What are the costs of buying a home in Spain?

Comprar casa en España no es solo elegir la propiedad de tus sueños y firmar la escritura: implica asumir una serie de costes e impuestos que, si no se calculan bien, pueden desequilibrar tus planes financieros.

Sea un piso céntrico, un chalet en la costa o una villa de lujo, entender cuáles son los gastos al comprar una vivienda en España es clave para evitar sorpresas.

En promedio, deberías reservar entre un 10% y un 15% extra sobre el precio de compra. Vamos a ver en detalle qué incluye esta cifra y cómo se paga.

Gastos para la compra de una vivienda

Desde los impuestos hasta la notaría, registro, gestoría y, si corresponde, la hipoteca, veamos los gastos incluidos en la compra de una vivienda.

1. Impuestos: ITP o IVA, y AJD

📌 Vivienda de segunda mano: ITP

Cuando compras una vivienda usada, pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Oscila del 6% al 10% del precio de venta, según la comunidad autónoma. Por ejemplo:

• Andalucía: 7%
  
• Comunidad Valenciana: 10%
  
• Madrid: 6%
  

En propiedades de lujo, la base imponible es mayor, así que la factura fiscal sube considerablemente. Un ático en Madrid de 2 millones de euros supone un ITP de 120.000 €.

📌 Vivienda nueva: IVA y AJD

Para vivienda a estrenar se paga IVA, que es el 10% del precio de compra, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que va del 0,5% al 1,5% dependiendo de la comunidad.

Ejemplo:

• Chalet nuevo de 800.000 € en Costa Blanca:
  
  • IVA: 80.000 €
    
  • AJD (1,5%): 12.000 €
    
  • Total impuestos: 92.000 €
    

2. Notaría: tu compra por escrito y validada

El notario redacta y autoriza la escritura de compraventa y, si la hay, de hipoteca. Los aranceles están regulados por ley y dependen del precio declarado:

• Piso estándar: 600 € – 1.200 €
  
• Villa de lujo: fácilmente 2.000 € o más, por complejidad de la operación (varias fincas, anexos, usufructos).
  

En viviendas de lujo, muchos compradores optan por incluir acuerdos de usufructo, testamentos o pactos familiares en la misma escritura.

3. Registro de la Propiedad: garantía legal

Una vez firmada la escritura, es obligatorio inscribirla. Este paso protege tu derecho de propiedad frente a terceros.

• Coste orientativo: 400 € – 1.000 €, según valor y número de anotaciones.
  
• Propiedades con fincas anexas (jardín, parking, trastero) generan anotaciones extra.
  

4. Gestoría: evita sustos con Hacienda

Si compras con hipoteca, la gestoría se encarga de liquidar impuestos, inscribir la hipoteca y la propiedad.

• Coste medio: 300 € – 600 €
  
• Operaciones complejas (sociedades patrimoniales, varias fincas rústicas): 1.000 € o más.
  

5. Tasación: cuánto vale realmente tu casa

Obligatoria si financias la compra con un banco. Sirve para saber el valor real de mercado.

• Vivienda estándar: 300 € – 500 €
  
• Vivienda de lujo: 800 € – 2.000 €, si hay características singulares.
  

En viviendas de lujo es habitual encargar varias tasaciones para negociar bien la hipoteca o planificar fiscalmente.

6. Comisión de apertura de hipoteca

No siempre existe, pero muchos bancos cobran un 0,5% a 1% del capital prestado.

• Hipoteca de 500.000 €: 2.500 € – 5.000 €.
  
• En villas de alto valor, donde la hipoteca puede superar 1 millón, esta comisión se dispara.
  

¿Qué me toca pagar si compro una casa?

Si resumimos todos los gastos directos para un particular, esto es lo que pagas:
✅ Impuestos: ITP o IVA + AJD
✅ Notario y Registro de la Propiedad
✅ Gestoría (si hay hipoteca)
✅ Tasación (si hay hipoteca)
✅ Comisión de apertura (si hay hipoteca)

Ejemplo práctico:

• Piso de segunda mano: 200.000 € en Valencia
  
  • ITP 10%: 20.000 €
    
  • Notaría: 800 €
    
  • Registro: 500 €
    
  • Total gastos: ~21.300 € (más hipoteca si aplica)
    
• Villa nueva de lujo: 2.500.000 € en Costa Blanca
  
  • IVA 10%: 250.000 €
    
  • AJD 1,5%: 37.500 €
    
  • Notaría: 3.000 €
    
  • Registro: 1.500 €
    
  • Asesoría y gestoría premium: 3.000 €
    
  • Total gastos: ~295.000 € (sin hipoteca)
    

Gastos e impuestos recurrentes: el después de la compra

IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)

Impuesto municipal anual calculado sobre el valor catastral.

• Piso normal: 200 € – 800 € al año.
  
• Villas premium: 2.000 € – 10.000 €, según ubicación y terreno.
  

Comunidad de propietarios

Si compras en edificio o urbanización: gastos de limpieza, seguridad, mantenimiento de jardines y piscinas.

• Piso urbano: 50 € – 200 €/mes
  
• Villas en urbanización de lujo con club social, vigilancia y zonas deportivas: 400 € – 1.000 €/mes.
  

Plusvalía Municipal

El vendedor suele pagarlo, pero puede pactarse que lo asuma el comprador. Grava la revalorización del suelo urbano desde la última transmisión.

Seguros

Obligatorios si hay hipoteca. Recomendables siempre.

• Piso medio: 150 € – 300 €/año.
  
• Villa de lujo: 1.000 € – 5.000 €/año, por arte, piscina, jardines.
  

¿Cómo se pueden pagar los gastos?

¿Hipoteca o pago al contado?

• Si compras al contado, pagas todos los gastos de tu bolsillo antes o en el momento de la escritura.
  
• Si compras con hipoteca, los bancos solo financian entre el 70% y 80% del precio de compra o tasación, el resto sale de tus ahorros.
  
• Los gastos de compraventa y escrituras tampoco suelen estar incluidos en la hipoteca.
  

Por eso, se recomienda tener entre 30% y 35% del precio total ahorrado para entrada y gastos.

Alternativas para reducir costes

• Negociar precio de compraventa: A mayor precio, mayor impuesto. A veces se puede ajustar si se pagan muebles o anexos aparte.
• Revisar exenciones fiscales: Algunas comunidades ofrecen bonificaciones a menores de 35 años, familias numerosas o viviendas de protección oficial.
• Asesoría especializada: Fundamental para grandes patrimonios y compradores extranjeros. Una buena planificación evita recargos y optimiza tu fiscalidad.

¿Vale lo mismo para extranjeros?

Sí, pero con matices:

• No residentes: Si tu residencia fiscal no está en España, hay obligaciones extra: declarar bienes en el extranjero, considerar Impuesto sobre el Patrimonio si superas los límites autonómicos.
  
• Golden Visa: Invertir más de 500.000 € en propiedades libres de cargas permite solicitar la residencia por inversión.
  

Por eso, al buscar luxury homes for sale, es clave contar con profesionales que conozcan tanto la ley española como los acuerdos de doble imposición.

Formas de comprar una propiedad en España

Cuando se habla de comprar casa en España, muchos piensan solo en pago al contado o en hipoteca, pero existen varias fórmulas adaptadas a distintos perfiles de comprador y tipos de vivienda. Cada opción tiene sus implicaciones fiscales, financieras y legales.

Vamos a verlas:

✅ Compra al contado

• La forma más sencilla: el comprador dispone del 100% del importe más los gastos.
• Ideal para quienes tienen liquidez o venden otra propiedad.
• Muy común entre compradores extranjeros que buscan evitar complicaciones bancarias.
• En viviendas de lujo, se usa para agilizar la operación y tener más poder de negociación.

Ventaja: Ahorro de intereses y comisiones de hipoteca.

Inconveniente: Necesitas grandes ahorros y pagas todos los gastos de una vez.

✅ Compra con hipoteca

La más habitual para compradores nacionales y residentes extranjeros con ingresos en España.

• Los bancos financian entre el 70% y el 80% del valor de compraventa o tasación (el menor de los dos).
• El comprador debe aportar la entrada y los gastos de compraventa (10%-15% extra).
• Los tipos de interés pueden ser fijos, variables o mixtos.
• En operaciones de villas premium, los bancos estudian la capacidad de pago del comprador de forma más exhaustiva.

Ventaja: Permite comprar sin descapitalizarse por completo.

Inconveniente: Aumentan los gastos iniciales por tasación, comisión de apertura y gestoría.

✅ Leasing inmobiliario (arrendamiento financiero)

Menos común para particulares, pero interesante para autónomos o pymes:

• Es un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra al final del plazo.
• Muy usado en locales comerciales u oficinas.
• Permite deducir cuotas como gasto si se compra a través de sociedad.

Ventaja: Flexibilidad fiscal para negocios.

Inconveniente: No suele aplicarse a viviendas habituales, más bien a activos de empresa.

✅ Compra sobre plano (en pozo)

• Comprar sobre plano o en pozo significa adquirir una vivienda que aún está en construcción.
• Se paga una señal y se realizan pagos parciales durante la obra.
• El resto se liquida al entregar la vivienda.
• Muy habitual en promociones nuevas en costa o urbanizaciones de lujo.

Ventaja: Precio de compra suele ser más bajo que una vivienda terminada.

Inconveniente: Riesgo de retrasos o incumplimiento del promotor (por eso hay que verificar avales y garantías).

✅ Compra con pago aplazado o vendedor financiador

• En algunas operaciones (sobre todo villas o propiedades de alto valor), el vendedor acepta pagos fraccionados.
• Se pacta en contrato privado un calendario de pagos y la entrega de la posesión.
• Puede incluir garantías como hipoteca a favor del vendedor.

Ventaja: Evitas hipotecas bancarias.

Inconveniente: Normalmente, el precio final suele ser algo más alto por la financiación privada.

✅ Cooperativas de viviendas

Otra fórmula, muy extendida en ciudades:

• Un grupo de compradores se organiza para construir.
• Se paga según avance la obra.
• Se asume el riesgo constructivo y la gestión burocrática.

Ventaja: Precios más ajustados.

Inconveniente: Menor flexibilidad de plazos, riesgo de retrasos y gestión colectiva.

Entonces, ¿cuál es la mejor forma para ti?

• Extranjeros con liquidez: Pago al contado agiliza trámites y reduce gastos bancarios.
• Compradores locales o residentes: Hipoteca suele ser la opción más equilibrada.
• Inversores con visión fiscal: Comprar en pozo o a través de sociedad puede optimizar impuestos.
• Empresarios: Leasing inmobiliario o cooperativa pueden tener ventajas específicas.

Antes de decidir, conviene comparar todas las opciones con un asesor especializado y un abogado inmobiliario. Así podrás ajustar tu presupuesto y proteger tu inversión.

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¿Dónde encontrar asesoramiento de confianza?

Los gastos en la compra de una vivienda son inevitables, pero una gestión bien planificada marca la diferencia entre una operación estresante y una inversión segura.Tanto si buscas una villa con vistas al mar como un piso céntrico para teletrabajar bajo el sol, déjate guiar por expertos locales. Explora la mejor selección de luxury homes for sale y confía en un equipo que te ayude a entender cada partida de gasto antes de firmar.