¿Se puede vender un apartamento turístico? Esto es lo que debes saber

El mercado español de apartamentos turísticos ha experimentado un crecimiento sostenido durante los últimos años, especialmente en ciudades y destinos costeros con alta afluencia de viajeros. Sin embargo, antes de poner a la venta un inmueble de este tipo, es fundamental comprender las particularidades legales, fiscales y económicas que rodean la operación.

Este artículo ofrece una guía completa sobre cómo, cuándo y por qué se puede vender un apartamento turístico en España en Septiembre de 2025.

¿Qué es un apartamento turístico en España?

Un apartamento turístico, también conocido como vivienda de uso turístico (VUT), es un inmueble destinado al alojamiento temporal de viajeros. La diferencia con un alquiler tradicional radica en la frecuencia de ocupación y la naturaleza del contrato. Mientras que un arrendamiento habitual se orienta a residentes a medio o largo plazo, los apartamentos turísticos se alquilan por días o semanas, generando ingresos regulares pero sujetos a normativa específica.

En España, cada comunidad autónoma establece regulaciones concretas sobre las VUT. Por ejemplo, Cataluña exige que los apartamentos turísticos estén inscritos en el Registro de Turismo de Cataluña y cumplan con requisitos de seguridad, accesibilidad y servicios mínimos. En Andalucía, la Junta regula las VUT mediante la Consejería de Turismo, con certificaciones obligatorias y normas sobre publicidad y contratos. Este marco legal es esencial para garantizar que el apartamento se pueda vender sin problemas legales.

¿Se puede vender un apartamento turístico?

La respuesta corta es sí, se puede vender un apartamento turístico, pero existen consideraciones clave que los propietarios deben tener en cuenta antes de realizar la operación:

1. Documentación legal en regla: El inmueble debe contar con la licencia de apartamento turístico vigente. La venta sin este permiso puede complicar la transacción y afectar el valor de mercado.
2. Situación fiscal: Los ingresos generados por el alquiler turístico deben estar regularizados ante Hacienda. Los compradores suelen exigir comprobantes de declaración de impuestos y acreditación de ingresos para evaluar la rentabilidad del inmueble.
3. Normativa comunitaria: Algunos edificios residenciales prohíben o limitan el alquiler turístico. Antes de vender, es importante verificar los estatutos de la comunidad de propietarios para evitar conflictos futuros.
4. Contrato de gestión: Si el apartamento está administrado por una empresa de gestión de alquileres turísticos, es necesario revisar los contratos y cesiones antes de la venta. Algunos contratos pueden requerir la aprobación del nuevo propietario.

¿Cómo se valora un apartamento turístico?

La valoración de un apartamento turístico no solo depende de la ubicación o el tamaño, sino también de su capacidad de generar ingresos. Entre los factores más importantes se encuentran:

• Rentabilidad histórica: Los compradores revisan los ingresos netos obtenidos en los últimos años. Esto incluye ocupación media, temporada alta y baja, y gastos operativos.
• Ubicación estratégica: Las ciudades con fuerte demanda turística, como Barcelona, Madrid, Valencia o destinos costeros como Málaga y Alicante, suelen ofrecer mayor rentabilidad y liquidez.
• Calidad del inmueble y servicios: Apartamentos modernizados, con mobiliario de calidad, equipamiento completo y servicios adicionales como wifi, aire acondicionado y lavandería, atraen compradores dispuestos a pagar más.
• Potencial de crecimiento: Zonas en desarrollo turístico, con nuevas atracciones o mejoras en transporte y servicios, presentan oportunidades de revalorización.

¿Qué rentabilidad da un apartamento turístico?

La rentabilidad de un apartamento turístico en España varía según la ubicación, tamaño, calidad del inmueble y gestión del alquiler. Como referencia, a agosto de 2025:

• Ciudades grandes: En ciudades como Barcelona o Madrid, la rentabilidad neta anual puede oscilar entre el 4% y el 6%, dependiendo de la ocupación y los gastos asociados.
• Destinos costeros: En localidades como Marbella, Alicante o Mallorca, la rentabilidad puede llegar al 7%-9% en apartamentos bien ubicados y gestionados eficientemente.
• Mercado rural o zonas menos turísticas: En áreas con menor afluencia de turistas, la rentabilidad suele ser inferior, entre 3%-5%, y requiere estrategias de marketing más activas para mantener la ocupación.

Es importante considerar que la rentabilidad no es fija. Factores externos como la estacionalidad, cambios en la normativa turística, crisis económicas o pandemias pueden afectar los ingresos.

Ventajas de vender un apartamento turístico

Vender un apartamento turístico puede ser una estrategia rentable y segura si se consideran las siguientes ventajas:

1. Liquidez inmediata: Transformar un activo turístico en efectivo permite invertir en otros bienes o diversificar la cartera de inversión.
2. Reducción de riesgos: El mercado turístico está sujeto a fluctuaciones. La venta elimina riesgos asociados a cambios en la demanda o en la normativa local.
3. Aprovechar la plusvalía: Si el apartamento ha aumentado su valor por mejoras, ubicación estratégica o crecimiento del turismo en la zona, vender puede maximizar la ganancia.
4. Menos obligaciones fiscales y administrativas: Al vender, el propietario ya no debe declarar los ingresos del alquiler turístico ni cumplir con normativas comunitarias o locales.

Desventajas de vender un apartamento turístico

No obstante, también existen desventajas que deben considerarse:

1. Pérdida de ingreso recurrente: Un apartamento turístico bien gestionado genera ingresos constantes que se pierden al vender.
2. Costes de venta: Incluyen impuestos sobre plusvalía municipal, comisiones de agencias inmobiliarias y gastos notariales.
3. Posible depreciación futura: Si el mercado sigue creciendo, vender hoy podría significar perder futuras ganancias potenciales.
4. Impacto emocional y logístico: Para algunos propietarios, desprenderse de un inmueble que ha sido parte de su inversión o patrimonio familiar puede ser complejo.

Estrategias para vender un apartamento turístico

Para maximizar el valor de venta, se recomiendan las siguientes estrategias:

• Optimizar la presentación: Fotografía profesional, tours virtuales y descripciones detalladas del inmueble resaltan sus ventajas frente a otros apartamentos en el mercado.
• Resaltar la rentabilidad: Incluir datos de ingresos históricos y potenciales permite a los compradores calcular la rentabilidad y tomar decisiones informadas.
• Cumplimiento normativo: Asegurarse de que todas las licencias y permisos estén vigentes aumenta la confianza del comprador y agiliza la transacción.
• Seleccionar la agencia adecuada: Contar con una agencia especializada en propiedades de lujo y turísticas facilita la venta, ya que conocen el mercado objetivo y las mejores prácticas de marketing inmobiliario.

Para propietarios que buscan asesoramiento especializado, trabajar con una agencia inmobiliaria de lujo garantiza acceso a compradores potenciales con capacidad de inversión y experiencia en el segmento de apartamentos turísticos.

Aspectos fiscales a considerar

Al vender un apartamento turístico en España, hay varios impuestos a tener en cuenta:

1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): La ganancia obtenida por la venta del inmueble tributa como ganancia patrimonial. La tasa varía entre el 19% y el 26% según el importe de la ganancia.
2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Transmisiones Patrimoniales: Si la venta se realiza sobre una vivienda nueva, podría aplicarse IVA. En viviendas de segunda mano, se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya tasa varía según la comunidad autónoma.
3. Plusvalía municipal: Impuesto sobre el incremento del valor del terreno, calculado por el ayuntamiento correspondiente.

Contar con asesoría fiscal especializada es fundamental para optimizar la tributación y evitar sorpresas durante la venta.

Comparativa con otros mercados europeos y latinoamericanos

Vender un apartamento turístico en España ofrece ciertas ventajas frente a otros destinos:

• Europa: Países como Francia, Italia o Portugal también regulan estrictamente las viviendas turísticas. España destaca por su alta demanda turística y normativa relativamente clara en la mayoría de las comunidades autónomas.
• Latinoamérica: En países como México o Brasil, la rentabilidad puede ser elevada en destinos turísticos, pero la seguridad jurídica y la estabilidad normativa son más variables, lo que genera riesgos adicionales.

Por lo tanto, España sigue siendo un mercado atractivo para vender apartamentos turísticos, combinando alta demanda con un marco legal transparente y oportunidades de rentabilidad constantes.

Consejos finales para propietarios

Antes de vender un apartamento turístico, los propietarios deben:

1. Actualizar la propiedad: Reparaciones menores, renovación de mobiliario y mejoras en servicios incrementan el valor de venta.
2. Organizar documentación: Licencias, registros de ingresos, contratos de gestión y estatutos comunitarios deben estar claros y accesibles.
3. Evaluar el mercado: Analizar la oferta y demanda actual permite fijar un precio competitivo y realista.
4. Planificar impuestos: Consultar con un asesor fiscal sobre la mejor estrategia tributaria según la plusvalía esperada.
5. Elegir canales de venta adecuados: Las agencias especializadas y plataformas inmobiliarias de prestigio facilitan encontrar compradores serios y capaces de valorar la propiedad.

Se puede vender un apartamento turístico en España, siempre que se cumplan los requisitos legales, fiscales y administrativos. La operación puede ser altamente rentable si se planifica adecuadamente, considerando la ubicación, la rentabilidad histórica y el estado del inmueble. Las ventajas incluyen liquidez inmediata, reducción de riesgos y aprovechamiento de plusvalías, mientras que las desventajas se centran en la pérdida de ingresos recurrentes y costes asociados a la venta.

Al evaluar la venta, es crucial tener en cuenta el mercado local, la normativa de la comunidad autónoma, los aspectos fiscales y el potencial de revalorización. Con la asesoría correcta y una estrategia de venta bien definida, vender un apartamento turístico puede convertirse en una operación segura y beneficiosa.