Основные требования для покупки квартиры в Испании

Покупка дома в Испании — одно из важнейших финансовых решений, которое может принять человек. Речь идёт не только о выборе подходящего объекта, но и о знании всех деталей, необходимых для покупки квартиры: от необходимых документов по закону до юридических и финансовых этапов, обеспечивающих безопасность сделки.

В этой статье собрана вся необходимая информация, чтобы как отечественные, так и иностранные покупатели понимали, что требуется, какие документы им следует собрать и какие шаги необходимо предпринять перед подписанием договора купли-продажи.

Требования для покупки квартиры в Испании

Покупка недвижимости подразумевает соблюдение юридических, налоговых и административных требований. Некоторые требования распространяются на всех покупателей, в то время как другие различаются в зависимости от гражданства или финансового положения покупателя.

Основные требования включают в себя:

• Иметь действительный NIF или NIE:
  
  • Граждане Испании используют свой NIF.
    
  • Иностранным покупателям нужно Идентификационный номер иностранца (NIE), обязательный для любой сделки с недвижимостью.
    
• Доказать финансовую платежеспособностьБанки и нотариусы потребуют подтверждение стабильного дохода или платежеспособности, независимо от того, совершаете ли вы покупку за наличные или подаете заявку на ипотеку.
  
• Открытие банковского счета в Испании: особенно важно для иностранцев, так как облегчает перевод средств, уплату налогов и сопутствующих расходов.
  
• Будьте в курсе налоговых обязательств: Как резиденты, так и нерезиденты обязаны соблюдать правила уплаты налога Налог на передачу собственности (ИТП) или НДС, в зависимости от ситуации.
  
• Реестр недвижимости и кадастровая проверка: Важно проверить, что квартира не имеет никаких залогов, обременений или долгов перед сообществом собственников.
  

Что нужно для покупки квартиры: финансовые аспекты

Прежде чем начать любую процедуру, необходимо оценить свои финансовые возможности. В Испании финансовые учреждения, как правило, применяют строгие критерии:

• Предыдущие сбереженияБанки обычно финансируют до 80% оценочной стоимости для резидентов и 60–70% для нерезидентов. Это означает, что покупатель должен получить от 20% до 40% от общей стоимости плюс ещё 10–12% на налоги и нотариальные услуги.
  
• Хорошая кредитная история: без непогашенных долгов и с доходом, подтвержденным расчетной ведомостью, налоговыми декларациями или справками о доходах в случае самозанятых лиц и предпринимателей.
  
• Банковская оценка: обязательное условие для подачи заявления на ипотеку. Оценка должна быть сертифицирована и действительна в течение шести месяцев.
  
• Обязательное страхование: В случае ипотеки крайне важно оформить страхование жилья. Некоторые кредиторы также требуют страхования жизни, связанного с кредитом.
  

Документы, необходимые для покупки квартиры

Документация — важнейший аспект любой купли-продажи. Ниже приведены наиболее важные документы как для покупателя, так и для самого объекта недвижимости:

Документы покупателя

• Документ, удостоверяющий личность: Действительный DNI или NIE.
  
• Номер банковского счета в Испании: для записи финансовых транзакций.
  
• Справки о доходах и платежеспособности: платежные ведомости, трудовые договоры, налоговые декларации или банковские справки.
  
• Предварительный договор или договор задатка: первоначальное соглашение, обязывающее обе стороны совершить продажу.
  
• Предварительно одобренная ипотека (если применимо): документ, выданный банком, гарантирующий финансирование.
  

Документы на жилье

• Простая заметка о Реестр недвижимости: подтверждает право собственности на недвижимость и наличие непогашенных платежей или ипотечных кредитов.
  
• Кадастровая справка: необходимо для идентификации имущества перед Казначейством.
  
• Сертификат энергоэффективности: обязательно с 2013 года для всех продаж.
  
• Последние счета за налог на имущество и коммунальные услуги: доказать, что имущество не имеет долгов.
  
• Сертификат общности собственников: подтверждает, что за квартиру уплачены все коммунальные платежи.
  

Шаги к покупке квартиры в Испании

Процесс покупки происходит по схеме, которую полезно знать, чтобы избежать непредвиденных событий:

1. Определить бюджет и финансирование

• Рассчитайте доступный капитал.
  
• Проконсультируйтесь с несколькими банками, чтобы получить лучшую ипотеку.
  
• Учитывайте не только ежемесячную плату, но и налоги, нотариальные сборы и регистрацию.
  

2. Поиск и подбор квартиры

• Сравните местоположения, услуги и рыночные цены.
  
• Прежде чем принять решение, проанализируйте юридическую документацию по каждому объекту недвижимости.
  

3. Подписание договора депозита

• В качестве задатка обычно вносится депозит в размере 10% от стоимости недвижимости.
  
• В настоящем договоре устанавливаются условия эксплуатации и штрафные санкции в случае их несоблюдения.
  

4. Оформление ипотеки (если применимо)

• Банк должен предоставить Стандартизированный европейский информационный лист (SES) и Стандартизированный предупредительный лист (SWS).
  
• Покупатель имеет право получить бесплатную консультацию нотариуса перед подписанием.
  

5. Публичный акт у нотариуса

• Основной акт, в котором подписываются договор купли-продажи и, при необходимости, ипотека.
  
• Нотариус проверяет правильность всех документов и понимание сторонами условий.
  

6. Регистрация в Реестре недвижимости

• Шаг, гарантирующий полную юридическую безопасность.
  
• Только после регистрации покупатель официально становится владельцем.
  

7. Уплата налогов

• НДС (10 %) в новом строительстве.
  
• Налог на передачу права собственности (ITP) подержанных автомобилей, стоимость которых колеблется от 6 % до 10 % в зависимости от автономного сообщества.
  
• Документированные правовые акты (AJD) в случае ипотеки.
  

Ключевые аспекты для иностранных покупателей

Испания — очень привлекательное направление для иностранных покупателей. Помимо общих требований, важно учитывать следующее:

• Получите NIE перед началом любой процедуры.
  
• Перевод средств через регулируемые каналы чтобы избежать проблем с отмыванием денег.
  
• Специализированные юридические консультации: особенно при удаленных операциях или когда язык неизвестен.
  

Распространенные ошибки, которых следует избегать

• Непроверка статуса регистрации недвижимости перед подписанием.
  
• Подписание контрактов без юридической консультации.
  
• Недооценка дополнительных расходов (налоги, нотариус, регистрация, управление).
  
• Не сравнивайте несколько ипотечных кредитов и не принимайте первое предложение банка.
  
• Считая, что продажа заканчивается подписанием акта купли-продажи, необходимо зарегистрировать его в реестре.
  

Профессиональный совет: гарантия безопасности

Рынок недвижимости Испании сочетает в себе множество возможностей и определённую юридическую сложность. Поэтому профессиональная поддержка упрощает каждый шаг и гарантирует отсутствие риска при инвестировании. Рекомендуем тем, кто ищет надёжную информацию и индивидуальную поддержку. свяжитесь с нашими агентами по недвижимости, который может взять на себя все: от поиска квартиры до подписания акта купли-продажи.