Sinds 2021 zijn er twee manieren om het te berekenen, en u kunt de meest voordelige kiezen.
Geen betaling indien er was geen echte winst of als het land werd niet geherwaardeerd.
Elke gemeenteraad hanteert zijn eigen coëfficiënten en belastingtarievenDaarom is het raadzaam om advies in te winnen voordat u tekent.

Kennis en planning zijn de beste hulpmiddelen om ervoor te zorgen dat de verkoop van een huis, zelfs als het meer dan twintig jaar oud is, een transparante, winstgevende transactie is zonder fiscale verrassingen.

Gerelateerd

Volgende bericht