Comprar y vender un piso en el mismo año: la guía clara, realista y actualizada que necesitas

Si estás pensando en comprar y vender un piso en el mismo año, sabes que esta no es una decisión pequeña: mezcla ilusión por un nuevo comienzo, presión de los plazos y, cómo no, ese hormigueo que te provoca Hacienda cuando sabes que habrá impuestos por medio.

Lo importante es que sepas esto desde el principio: sí puedes hacerlo, es legal, es habitual… pero necesitas tener muy claras las reglas del juego para que la operación sea un éxito y no un quebradero de cabeza.

Aquí te contamos todo lo que debes saber paso a paso, con rigor, sin tecnicismos innecesarios y centrándonos en lo que realmente te afecta a ti como comprador e inversor.

¿Se puede comprar y vender un piso el mismo año?

Sí, sin dudas. En España la ley no te exige ningún plazo mínimo de permanencia en la propiedad. Puedes venderla:

• Un año después.
• A los seis meses.
• O incluso al día siguiente de firmar la escritura.
  

Lo que sí cambia —y mucho— es la fiscalidad y tu estrategia financiera.

¿Por qué la gente suele liarse con este tema? Porque los beneficios fiscales vinculados a la “vivienda habitual” solo se aplican cuando has vivido en ella al menos tres años. Si vendes antes, Hacienda interpreta que no llegó a ser tu residencia habitual y, por tanto, pierdes ciertas exenciones.

Es decir: vender puedes; aprovechar beneficios, depende.

¿Cuánto tiempo debe pasar para vender un piso recién comprado?

Vamos al matiz clave:

Tiempo legal mínimo: ninguno

Puedes vender ya mismo si quieres.

Tiempo fiscal recomendable: depende de tus objetivos

Si te interesa acceder a la exención por reinversión —es decir, vender tu vivienda habitual y no tributar por la ganancia si compras otra—, necesitas haber vivido allí 3 años.

Si este requisito te da igual (por ejemplo, si no hay ganancia o si la vivienda era una inversión), puedes vender cuando te convenga.

Consejo experto: Evalúa impuestos antes de poner el cartel. A veces, esperar unos meses cambia mucho la factura fiscal.

¿Qué tengo que pagar si vendo un piso y compro otro en el mismo año?

Aquí viene el meollo: cuando haces ambas operaciones en un mismo año fiscal, todo se cruza en tu declaración. Por eso, planificar bien los tiempos es crucial.

1. Impuestos al vender

• IRPF por la ganancia patrimonial, si vendes por encima de lo que te costó (incluye gastos). Tipos 2025: del 19 % al 28 % según tramos.
  
• Plusvalía municipal, depende del valor catastral y del número de años.
  
• Mortgage cancellation, si la tienes (comisión + notaría + registro).
  

2. Impuestos al comprar

• New construction → IVA + AJD.
  
• Second hand → ITP (varía por comunidad autónoma).
  
• Gastos habituales → notaría, registro, gestoría, tasación.
  

3. ¿Puedo evitar impuestos si compro otra vivienda?

Yeah, siempre que la que vendes sea tu vivienda habitual y reinviertas el importe íntegro.
Pero recuerda: Hacienda exige esos famosos 3 años de residencia efectiva.

4. ¿Y si vendo con pérdidas?

Entonces no pagas impuestos y, además, puedes compensar esas pérdidas con futuras ganancias en los próximos cuatro años. Un recurso muy útil cuando se gestiona bien.

Viviendas de lujo: por qué este mercado funciona a otro ritmo

Si lo que quieres es vender tu vivienda actual y dar el salto a una propiedad de gama alta, estás jugando en otra liga… y eso es algo positivo.

El segmento de casas de lujo en España sigue siendo en 2025 uno de los más sólidos del mercado inmobiliario. ¿Por qué?

• El comprador de lujo suele operar sin hipoteca.
  
• La demanda internacional sigue muy fuerte.
  
• Zonas como Madrid, Barcelona, Marbella, Sotogrande, Mallorca o Tenerife mantienen ritmos altos de absorción.
  
• El valor de los activos premium cae mucho menos en ciclos de ajuste y sube más en ciclos alcistas.
  

Si estás pensando en reposicionar tu patrimonio —vender un piso estándar y adquirir uno premium—, hacerlo dentro del mismo año puede ser una muy buena estrategia para aprovechar oportunidades de mercado.

Si estás en ese punto, es clave contar con especialistas que conozcan el segmento de alto standing. Puedes explorar nuestras opciones de luxury houses seleccionadas y solicitar nuestra atención personalizada. Sin dudas es un buen punto de partida para comparar zonas, precios reales y oportunidades.

¿Tengo que esperar 5 años para vender un piso heredado?

Para nada. Ese mito está más extendido de lo que debería.
Puedes vender la vivienda heredada tan pronto como:

1. Hayáis aceptado la herencia.
2. Liquidado los impuestos correspondientes.
3. Y tengas toda la documentación en orden.
   

No hay ni 5 años, ni 2, ni nada parecido. Solo necesitas “cerrar” la herencia de forma correcta.

Eso sí, fiscalmente deberás declarar la ganancia patrimonial aplicando el valor que figura en la escritura de adjudicación de herencia.

Entonces, sí puedes comprar y vender en el mismo año… pero no lo hagas sin estrategia

La clave no es si puedes, sino cómo hacerlo sin perder dinero.
Comprar y vender un piso en el mismo año puede ser una jugada muy inteligente si:

• Calculas bien los impuestos.
• Planificas los tiempos.
• Entiendes cómo afecta a la exención por reinversión.
• Te asesoras en la parte legal.
  

Y, si lo que buscas es dar un salto cualitativo hacia una vivienda de gama alta, entonces es aún más importante rodearte de especialistas que entiendan ese mercado específico.