Qué preguntar antes de comprar un piso

Comprar vivienda implica una de las decisiones patrimoniales más relevantes para cualquier persona. Antes de firmar, conviene contar con un checklist que permita evaluar el inmueble desde todos los ángulos: legal, técnico, económico y estratégico.

Preguntar con precisión evita riesgos, anticipa costes ocultos y aporta una visión realista sobre la inversión. El siguiente listado recoge qué preguntar cuando vas a comprar un piso y qué preguntar al comprar una casa, estructurado en bloques de análisis para que puedas tomar decisiones informadas con criterios profesionales.

Qué preguntar cuando vas a comprar un piso

La calidad de las preguntas determina la calidad de la compra. Estas cuestiones clave te permiten detectar incidencias, valorar el potencial del inmueble y confirmar que la operación responde a tus expectativas.

Estado legal y situación registral del inmueble

Documentación esencial para descartar cargas y riesgos

• ¿Cuál es la situación registral real del piso? Solicita una nota simple actualizada para verificar a quién pertenece el inmueble, si existe una hipoteca vigente, embargos o afecciones urbanísticas. Esta comprobación es imprescindible antes de cualquier señal.
  
• ¿El vendedor es el propietario legítimo y único? En pisos heredados, divorcios o cotitularidades, conviene confirmar que todas las partes autorizan la venta y que la sucesión está correctamente formalizada.
  
• ¿El inmueble está libre de arrendamientos? Pregunta si existe algún contrato de alquiler activo, cuál es su duración y si se ha inscrito en el Registro.
  
• ¿El inmueble está al corriente de IBI y basuras? Solicita justificantes de pago del último año para evitar cuotas pendientes que debas asumir tras la compra.
  
• ¿La vivienda dispone de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación? En muchas comunidades es obligatoria para contratar suministros y realizar reformas legalizadas.
  

Situación urbanística y normativa

Preguntas para evitar sanciones o limitaciones futuras

• ¿La vivienda es conforme a planeamiento? Verifica si existen expedientes abiertos por ampliaciones ilegales, cierres de terrazas o cambios de uso no autorizados.
  
• ¿Se permite el uso que planeas darle? Si tu intención es alquilar a corto plazo o convertir el ático en un espacio abierto, pregunta por las restricciones de la comunidad autónoma y del ayuntamiento.
  
• ¿Existen afecciones urbanísticas previstas? Nuevas rondas, soterramientos o recalificaciones pueden afectar al valor y al uso del inmueble.
  

Qué preguntar al comprar una casa

Comprar una casa o chalet introduce variables adicionales: mantenimiento, estructuras, eficiencia energética y sistemas constructivos. Estas preguntas permiten evaluar la sostenibilidad técnica y financiera de la vivienda.

Estado de conservación y estructura

Información técnica para valorar el coste real de la propiedad

• ¿Cuándo se construyó y qué reformas se han realizado? Pide fechas exactas, permisos de obra y facturas. Esto te permite identificar la calidad de los materiales utilizados y anticipar futuras renovaciones.
  
• ¿Existen informes técnicos recientes? Un ITE o un informe de arquitecto puede revelar humedades estructurales, grietas activas, asentamientos del terreno o defectos constructivos.
  
• ¿Se han realizado revisiones de instalaciones? Electricidad, fontanería, gas, aislamiento y cubierta deben contar con certificaciones actualizadas. En viviendas unifamiliares, la revisión del tejado y de la impermeabilización es crítica.
  
• ¿Qué vida útil tienen los sistemas principales? Una caldera cercana al final de su vida útil o un sistema de climatización desfasado pueden implicar gastos significativos a corto plazo.
  

Entorno, parcela y accesos

Claves para comprender el valor añadido y las limitaciones

• ¿Cuál es la superficie real de la parcela? Pregunta por metros escriturados y metros catastrales, y comprueba si coinciden.
  
• ¿Existen servidumbres de paso o limitaciones de uso? Las servidumbres pueden reducir la privacidad o impedir ciertas construcciones.
  
• ¿Cómo se gestionan los accesos y suministros? En casas aisladas o urbanizaciones privadas, es importante saber quién asume el mantenimiento de caminos, depuradoras o alumbrado.
  
• ¿Qué ruidos o actividades existen en la zona? Averigua si hay obras previstas, tráfico intenso, locales con licencia nocturna o industrias cercanas.
  

Evaluación económica y fiscal de la compra

El precio visible nunca es el coste real. Para valorar la operación correctamente, es necesario preguntar por todos los gastos asociados, tanto inmediatos como a medio plazo.

Costes directos e impuestos

Lo que debes confirmar para evitar sorpresas financieras

• ¿Cuál es el precio final con todos los impuestos incluidos? Diferencia entre obra nueva (IVA + AJD) y segunda mano (ITP). Pregunta por la base imponible, los tipos aplicables y los gastos estimados de notaría y registro.
  
• ¿Qué costes adicionales tendrás que asumir? Honorarios de gestoría, tasación (si hay hipoteca), certificados energéticos, actualizaciones registrales o seguros obligatorios.
  
• ¿Existen derramas aprobadas o pendientes? Las derramas por ascensor, fachada, cubierta, eficiencia energética o garaje pueden representar miles de euros adicionales.
  

Gastos de comunidad y mantenimiento

Preguntas clave para prever la sostenibilidad económica

• ¿Cuánto se paga de comunidad y qué servicios incluye? Piscina, vigilancia, jardines, calefacción central o limpieza pueden encarecer notablemente la cuota.
  
• ¿Cómo es el nivel de solvencia de la comunidad? Pregunta si existen vecinos morosos, ya que esto puede afectar al mantenimiento o anticipar incrementos de cuota.
  
• ¿Cuál es el gasto estimado de suministros? Solicita recibos de luz, gas y agua de los últimos meses para estimar consumos reales y detectar ineficiencias.
  

Eficiencia energética y costes a largo plazo

La eficiencia energética influye directamente en el confort, el gasto mensual y el valor del inmueble en el mercado.

Aislamiento, climatización y orientación

Preguntas para identificar viviendas más rentables y confortables

• ¿Cuál es la calificación energética del inmueble? Una mala calificación puede implicar inversiones futuras en aislamiento, ventanas o climatización.
  
• ¿Qué tipo de ventanas y cerramientos tiene? Doble acristalamiento, rotura de puente térmico o persianas aislantes aportan confort y reducen el gasto.
  
• ¿Cómo es la orientación y la entrada de luz? La orientación sur puede mejorar el rendimiento térmico, mientras que una orientación norte suele requerir mayor calefacción.
  
• ¿Qué sistema de calefacción y refrigeración utiliza? Aerotermia, calderas de condensación o sistemas multisplit tienen un comportamiento energético muy distinto.
  

Potencial de mejora y revalorización

Preguntas que marcan la diferencia en la rentabilidad a futuro

• ¿El inmueble permite reformas sin limitaciones normativas? Cambios de distribución, ampliaciones o apertura de espacios pueden aumentar el valor patrimonial.
  
• ¿Cómo evoluciona el precio del metro cuadrado en la zona? Tendencias de demanda, proyectos urbanísticos cercanos y calidad del barrio determinan la revalorización futura.
  
• ¿Existen incentivos o ayudas públicas para mejorar eficiencia energética? Programas autonómicos o fondos europeos pueden reducir notablemente la inversión inicial.
  

Comunidad y calidad de vida

La vivienda no es solo un espacio físico; también es el entorno humano, la convivencia y los servicios disponibles.

Comunidad de propietarios y convivencia

Preguntas que definen tu experiencia diaria

• ¿Se permiten mascotas, reformas o alquiler turístico? El reglamento interno marca limitaciones que pueden afectar a tus planes a medio plazo.
  
• ¿Qué perfil de vecinos tiene el edificio? Familias, propietarios de larga duración, estudiantes o viviendas vacacionales ofrecen dinámicas de convivencia muy distintas.
  
• ¿Existen problemas recurrentes en zonas comunes? Averías constantes en ascensores, filtraciones en garaje o ruidos estructurales pueden indicar mala gestión o falta de mantenimiento.
  

Servicios, movilidad y seguridad

Indicadores claves del valor real del entorno

• ¿Qué opciones de transporte público existen? Cercanía a metro, bus o estaciones de tren influye en la liquidez futura de la propiedad.
  
• ¿Cómo es la oferta de servicios del barrio? Centros de salud, colegios, comercios básicos y parques determinan la calidad de vida.
  
• ¿Cuál es el nivel de seguridad de la zona? Pregunta por datos de incidencias, alumbrado, cámaras de vigilancia o presencia policial.
  

Estrategia de inversión y negociación

Incluso si compras para vivir, conviene analizar la operación como inversión.

Sobre el precio y la negociación

Preguntas para evaluar si el precio es competitivo

• ¿Cómo se compara el precio con inmuebles similares en la zona? Analiza datos objetivos: superficie, estado, antigüedad y servicios del edificio.
  
• ¿Cuánto tiempo lleva el piso en el mercado? Un inmueble con muchos meses en venta suele ofrecer margen de negociación.
  
• ¿Ha habido rebajas previas? Conocer la evolución del precio ayuda a anticipar el rango aceptable por el vendedor.
  

Visión a futuro y movilidad

Preguntas para anticipar necesidades futuras

• ¿La vivienda se adapta a un posible cambio de vida? Trabajo híbrido, crecimiento familiar o teletrabajo pueden requerir más metros, mejor acústica o un espacio propio.
  
• ¿Cuál es la facilidad de reventa? La demanda del barrio, la calidad del edificio y la eficiencia energética influyen en la liquidez futura del activo.
  

Revisión durante la visita: checklist práctico

Para que la visita sea realmente productiva, conviene llevar anotadas cuestiones concretas que permitan identificar detalles técnicos que a menudo pasan desapercibidos.

Aspectos esenciales a comprobar en persona

• Humedades o manchas en paredes, techos y rodapiés, que suelen indicar fugas, filtraciones o mala ventilación.
  
• Olores persistentes a humedad, desagüe o tabaco, que pueden revelar problemas más profundos.
  
• Estado de la escalera y zonas comunes, que reflejan el nivel de mantenimiento real del edificio.
  
• Aislamiento acústico, comprobando ruido exterior o entre vecinos.
  
• Distribución funcional, evaluando si los espacios se adaptan a tu vida cotidiana.
  
• Calidad de la instalación eléctrica, verificando número de circuitos, cuadro actualizado y potencia contratada.
  
• Presión del agua en baños y cocina, esencial en edificios antiguos.
  
• Estado de carpinterías interiores y exteriores, especialmente si son de madera antigua o aluminio sin rotura de puente térmico.
  
• Señales de asentamiento estructural, como grietas diagonales o desniveles en suelos.
  

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