Afschrijving van vastgoedinvesteringen: hoe u deze stapsgewijs berekent en uw investering optimaliseert

Het kopen van onroerend goed blijft een van de veiligste manieren om uw vermogen te beschermen. Maar om het echt winstgevend te maken, moet u alle factoren begrijpen die de waarde ervan in de loop der tijd beïnvloeden. Een belangrijke factor is de afschrijving van vastgoedinvesteringen.

Weten hoe het wordt berekend, welke kosten u kunt aftrekken en wanneer het van toepassing is, helpt u uw winst te optimaliseren, minder belasting te betalen en meer strategische beslissingen te nemen. Hieronder leggen we alles in detail uit.

Wat is afschrijving op vastgoedbeleggingen?

De afschrijving van een vastgoedbelegging is een boekhoudkundig en fiscaal proces dat bestaat uit het spreiden van de waarde van het vastgoed over de geschatte economische levensduur, waardoor rekening wordt gehouden met slijtage of waardeverlies in de loop der tijd.

Dit concept is essentieel als u uw eigendom toewijst aan huur of naar een economische activiteit, omdat u dit waardeverlies als jaarlijkse kosten kunt aftrekken van uw belastingaangifte. Dit betekent dat u uw belastingvoordeel kunt verminderen dankzij een aftrek die de natuurlijke achteruitgang van het onroerend goed weerspiegelt.

Maar het is niet alleen een belastingvoordeel. Het is ook een planningstool Het helpt u om in elke fase een duidelijk beeld te krijgen van de werkelijke waarde van uw investering, zodat u weloverwogen beslissingen kunt nemen en kunt anticiperen op toekomstige herinvesteringen of renovaties.

Hoe wordt de afschrijving van vastgoedinvesteringen berekend?

In Spanje is de meest gebruikte formule om afschrijving te berekenen: lineair systeem, waarbij elk jaar hetzelfde percentage van de afschrijfwaarde van het onroerend goed wordt afgetrokken.

Welk deel van het onroerend goed kan worden afgeschreven?

Je moet onderscheid maken tussen twee waarden:

• Grondwaarde:Er wordt niet afgeschreven, omdat het land niet verslijt.
  
• Bouwwaarde: Ja, het wordt afgeschreven, omdat het door gebruik en het verstrijken van de tijd waarde verliest.
  

Criteria van de Belastingdienst

Volgens de Spaanse belastingwetgeving kunt u een minimale afschrijving van 3% per jaar over de hoogste waarde tussen:

1. De aanschafprijs van het onroerend goed (exclusief de waarde van de grond).
   
2. De kadastrale waarde van het gebouw (met uitzondering van de grond).
   

Formule voor het berekenen van de jaarlijkse afschrijving:

Jaarlijkse afschrijving = afschrijfbare waarde × 3%

Praktisch voorbeeld

Stel je voor dat je een appartement in Madrid koopt voor € 220.000.
Volgens het kadaster komt 20% van de waarde overeen met de grond, dat wil zeggen € 44.000.

• Aanschafwaarde: 220.000 €
  
• Grondwaarde: 44.000 €
  
• Afschrijfwaarde: € 220.000 – € 44.000 = € 176.000
  
• Jaarlijkse afschrijving: 176.000 € × 3% = 5.280 €
  

Dit bedrag is jaarlijks aftrekbaar, zolang de woning verhuurd wordt of onderdeel is van een economische activiteit.

Belangrijk: U kunt niet meer dan 100% van de opgebouwde afschrijfbare waarde afschrijven. Als u deze limiet overschrijdt, kunt u te maken krijgen met boetes of correcties van de Belastingdienst.

Zijn investeringen in vastgoed altijd rendabel?

Nee. Vastgoedbeleggingen worden alleen afgeschreven als ze voor een economische activiteit worden gebruikt of inkomsten genereren., zoals bij verhuur. Als u de woning als hoofdverblijfplaats gebruikt, kunt u geen fiscale afschrijving toepassen, hoewel u intern wel een theoretische berekening kunt uitvoeren.

U kunt aflossen als…

• Uw woning wordt verhuurd, voor residentiële of toeristische doeleinden.
  
• Het onroerend goed maakt deel uit van uw economische activiteit (bijvoorbeeld een bedrijfspand of kantoor).
  
• Slechts een deel van de ruimte wordt beroepsmatig gebruikt (bijvoorbeeld als u thuis in een bepaalde ruimte werkt).
  

Je kunt niet aflossen als…

• U gebruikt het onroerend goed als uw vaste verblijfplaats.
  
• Het betreft een tweede woning, die niet verhuurd wordt.
  
• Hij is werkloos en genereert geen inkomen.
  

Wat gebeurt er als het gebruik van het onroerend goed verandert?

Als u besluit uw hoofdwoning te verhuren, kunt u beginnen met afbetalen zodra deze als huurwoning is aangemerkt. Hiervoor heeft u ondersteunende documentatie nodig, zoals een huurovereenkomst of een gepubliceerde advertentie.

Belangrijkste aanbevelingen voor correcte afschrijving

1. Maakt onderscheid tussen grond en bouwOm fouten te voorkomen, controleer de kadastrale waarde van het onroerend goed, die dit verschil meestal aangeeft. U kunt ook een officiële taxatie aanvragen.
   
2. Omvat alle kosten in de aanschafwaarde: notaris, belastingen (zoals ITP), registratie, commissies, noodzakelijke renovaties voorafgaand aan de verhuur… Al deze concepten maken deel uit van de afschrijfbare waarde.
   
3. Bewaar alle documentatie: zij kunnen het bij een belastingcontrole bij u opvragen.
   
4. Vermijd het overschrijden van 100% van de afschrijfbare waarde:U kunt niet meer aftrekken dan de werkelijke waarde van de bouw.
   
5. Houd bij verkoop van het onroerend goed rekening met afschrijving:Hoe meer u heeft afgeschreven, hoe lager de resterende belastbare waarde is en hoe hoger de belastbare vermogenswinst.
   

Een woning kopen in Spanje: belangrijke tips voor investeerders

Als u overweegt een woning als investering te kopen, raden we u aan om vanaf het begin na te denken over de aflossing. Deze tips kunnen u helpen uw aankoop te maximaliseren:

1. Kies de locatie goed

Geef prioriteit aan gebieden met een hoge huurvraag: buurten met goede vervoersverbindingen, dicht bij universiteiten, toeristische gebieden of gebieden die zich in stedelijke ontwikkeling bevinden. Een hogere vraag betekent een hogere bezetting en een lager risico.

2. Bereken de nettowinstgevendheid

Beperk je niet tot de aankoopprijs. Tel je jaarlijkse uitgaven (onroerendezaakbelasting, gemeentelijke kosten, verzekeringen, onderhoud en afschrijving) bij elkaar op en vergelijk deze met je huurinkomsten om echt inzicht te krijgen in hoeveel je per jaar verdient.

3. Renoveren kan u helpen meer af te trekken

Als u structurele renovaties uitvoert die de levensduur van het pand verlengen, kunnen deze kosten worden toegevoegd aan de afschrijfwaarde.

4. Geef uw inkomsten correct op

U kunt de afschrijving alleen toepassen als u de verhuur of het economisch gebruik van de woning meerekent. Een goede belastingadviseur kan u hierbij helpen.

5. Heb een langetermijnvisie

Afschrijving is vooral nuttig als u het onroerend goed jarenlang in bezit heeft. Door af te schrijven, verbetert u ook uw vermogens- en belastingplanning.

Vraag persoonlijk advies aan

Zoals u kunt zien, is het begrijpen en correct toepassen van de afschrijving van vastgoedbeleggingen Het zorgt er niet alleen voor dat u minder belasting betaalt, maar ook dat u beter geïnformeerde beslissingen kunt nemen over uw beleggingen. Niet alle situaties zijn hetzelfde, dus goed advies kan een groot verschil maken.

In Luxus Immobilien Wij beschikken over een team van experts op het gebied van vastgoedinvesteringen die u kunnen helpen bij het berekenen van het meest geschikte afschrijvingspercentage voor uw situatie, bij het selecteren van panden met een hoog potentieel en bijstaan tijdens het gehele aankoop- en beheerproces. Neem contact op met onze makelaars Het is de eerste stap naar veilig en winstgevend beleggen.