Hoeveel kost het om een huis te registreren in Spanje?

Bij de aankoop van een huis in Spanje gaat het niet alleen om het betalen van de overeengekomen prijs tussen koper en verkoper. Om de transactie rechtsgeldig te laten zijn en te registreren, is het essentieel om de woning bij de notaris te laten registreren en in te schrijven in het kadaster.

De kosten voor het registreren van een huis variëren afhankelijk van verschillende factoren: de waarde van het onroerend goed, de autonome regio waarin het zich bevindt, of het nieuwbouw of een bestaand huis betreft, of het een luxe woning betreft en de bijbehorende belastingen. In dit artikel, bijgewerkt tot augustus 2025, leggen we precies uit hoeveel het kost om een huis in Spanje te registreren en beantwoorden we belangrijke vragen.

Waarom is het nodig om een akte te schrijven?

Notarisatie betekent het formaliseren van de aankoop en verkoop bij een notaris. Dit proces garandeert rechtszekerheid voor beide partijen, beschermt de koper tegen mogelijke claims en maakt het mogelijk om het onroerend goed in te schrijven in het kadaster. In Spanje is dit de huidige wetgeving – voornamelijk de Burgerlijk Wetboek en de Wet op de overdrachtsbelasting en gedocumenteerde rechtshandelingen— waarin de criteria voor kosten en de te volgen stappen worden uiteengezet.

Tot de voordelen van schrijven behoren:

• Rechtszekerheid: de koper wordt de rechtmatige eigenaar.
• Openbaarmaking in het register: het onroerend goed wordt geregistreerd, waardoor fraude wordt voorkomen.
• Toegang tot financiering: Banken verstrekken alleen hypotheken op geregistreerde eigendommen.
• Vermogensbescherming: hiermee kunt u uw eigendomsrechten verdedigen tegen derden.

Hoeveel kost het om een huis te registreren in Spanje?

De kosten voor het registreren van een huis in Spanje bestaan uit verschillende posten:

1. Notariskosten

Notarissen in Spanje hanteren door de staat gereguleerde tarieven. De gemiddelde kosten van een verkoopakte variëren van 600 en 1.000 €, afhankelijk van de prijs van het onroerend goed. Hoe hoger de aankoopprijs, hoe hoger het tarief.

2. Kadaster

De inschrijving van de woning in het register brengt extra kosten met zich mee van tussen 400 en 800 €Het bedrag wordt berekend op basis van de geregistreerde waarde.

3. Bijbehorende belastingen

Belastingen vormen het grootste deel van de kosten:

• Overdrachtsbelasting (ITP):Het geldt voor bestaande woningen en varieert tussen 6 % en 10 %, afhankelijk van de autonome regio.
• VAT:Bij nieuwbouw betaalt de koper 10 % over de koopsom (21 % bij niet-aangesloten panden en garages).
• Gedocumenteerde juridische handelingen (AJD): belast notariële akten en varieert van 0,5 % tot 1,5 % van de waarde van het onroerend goed, afhankelijk van de autonome gemeenschap.

4. Beheer

Als u een bureau inhuurt om de registratie te verwerken en de belastingen te betalen, liggen de kosten rond de 300 en 500 €.

In totaal kan het registreren van een woning in Spanje tussen de 10 % en nog eens 12 % op de aankoopprijs.

Nieuwbouw versus bestaande woningen

De Spaanse wetgeving stelt verschillende criteria vast:

• Nieuwbouw: De koper betaalt BTW (10 %) en AJD (AJD). Notaris- en registratiekosten blijven hetzelfde.
• Tweedehands: De koper betaalt ITP in plaats van BTW, plus notaris- en registratiekosten.

In beide gevallen is het raadzaam om vooraf een kostenspecificatie op te vragen om verrassingen te voorkomen.

Luxe eigendommen

Bij luxe woningen stijgen de notaris- en registratiekosten, omdat ze direct gekoppeld zijn aan de waarde van het onroerend goed. Een villa met een waarde van meer dan 2 miljoen euro kan bijvoorbeeld notariskosten genereren die hoger zijn dan... 2.000 €, naast een hogere ITP of AJD in absolute termen. Dit is hier vooral aan te raden. neem contact op met een makelaar gespecialiseerde, zoals die van Luxus Real Estates.

Wat moet ik doen als ik niet genoeg geld heb om de akte te ondertekenen?

Het komt vaak voor dat kopers wel geld hebben voor de aanbetaling op de woning, maar niet genoeg voor de afsluitkosten. In deze gevallen zijn er alternatieven:

• HypotheekverlengingSommige banken staan toe dat u de kosten van de akte in de hypotheek opneemt.
• Persoonlijke lening: Hoewel de rente hoger is, kunnen deze kosten hiermee worden gedekt.
• Onderhandeling met de verkoper:Soms wordt er overeengekomen dat de koper deze kosten in termijnen betaalt.

Vooruit plannen is essentieel, want zonder een authentieke akte is de verkoop niet juridisch rond.

Historische veranderingen in de kosten van het schrijven van titels in Spanje

De afgelopen decennia zijn de kosten voor het registreren van een woning aanzienlijk veranderd:

• jaren negentig:De AJD had in verschillende gemeenten lagere tarieven, waardoor registratie betaalbaarder werd.
• jaren 2000:Door de vastgoedhausse stegen de inkomsten uit eigendomsoverdracht (ITP) en eigendomsoverdracht (AJD), waardoor de hogere tarieven consolideerden.
• Crisis van 2008:Sommige autonome regio's verhoogden de belastingtarieven om de daling van de belastinginkomsten te compenseren.
• Recente hervormingen (2018-2023)Het Hooggerechtshof en de regelgeving hebben verduidelijkt dat de bank bepaalde hypotheekkosten (zoals registratiekosten) voor haar rekening neemt, waardoor de last voor de koper wordt verlicht.
• 2024-2025: De tarieven voor eigendomsoverdracht (ITP) en wettelijk vastgelegde documenten (AJD) blijven hoog, met aanzienlijke regionale verschillen. In sommige regio's, zoals Madrid, zijn gedeeltelijke kortingen toegestaan voor jongeren en grote gezinnen.

Deze veranderingen laten zien hoe de Spaanse wetgeving Het is essentieel geweest voor het vaststellen van de kosten, door strikte criteria te definiëren voor de verdeling van de kosten tussen kopers, verkopers en financiële instellingen.

Wetgeving in andere landen in Europa en Latijns-Amerika

Het schrijfproces en de kosten ervan variëren sterk in andere landen:

• Frankrijk: "Notariskosten" omvatten belastingen en honoraria, variërend van 7 tot 8 procent van de aankoopprijs. De Franse wetgeving centraliseert deze criteria op nationaal niveau.
• Duitsland: Notaris- en registratiekosten bedragen 1,5 % – 2 %, plus een overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) tussen 3,5 % en 6,5 %, afhankelijk van de deelstaat.
• Italië:De notariskosten zijn lager, maar de belastingen kunnen tussen de 2 en 9 % van de aankoopprijs bedragen.
• Argentinië: : De kosten voor notariële akte bedragen ongeveer 7 % – 8 %, inclusief de zegelbelasting (over het algemeen 3,6 %) en de gereguleerde notariskosten.
• Mexico: varieert per staat, maar kan variëren van 4 % tot 7 %, waarbij de onroerendgoedbelasting (OAC) het belangrijkste onderdeel is.

Door deze systemen met elkaar te vergelijken, begrijpen we hoe belangrijk de Spaanse wetgeving is als garantie voor rechtszekerheid en transparantie, doordat duidelijk wordt vastgelegd wie wat moet betalen.

Het is zonder twijfel essentieel voor elke koper om te weten hoeveel het kost om een huis in Spanje te registreren, aangezien de kosten kunnen oplopen tot 10% tot 12% van de prijs van het onroerend goed. De Spaanse regelgeving, via de Burgerlijk Wetboek en de Wet op de overdracht en gerechtelijke vervolging (ITP) en de incasso (AJD), beschrijft nauwkeurig de te volgen criteria. Het verschil tussen nieuwbouw en renovatie, de impact van luxe woningen en de noodzaak om extra financiering te verstrekken, maken planning essentieel.

Met professioneel advies bent u er niet alleen zeker van dat u aan alle wettelijke vereisten voldoet, maar bespaart u ook op de financiële lasten van een proces dat weliswaar kostbaar is, maar dat u wel maximale bescherming van uw activa en juridische zaken voor de koper biedt.