Сколько стоит зарегистрировать дом в Испании?

La compra de una vivienda en España no se completa únicamente con el pago del precio pactado entre comprador y vendedor. Para que la operación tenga validez legal y quede registrada, es imprescindible escriturar la propiedad ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

El coste de escriturar una casa varía en función de diversos factores: el valor del inmueble, la comunidad autónoma en la que se encuentre, si se trata de obra nueva o de segunda mano, si es una propiedad de lujo y los impuestos asociados. En este artículo actualizado a agosto de 2025, desglosamos de manera precisa cuánto cuesta escriturar una casa en España y resolvemos dudas clave.

¿Por qué hay que escriturar?

Escriturar significa formalizar la compraventa ante notario. Este proceso garantiza la seguridad jurídica de ambas partes, protege al comprador frente a posibles reclamaciones y permite inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad. En España, es la legislación vigente —principalmente el Гражданский кодекс и Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados— la que demarca los criterios sobre los costes y los pasos a seguir.

Entre los beneficios de escriturar destacan:

• Seguridad legal: el comprador pasa a ser el propietario legítimo.
• Publicidad registral: el inmueble queda inscrito, evitando fraudes.
• Acceso a financiación: los bancos solo conceden hipotecas sobre viviendas escrituradas.
• Protección patrimonial: permite defender los derechos de propiedad frente a terceros.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa en España?

El coste de escriturar una casa en España se compone de varios conceptos:

1. Aranceles notariales

Los notarios en España aplican tarifas reguladas por el Estado. El coste medio de una escritura de compraventa oscila entre 600 y 1.000 €, dependiendo del precio del inmueble. A mayor valor de compraventa, mayor será el arancel.

2. Registro de la Propiedad

La inscripción de la vivienda en el Registro supone un gasto adicional de entre 400 y 800 €. El importe se calcula en función del valor escriturado.

3. Impuestos asociados

Los impuestos representan la mayor parte del coste:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): se aplica en viviendas de segunda mano y varía entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma.
• НДС: en obra nueva, el comprador paga un 10 % sobre el precio de compraventa (21 % en locales y garajes no vinculados).
• Actos Jurídicos Documentados (АЖД): grava las escrituras notariales y oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor del inmueble, según la comunidad autónoma.

4. Gestoría

Si se contrata una gestoría para tramitar la inscripción y liquidar impuestos, el coste ronda entre 300 y 500 €.

En total, escriturar una vivienda en España puede costar entre un 10 % y un 12 % adicional sobre el precio de compraventa.

Obra nueva vs. vivienda de segunda mano

La legislación española establece criterios diferenciados:

• Obra nueva: El comprador paga IVA (10 %) y AJD. Los gastos notariales y registrales se mantienen.
• Segunda mano: El comprador paga ITP en lugar de IVA, más los aranceles notariales y registrales.

En ambos casos, es recomendable solicitar un desglose previo de gastos para evitar sorpresas.

Propiedades de lujo

Cuando se trata de viviendas de lujo, los costes notariales y registrales aumentan, ya que están directamente vinculados al valor de la propiedad. Una villa de más de 2 millones de euros, por ejemplo, puede generar aranceles notariales superiores a 2.000 €, además de un ITP o AJD más elevado en términos absolutos. Aquí resulta especialmente aconsejable связаться с агентом по недвижимости especializado, como los que ofrece Luxus Real Estates.

¿Qué hacer si no poseo el dinero para escriturar?

Es frecuente que el comprador disponga de fondos para la entrada de la vivienda, pero no para los gastos de escrituración. En estos casos, existen alternativas:

• Ampliación de hipoteca: algunos bancos permiten incluir los gastos de escrituración en la hipoteca.
• Préstamo personal: aunque con intereses más altos, puede cubrir estos costes.
• Negociación con el vendedor: en ocasiones se pacta que el comprador abone estos gastos de forma diferida.

Planificar con antelación es esencial, ya que sin escritura pública la compraventa no queda perfeccionada ante la ley.

Cambios históricos en los gastos de escrituración en España

Durante las últimas décadas, los costes de escriturar una vivienda han sufrido variaciones relevantes:

• Década de 1990: el AJD tenía tipos más reducidos en varias comunidades, lo que hacía más asequible escriturar.
• Década de 2000: con el boom inmobiliario, aumentaron los ingresos por ITP y AJD, consolidándose tipos más altos.
• Crisis de 2008: algunas autonomías subieron los tipos impositivos para compensar la caída de ingresos fiscales.
• Reformas recientes (2018-2023): el Tribunal Supremo y la normativa aclararon que el banco asume determinados gastos hipotecarios (como los de registro), lo que redujo la carga para el comprador.
• 2024-2025: se mantienen tipos elevados de ITP y AJD, con diferencias autonómicas significativas. En algunas comunidades, como Madrid, se han aprobado bonificaciones parciales para jóvenes y familias numerosas.

Estos cambios muestran cómo la legislación española ha sido clave en la configuración de los costes, al delimitar de forma estricta los criterios de reparto de gastos entre comprador, vendedor y entidades financieras.

Legislación en otros países de Europa y Latinoamérica

El proceso de escrituración y sus costes varían ampliamente en otros países:

• Francia: los “frais de notaire” incluyen impuestos y honorarios, rondando entre el 7 % y el 8 % del precio de compraventa. La legislación francesa centraliza los criterios a nivel nacional.
• Alemania: los gastos de notario y registro suponen un 1,5 % – 2 %, más un impuesto de transmisión (Grunderwerbsteuer) entre el 3,5 % y el 6,5 % según el estado federal.
• Italia: los gastos notariales son menores, pero los impuestos pueden representar entre el 2 % y el 9 % del valor de compraventa.
• Argentina: los gastos de escrituración rondan el 7 % – 8 %, incluyendo el impuesto de sellos (generalmente 3,6 %) y honorarios notariales regulados.
• México: varían por estado, pero pueden alcanzar entre el 4 % y el 7 %, con el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles como componente principal.

Comparar estos sistemas permite dimensionar la importancia de la legislación española como garante de seguridad jurídica y transparencia, al establecer con claridad quién debe pagar qué.

Sin dudas, saber cuánto cuesta escriturar una casa en España es fundamental para cualquier comprador, ya que los gastos pueden suponer entre el 10 % y el 12 % del precio del inmueble. La normativa española, a través del Гражданский кодекс и Ley del ITP y AJD, marca con precisión los criterios a seguir. La diferencia entre obra nueva y segunda mano, el impacto de las propiedades de lujo y la necesidad de prever financiación adicional hacen que la planificación sea clave.

Contar con asesoramiento profesional no solo garantiza cumplir con todos los requisitos legales, sino también optimizar la carga económica de un proceso que, aunque costoso, asegura la máxima protección patrimonial y jurídica del comprador.