Alles wat u moet weten over belastingen bij de verkoop van uw huis

Het verkopen van een woning in Spanje gaat niet alleen over het vinden van de ideale koper, het overeenkomen van een eerlijke prijs en het tekenen bij de notaris. Achter elke vastgoedtransactie schuilt een reeks fiscale verplichtingen en juridische kosten die belangrijk zijn om vooraf te weten om onaangename verrassingen te voorkomen. In dit artikel zetten we de te betalen belastingen bij de verkoop van een huis, de kosten die gepaard gaan met de verkoop van een appartement, hoe deze worden berekend, wie ze moet betalen en welke uitzonderingen of belastingvoordelen de huidige Spaanse wetgeving biedt, duidelijk en uitgebreid uiteen.

1. Welke belastingen moet ik betalen bij de verkoop van een huis?

De verkoop van een woning genereert een reeks verplichte belastingen, zowel op staats- als gemeentelijk niveau. Over het algemeen moet de verkoper twee belangrijke belastingen betalen:

naar) Persoonlijke inkomstenbelasting – Persoonlijke inkomstenbelasting

De verkoop van een woning kan een kapitaalwinst, die moet worden aangegeven in de bijbehorende belastingaangifte. Deze winst wordt berekend door de aankoopprijs (plus kosten en verbeteringen) af te trekken van de verkoopprijs (na aftrek van kosten).

Hoe wordt vermogenswinst berekend?

De formule is als volgt:

Winst = Overdrachtswaarde – Aanschafwaarde

• Transmissiewaarde: Verkoopprijs minus bijkomende kosten (notaris, meerwaarde, makelaarscourtage, etc.).
  
• Aanschafwaarde: Aankoopprijs plus betaalde belastingen (zoals overdrachtsbelasting of BTW), notaris- en registratiekosten en eventuele investeringen in verbeteringen.
  

Belastingtarieven van toepassing in 2025:

• Tot € 6.000: 19 %
  
• Van € 6.000,01 tot € 50.000: 21 %
  
• Van € 50.000,01 tot € 200.000: 23 %
  
• Meer dan € 200.000: 27 %
  
• Meer dan € 300.000: 28 % (nieuw onderdeel toegevoegd in de belastinghervorming van 2024)
  

Deze belasting moet worden aangegeven in de aangifte inkomstenbelasting voor het jaar volgend op de verkoop. Er zijn echter belangrijke uitzonderingen, zoals we later zullen zien.

b) Gemeentelijke vermogenswinsten – Belasting op de waardestijging van stedelijke grond (IIVTNU)

Deze lokale belasting belast de stijging van de waarde van stedelijke grond Vanaf het moment dat het onroerend goed wordt verworven tot aan de verkoop ervan. De kosten worden geheven door de betreffende gemeente.

Wie betaalt gemeentelijke vermogenswinstbelasting?

In de regel geldt: de verkoper is de belastingplichtige, behalve in geval van erfenis of schenking, waarbij de lasten bij de begunstigde liggen.

Hoe wordt het berekend?

Sinds de hervorming die door de Koninklijk Besluit-Wet 26/2021, zijn er twee berekeningsmethoden:

• Doelsysteem: Er wordt een vaste coëfficiënt toegepast op de kadastrale waarde van de grond en het aantal verstreken jaren.
  
• Echt systeem: Het verschil tussen de verkoopwaarde en de aanschafwaarde wordt berekend door een evenredig deel toe te passen op de kadastrale waarde.
  

De belastingplichtige kan de meest gunstige methode kiezen. Daarnaast, als er geen winst was, er is geen betalingsverplichting (uitspraak van het Grondwettelijk Hof van 2021).

2. Overige kosten bij de verkoop van een appartement

Naast de belastingen moeten we ervan uitgaan diverse kosten die verband houden met de operatie, wat een aanzienlijk percentage van de verkoopwaarde kan vertegenwoordigen.

a) Notariskosten

Hoewel de notariskosten doorgaans door de koper worden gedragen, kan het voorkomen dat de verkoper het volgende moet betalen:

• Een deel van de openbare akte van verkoop, indien overeengekomen.
  
• Hypotheekannulering (indien het onroerend goed met hypotheek is bezwaard).
  
• Verlenen van volmachten, in geval van juridische vertegenwoordiging.
  

b) Doorhaling van de inschrijving van de hypotheek

Als de woning is verkocht met een lopende hypotheek, moet de verkoper deze annuleren vóór de Kadaster, wat impliceert:

• Notariële akte van nietigverklaring
  
• Registratiekosten
  
• Beheerskosten
  

Dit proces kan tussen de 600 en 1.000 euro, afhankelijk van de hoeveelheid en de autonome regio.

c) Energie-efficiëntiecertificaat

Sinds 2013 is het verplicht om de koper een energiecertificaat geldig, afgegeven door een gekwalificeerde technicus. De kosten variëren meestal tussen 70 en 250 euro.

d) Certificaat van bewoonbaarheid

Hoewel het niet in alle autonome gemeenschappen verplicht is, kan het nodig zijn de verkoop te formaliseren. Het is 15 jaar geldig en kost ongeveer 50-100 euro.

e) Makelaarskosten

Bij verkoop via een makelaar betaalt de verkoper doorgaans een commissie over de uiteindelijke verkoopprijs, die in Spanje doorgaans tussen de 3% en 5%, plus BTW.

3. Belastingvrijstellingen: Wanneer zijn er vrijstellingen van omzetbelasting?

De wet voorziet bijzondere situaties waarbij de verkoper geheel of gedeeltelijk kan worden vrijgesteld van het betalen van inkomstenbelasting of vermogenswinstbelasting.

a) Vrijstelling voor herinvestering in gewone verblijfplaats

Als het bedrag dat uit de verkoop wordt verkregen, wordt herinvesteerd in de aankoop van een nieuw exemplaar gewone verblijfplaatsU kunt vrijstelling van inkomstenbelasting op vermogenswinst aanvragen. Aan de volgende voorwaarden moet worden voldaan:

• Het verkochte onroerend goed moet gedurende ten minste één jaar de gewone verblijfplaats van de belastingplichtige zijn geweest. drie jaar.
  
• De herinvestering moet binnen een termijn van twee jaar van de verkoop (voor of na).
  
• Het volledige verkregen bedrag moet worden toegewezen.
  

b) Mensen ouder dan 65 jaar

Mensen van 65 jaar en ouder zijn vrijgesteld van belasting over de winst die zij maken als zij hun primaire woning verkopen, ongeacht of zij herinvesteren.

Ook als u een tweede huis verkoopt en het geld opnieuw investeert in een verzekerde lijfrente, tot een maximum van 240.000 euro, kunnen ook in aanmerking komen voor een gedeeltelijke vrijstelling.

c) Verkoop met verlies

Als de transactie verlies oplevert (d.w.z. als de transactie voor een lagere prijs dan de kostprijs wordt verkocht), is deze niet onderworpen aan inkomstenbelasting en kan deze ook worden verrekend met andere vermogenswinsten.

4. Wat gebeurt er als een huis wordt geërfd of geschonken?

Hoewel het geen traditionele koop en verkoop is, brengt de overdracht van onroerend goed door erfenis of schenking ook bepaalde fiscale verplichtingen met zich mee:

• In het geval van erfenis, de erfgenamen moeten de Erf- en schenkbelasting en de gemeentelijke vermogenswinsten.
  
• Als een onroerend goed wordt geschonken, moet de schenker de vermogenswinst opgeven bij de inkomstenbelasting en betaalt de ontvanger schenkingsbelasting.
  

5. Welke kosten komen voor rekening van de koper?

Hoewel dit artikel zich richt op de belastingen en kosten die van invloed zijn op de verkoper, is het belangrijk om te weten waarvoor de koper verantwoordelijk is, omdat dit van invloed kan zijn op de onderhandeling:

• Aankoopbelastingen (ITP of BTW)
  
• Notariskosten (tenzij anders overeengekomen)
  
• Inschrijving in het Kadaster
  
• Financiering (taxatie, openingskosten, beheer, etc.)
  

6. Sleutels tot belastingoptimalisatie van de verkoop

Er zijn verschillende juridische strategieën die u kunnen helpen de belastingdruk minimaliseren Bij de verkoop van een woning in Spanje:

• Accrediteer alle verbeteringskosten (renovaties, uitbreidingen) met bankfacturen en betalingen, om de aanschafwaarde te verhogen.
  
• Alles opnemen aftrekbare kosten bij de berekening van de inkomstenbelasting.
  
• Plan vooruit herinvestering in primaire woning als u gebruik wilt maken van de vrijstelling.
  
• Als u uw tweede huis wilt verkopen, overweeg dan de mogelijkheden van een lijfrente of een geplande schenking.
  

Naast de standaardbelastingen is het ook de moeite waard om rekening te houden met de volgende aspecten:

• De fiscale woonplaats van de koper of verkoper (vooral als een van de partijen in het buitenland woont).
  
• De mogelijke onderwerping aan de Vermogensbelasting.
  
• Regionale regelgeving (bijvoorbeeld op de Balearen, Catalonië of Andalusië) die van invloed is op transacties met een hoge waarde.
  

• Economische sancties (van 50 % tot 150 % van de belastingschuld)
  
• Toeslagen voor late indiening
  
• Rente over te late betaling
  
• Zelfs strafrechtelijke aansprakelijkheid in ernstige gevallen
  

Zoals we kunnen zien, is de verkoop van een huis in Spanje niet alleen een commerciële transactie; het is ook een fiscale transactie. Kennis van de details van de belastingen die u moet betalen bij de verkoop van een huis, Dat kosten bij de verkoop van een appartement Er moet rekening mee worden gehouden en hoe u elke stap goed plant, kan het verschil maken tussen een winstgevende verkoop en een dure ervaring.

Als u overweegt om uw woning te verkopen, of het nu uw vaste woning, een tweede huis of een luxe woning betreft, lees dan meer, laat u adviseren en omring uzelf met professionals die uw belangen behartigen.