Каковы расходы на покупку дома в Испании?

Покупка дома в Испании — это не просто выбор недвижимости вашей мечты и подписание договора купли-продажи: она подразумевает уплату ряда расходов и налогов, которые, если их не рассчитать должным образом, могут нарушить ваши финансовые планы.

Будь то квартира в центре города, шале на побережье или роскошная вилла, понимание расходов, связанных с покупкой дома в Испании, является ключом к избежанию сюрпризов.

В среднем вам следует отложить от 101 до 151 пенса сверх покупной цены. Давайте подробнее рассмотрим, что входит в эту сумму и как её оплатить.

Расходы на покупку дома

Давайте рассмотрим расходы, включаемые в покупку дома: налоги, нотариальные сборы, регистрационные сборы, административные сборы и, если применимо, ипотеку.

1. Налоги: ИТП или НДС и AJD

📌 Вторичное жилье: ITP

Когда вы покупаете подержанный дом, вы платите Налог на передачу собственности (ИТП). Он варьируется от 61 до 101 трлн. трлн. от цены продажи в зависимости от автономного сообщества. Например:

• Андалусия: 7%
  
• Валенсийское сообщество: 10%
  
• Мадрид: 6%
  

Для элитной недвижимости налоговая база выше, поэтому налоговая сумма значительно возрастает. Пентхаус в Мадриде стоимостью 2 миллиона евро облагается налогом на недвижимость в размере 120 000 евро.

📌 Новое жилье: НДС и AJD

За новое жилье вы платите НДС, что составляет 10% от цены покупки, плюс Налог на документально подтвержденные правовые акты (АЖД), который варьируется от 0,5% до 1,5% в зависимости от сообщества.

Пример:

• Новая вилла за 800 000 евро на побережье Коста Бланка:
  
  • НДС: 80 000 евро
    
  • AJD (1.5%): 12 000 евро
    
  • Общая сумма налогов: 92 000 евро
    

2. Нотариус: ваша покупка оформляется в письменном виде и подтверждается

Нотариус составляет и удостоверяет договор купли-продажи и, если применимо, ипотеку. Стоимость услуг регулируется законом и зависит от заявленной цены:

• Стандартная квартира: 600–1200 евро
  
• Роскошная вилла: легко €2000 и более, в зависимости от сложности сделки (несколько объектов недвижимости, пристройки, узуфрукты).
  

В элитных домах многие покупатели предпочитают включать в сам договор купли-продажи договоры узуфрукта, завещания или семейные соглашения.

3. Реестр недвижимости: юридическая гарантия

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Этот шаг защитит ваши права собственности от посягательств третьих лиц.

• Предполагаемая стоимость: 400–1000 евро в зависимости от стоимости и количества заявок.
  
• Объекты недвижимости с прилегающими объектами (сад, парковка, кладовая) генерируют дополнительные аннотации.
  

4. Агентство: избегайте сюрпризов с казначейством

Если вы покупаете недвижимость с использованием ипотеки, агентство возьмет на себя уплату налогов, зарегистрирует ипотеку и зарегистрирует недвижимость.

• Средняя стоимость: 300–600 евро
  
• Сложные сделки (холдинговые компании, несколько сельских объектов): 1000 евро и более.
  

5. Оценка: Сколько на самом деле стоит ваш дом?

Обязательно, если вы финансируете покупку через банк. Это помогает определить реальную рыночную стоимость.

• Стандартное жилье: 300–500 евро
  
• Элитное жилье: 800–2000 евро, если есть уникальные особенности.
  

В элитных домах принято заказывать несколько оценок, чтобы договориться об ипотеке или спланировать налоги.

6. Комиссия за открытие ипотеки

Это не всегда так, но многие банки взимают от 0,5% до 1% от ссуженного капитала.

• Ипотека 500 000 евро: 2 500–5 000 евро.
  
• В случае дорогих вилл, где ипотека может превышать 1 миллион, эта комиссия резко возрастает.
  

Сколько мне придется заплатить, если я куплю дом?

Если суммировать все прямые расходы отдельного человека, то получится, что он платит:
✅ Налоги: ИТП или НДС + AJD
✅ Нотариус и реестр имущества
✅ Агентство (если есть ипотека)
✅ Оценка (если есть ипотека)
✅ Комиссия за открытие (при наличии ипотеки)

Практический пример:

• Квартира на вторичном рынке: 200 000 евро в Валенсии
  
  • ITP 10%: 20 000 евро
    
  • Нотариус: 800 евро
    
  • Регистрация: 500 евро
    
  • Общие расходы: ~21 300 евро (плюс ипотека, если применимо)
    
• Новая роскошная вилла: 2 500 000 евро на побережье Коста Бланка
  
  • НДС 10%: 250 000 евро
    
  • AJD 1.5%: 37 500 евро
    
  • Нотариус: 3000 евро
    
  • Регистрация: 1500 евро
    
  • Премиум-консультации и управление: 3000 евро
    
  • Общие расходы: ~295 000 € (без ипотеки)
    

Текущие расходы и налоги: после покупки

Иби (Налог на имущество)

Ежегодный муниципальный налог, рассчитываемый на основе кадастровой стоимости.

• Обычная квартира: 200–800 евро в год.
  
• Виллы премиум-класса: 2 000–10 000 евро в зависимости от местоположения и рельефа.
  

Сообщество владельцев

Если вы покупаете недвижимость в здании или комплексе: расходы на уборку, охрану, уход за садом и бассейном.

• Городская квартира: 50–200 евро/месяц
  
• Виллы в элитном комплексе с общественным клубом, охраной и спортивными площадками: 400–1000 евро в месяц.
  

Муниципальный налог на прирост капитала

Обычно его платит продавец, но можно договориться, что покупатель возьмёт его на себя. Налогом облагается рост стоимости городской земли с момента последней передачи.

Страхование

Обязательно, если у вас ипотека. Всегда рекомендуется.

• Средняя стоимость квартиры: 150–300 евро/год.
  
• Роскошная вилла: 1000–5000 евро в год (искусство, бассейн, сад).
  

Как можно оплатить расходы?

Ипотека или оплата наличными?

• Если вы покупаете за наличные, вы оплачиваете все расходы из своего кармана до или во время совершения сделки.
  
• Если вы покупаете недвижимость в ипотеку, банки финансируют только от 70% до 80% от покупной или оценочной цены; остальная часть поступает из ваших сбережений.
  
• The расходы и акты купли-продажи Они также обычно не включаются в ипотеку.
  

Поэтому рекомендуется иметь между 30% и 35% от общей суммы, сэкономленной на входе и расходах.

Альтернативы снижения затрат

• Договоритесь о цене покупки: Чем выше цена, тем выше налог. Иногда он может быть скорректирован, если мебель или аксессуары оплачиваются отдельно.
• Обзор налоговых льгот: В некоторых населенных пунктах предусмотрены скидки для лиц моложе 35 лет, многодетных семей или лиц, получающих субсидируемое жилье.
• Специализированные консультации: Незаменим для состоятельных частных лиц и иностранных покупателей. Правильное планирование позволяет избежать дополнительных расходов и оптимизировать налоговую ситуацию.

Касается ли то же самое иностранцев?

Да, но с нюансами:

• Нерезиденты: Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, у вас есть дополнительные обязательства: декларирование активов за рубежом и рассмотрение вопроса о налоге на имущество, если вы превысите региональные лимиты.
  
• Золотая виза: Инвестирование более 500 000 евро в необремененную недвижимость позволяет вам подать заявку на получение инвестиционного вида на жительство.
  

Поэтому при поиске роскошные дома на продажуКрайне важно иметь профессионалов, знакомых как с испанским законодательством, так и с соглашениями об избежании двойного налогообложения.

Способы покупки недвижимости в Испании

Когда речь заходит о покупке дома в Испании, многие думают только о покупке наличными или в ипотеку, но существует несколько вариантов, адаптированных к разным типам жилья и потребностям покупателей. Каждый вариант имеет свои налоговые, финансовые и юридические последствия.

Давайте посмотрим на них:

✅ Покупка за наличные

• Самый простой способ: покупатель имеет 100% от суммы плюс расходы.
• Идеально подходит для тех, у кого есть ликвидность или кто продает другую недвижимость.
• Очень распространено среди иностранных покупателей, желающих избежать банковских осложнений.
• В элитных домах он используется для упрощения сделки и повышения переговорной позиции.

Преимущество: Экономия на процентах и сборах по ипотеке.

Неудобно: Вам нужны большие сбережения и возможность оплатить все расходы сразу.

✅ Покупка в ипотеку

Самый распространенный вариант для отечественных покупателей и иностранных резидентов, имеющих доход в Испании.

• Банки финансируют от 70% до 80% от стоимости покупки или оценки (в зависимости от того, какая сумма меньше).
• Покупатель должен оплатить первоначальный взнос и расходы по покупке (10%-15% дополнительно).
• Процентные ставки могут быть фиксированными, переменными или смешанными.
• При сделках с виллами премиум-класса банки более внимательно изучают платежеспособность покупателя.

Преимущество: Позволяет совершать покупки без полной потери капитала.

Неудобно: Увеличиваются первоначальная оценка, комиссия за открытие и плата за управление.

✅ Лизинг недвижимости (финансовый лизинг)

Менее распространено среди частных лиц, но интересно для самозанятых работников или малых и средних предприятий:

• Это финансовая аренда с возможностью выкупа в конце срока.
• Широко используется в коммерческих помещениях и офисах.
• Позволяет вычесть комиссию из расходов, если вы совершаете покупку через компанию.

Преимущество: Налоговая гибкость для бизнеса.

Неудобно: Обычно это не применяется к основному месту жительства, а скорее к коммерческим активам.

✅ Покупка на стадии строительства (на месте)

• Покупка жилья на стадии строительства или незавершенного строительства означает приобретение дома, который все еще находится в стадии строительства.
• Вносится депозит и частичная оплата по ходу работ.
• Оставшаяся сумма выплачивается при сдаче объекта недвижимости.
• Очень распространено в новых прибрежных застройках или элитных жилых районах.

Преимущество: Цена покупки обычно ниже, чем стоимость готового дома.

Неудобно: Риск задержек или несоблюдения обязательств застройщиком (поэтому необходимо проверять гарантии и поручительства).

✅ Покупка с отсрочкой платежа или финансированием продавца

• В некоторых сделках (особенно при покупке вилл или дорогостоящей недвижимости) продавец принимает оплату по частям.
• График платежей и порядок передачи права собственности оговариваются в частном договоре.
• Он может включать в себя гарантии, такие как ипотека в пользу продавца.

Преимущество: Вы избегаете банковских ипотечных кредитов.

Неудобно: Обычно окончательная цена несколько выше из-за частного финансирования.

✅ Жилищные кооперативы

Еще одна формула, очень распространенная в городах:

• Группа покупателей организуется для строительства.
• Оплата производится по мере выполнения работ.
• Предполагается наличие строительного риска и бюрократического управления.

Преимущество: Более разумные цены.

Неудобно: Менее гибкие сроки, риск задержек и коллективное управление.

Так какой же способ будет лучшим для вас?

• Иностранцы с ликвидностью: Оплата наличными оптимизирует процедуры и снижает банковские комиссии.
• Местные покупатели или жители: Ипотека обычно является наиболее сбалансированным вариантом.
• Инвесторы, заботящиеся о налогах: Покупка вне оффшора или через компанию может оптимизировать налоги.
• Предприниматели: Аренда недвижимости или кооператив могут иметь определенные преимущества.

Прежде чем принять решение, рекомендуется сравнить все варианты с консультантом и юристом по недвижимости. Это позволит вам скорректировать бюджет и защитить инвестиции.

А если вы ищете эксклюзивные варианты на побережье Коста Бланка, изучите лучший выбор элитных домов на продажу с помощью экспертов, которые проведут вас через каждый этап — от наиболее выгодного способа оплаты до выдачи ключей.

Где найти надежный совет?

The расходы на покупку дома Неизбежны, но грамотное управление — это разница между стрессовой сделкой и безопасной инвестицией. Ищете ли вы виллу с видом на море или апартаменты в центре для удаленной работы на солнце, доверьтесь местным экспертам. Ознакомьтесь с лучшим выбором роскошные дома на продажу и доверьтесь команде, которая поможет вам разобраться в каждой статье расходов перед подписанием.