Муниципальный налог на прирост капитала — один из налогов, вызывающих больше всего вопросов у продавцов жилья, особенно если объекту недвижимости уже несколько лет. Многие домовладельцы задаются вопросом, следует ли платить налог на прирост капитала за квартиру, которой больше 20 лет, или, наоборот, она освобождается от уплаты в связи с истечением срока эксплуатации.
Ответ не так прост, как может показаться. Он зависит не столько от возраста квартиры, сколько от стоимости земли и прибыли, полученной от продажи. Ниже мы объясним наглядно и актуально, когда взимается налог, кто его платит и как он рассчитывается, используя проверенные данные, применимые по всей Испании.
Что такое муниципальный налог на прирост капитала?
Ла муниципальный прирост капитала — его техническое название Налог на прирост стоимости городских земель (IIVTNU)— облагает налогом прирост стоимости земли, на которой построен дом, между моментом ее приобретения и моментом ее продажи.
То есть, он не ориентируется на общую стоимость квартиры, а только на стоимость земли, определяемый городским советом в соответствии с его кадастровая стоимость и время, в течение которого имущество оставалось в собственности.
Квартира, которой более 20 лет, облагается налогом на прирост капитала.
Ага, Квартира, которой более 20 лет, может облагаться налогом на прирост капитала., при условии, что стоимость земли увеличилась. Возраст недвижимости не освобождает вас от налога: важно лишь, стоит ли земля при продаже дороже, чем при покупке.
Например, если вы приобрели дом в 2000 году и продали его в 2025 году по более высокой цене, городской совет может посчитать, что имело место увеличение стоимости и, следовательно, требовать уплаты муниципального налога на прирост капитала.
Однако, если стоимость земли снизилась, например, после обвала рынка или кадастровой девальвации, вы не должны платить, при условии, что потеря может быть подтверждена документально.
Кто платит муниципальный налог на прирост капитала?
Общее правило простое:
- В продаже, муниципальный налог на прирост капитала оплачивается продавец.
- В наследство или дарение, он платит наследник или одаряемый, то есть тот, кто получает имущество.
Однако могут быть исключения, если это прямо оговорено в договоре. В операциях высокая ценность, например, те, которые связаны с роскошная недвижимость, покупатель и продавец часто договариваются о том, кто берет на себя стоимость налога, особенно в ситуациях, когда расчет может различаться в зависимости от применяемого метода.
Как рассчитывается прирост капитала муниципалитетов
После правовой реформы 2021 года, два метода расчета и налогоплательщик может выбрать наиболее выгодный из них:
1. Объективный метод (на основе кадастровой стоимости земли)
Это умножает кадастровая стоимость земли для коэффициент устанавливается ежегодно городским советом в зависимости от количества лет, прошедших между покупкой и продажей.
Затем применяется ставка муниципального налога, которая может достигать 30%.
Практический пример:
- Кадастровая стоимость земли: 60 000 евро.
- Срок владения: 20 лет
- Коэффициент: 0,45
- Ставка налога: 25%
Расчет:
60 000 × 0,45 = 27 000 евро (увеличение)
27 000 × 25% = 6.750 € муниципального прироста капитала.
2. Реальный метод (по эффективной прибыли)
Он рассчитывается из разница между ценой продажи и ценой покупки, всегда учитывая долю, соответствующую земельному участку (а не общую площадь дома).
Этот метод обычно более выгоден в районах, где стоимость земли выросла незначительно или даже снизилась.
Когда налог на прирост капитала не уплачивается?
Существует несколько ситуаций, в которых этот налог не взимается, даже если квартире более 20 лет:
- Нет прибыли: если цена продажи равна или ниже цены покупки.
- Земля не выросла в цене: Это подтверждается письменными документами и квитанциями.
- Переводы в натуральной форме или взыскания задолженности постоянного места жительства.
- Правовые реформы: С 2021 года Конституционный суд отменил обязанность уплачивать налог на прирост капитала при отсутствии реальной прибыли.
Во всех случаях важно представить документацию что доказывает отсутствие прибыли перед соответствующим городским советом.
Какие факторы влияют на оплату
Хотя длительность владения (в данном случае более 20 лет) влияет на применяемый коэффициент, не устраняет налоговое обязательствоОсновными факторами, определяющими, будет ли произведена выплата, являются:
- Местоположение и кадастровая стоимость земельного участка.
- Изменения на рынке недвижимости.
- Цена покупки и продажи.
- Обновление кадастра или городские реформы.
- Муниципальные правила, поскольку каждый городской совет может устанавливать различные ставки и коэффициенты.
Таким образом, две квартиры одинакового возраста могут иметь совершенно разные результаты: одна платит налог на прирост капитала, а другая — нет.
Что делать, если вы продали квартиру, которой больше 20 лет
Если вы недавно продали старый дом, рекомендуется выполнить следующие действия:
- Проверьте документы купли-продажи.
Проверьте заявленные значения и соответствующую долю земли. - Проверьте кадастровую стоимость.
Вы найдете его в квитанции об уплате налога на имущество или на сайте Кадастра. - Запросите расчет в городском совете.
Вы можете запросить информацию о предполагаемой сумме и доступных методах расчета. - Сравните две системы (объективную и реальную).
Выберите тот, который наиболее выгоден для вас. - Если стоимость уменьшилась, подайте заявление на освобождение от уплаты налога.
Предоставьте документальные подтверждения и избегайте уплаты неоправданных налогов.
Прирост капитала и наследства: что происходит со старыми домами?
В случае наследства налог может также повлиять квартиры старше 20 лет, даже если наследники не получили никакой финансовой выгоды.
Разница в том, что здесь прирост капитала рассчитывается с даты, когда умерший приобрел имущество до момента передачи.
Если стоимость земли выросла, наследник обязан её выплатить, даже если квартира всё ещё старая. Однако, если будет доказано, что роста не было или стоимость осталась стабильной, наследник может подать заявление на получение наследства. полное или частичное освобождение.
Как оптимизировать налоговые возвраты при продаже недвижимости, которой более 20 лет
На рынке роскошная недвижимостьВ регионе, где объемы операций зачастую значительно превышают средние показатели по стране, управление муниципальными налогами может стать решающим фактором между эффективной деятельностью и ненужным бременем.
Несколько полезных советов:
- Планирование продажи с предварительной налоговой консультацией.
- Обновить кадастровую стоимость если есть расхождения с реальным рынком.
- Выбор наиболее выгодного метода расчета для уменьшения налогового воздействия.
- Вести переговоры по контракту который принимает на себя оплату по сделкам купли-продажи.
- Воспользуйтесь льготами или скидками в случае переноса постоянного места жительства, реинвестирования или потери стоимости.
Хороший агент по недвижимости может вам помочь максимизировать прибыльность и минимизировать налоговое бремя при совершении сделок на большую стоимость.
Где взять информацию и как избежать ошибок?
Поскольку правила налога на прирост капитала в муниципалитетах различаются в зависимости от каждого городского совета, целесообразно:
- Обратитесь непосредственно к муниципальный веб-портал.
- Просмотрите обновленные налоговые постановления.
- Обратитесь к профессионалам, специализирующимся на налогообложение недвижимости и управление активами.
В случае с элитным жильем компания Luxus Real Estates предлагает персонализированные консультации для тех, кто хочет купить или продать недвижимость. роскошная недвижимость с полной юридической безопасностью и адекватным налоговым планированием.
Так…
- Квартира, которой более 20 лет да, вы можете платить налог на прирост капитала, если стоимость земли увеличилась.
- Налог уплачивается продавец в продаже или наследник по очереди.
- С 2021 года существует два способа расчета, и вы сможете выбрать наиболее выгодный из них.
- Нет оплаты, если не было никакого реального выигрыша или если земля не был переоценен.
- Каждый городской совет применяет свои собственные коэффициенты и налоговые ставки, поэтому перед подписанием желательно проконсультироваться.
Знания и планирование — лучшие инструменты, позволяющие гарантировать, что продажа дома (даже если ему больше двух десятилетий) станет прозрачной и выгодной сделкой без налоговых сюрпризов.
Russian 
Spanish 
English 
German 
French 
Norwegian 
Arabic 
Dutch