Все, что вам нужно знать о налогах при продаже дома

Продажа недвижимости в Испании — это не только поиск идеального покупателя, согласование справедливой цены и подписание договора у нотариуса. За каждой сделкой с недвижимостью стоит ряд налоговых обязательств и юридических расходов, о которых важно знать заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов. В этой статье мы подробно и понятно разбираем налоги, подлежащие уплате при продаже дома, расходы, связанные с продажей квартиры, порядок их расчета, кто должен их платить, а также какие исключения или налоговые льготы предусмотрены действующим испанским законодательством.

1. Какие налоги платятся при продаже дома?

Продажа дома порождает ряд обязательные налоги, как на уровне штата, так и на муниципальном уровне. Как правило, продавец должен платить два основных налога:

к) Подоходный налог с населения – Подоходный налог с населения

Продажа недвижимости может принести прирост капитала, который должен быть заявлен в соответствующей налоговой декларации. Этот прирост рассчитывается путем вычитания цены покупки (с учетом расходов и улучшений) из цены продажи (за вычетом расходов).

Как рассчитывается прирост капитала?

Формула выглядит следующим образом:

Прибыль = Стоимость передачи – Стоимость приобретения

• Значение передачи: Цена продажи за вычетом сопутствующих расходов (нотариальные услуги, прирост капитала, комиссия за недвижимость и т. д.).
  
• Стоимость приобретения: Покупная цена плюс уплаченные налоги (например, налог на передачу собственности или НДС), нотариальные и регистрационные сборы, а также возможные инвестиции в улучшения.
  

Налоговые ставки, применяемые в 2025 году:

• До 6000 евро: 19 %
  
• От 6 000,01 до 50 000 евро: 21 %
  
• От 50 000,01 до 200 000 евро: 23 %
  
• Более 200 000 евро: 27 %
  
• Более 300 000 евро: 28 % (новый раздел добавлен в налоговую реформу 2024 года)
  

Этот налог должен быть указан в декларации по подоходному налогу с физических лиц за год, следующий за продажей. Однако существуют важные исключения, как мы увидим позже.

б) Муниципальный прирост капитала – Налог на прирост стоимости городской земли (ИИВТНУ)

Этот местный налог облагается налогом увеличение стоимости городских земель С момента приобретения недвижимости до её продажи взимается соответствующим городским советом.

Кто платит муниципальный налог на прирост капитала?

Как правило, продавец является налогоплательщиком, за исключением случаев наследования или дарения, когда это относится к бенефициару.

Как это рассчитывается?

После реформы, проведенной Королевский указ-закон 26/2021, существует два метода расчета:

• Система наведения: К кадастровой стоимости земли и количеству прошедших лет применяется фиксированный коэффициент.
  
• Реальная система: Разница между стоимостью продажи и стоимостью приобретения рассчитывается путем применения пропорции к кадастровой стоимости.
  

Налогоплательщик может выбрать наиболее выгодный для себя способ. Кроме того, если бы не было прибыли, обязанность платить не возникает (решение Конституционного суда от 2021 г.).

2. Прочие расходы при продаже квартиры

Помимо налогов, мы должны предположить, различные расходы, связанные с операцией, что может составлять значительный процент от стоимости продажи.

а) Нотариальные сборы

Хотя нотариальные расходы обычно оплачивает покупатель, продавцу, возможно, придется заплатить:

• Часть публичный договор купли-продажи, если так согласовано.
  
• Аннулирование ипотеки (если имущество находится в ипотеке).
  
• Выдача доверенностей, в случае законного представительства.
  

б) Регистрация аннулирования ипотеки

Если дом был продан с действующей ипотекой, продавец должен погасить ее до Реестр недвижимости, что подразумевает:

• Нотариальный акт об аннулировании
  
• Регистрационные сборы
  
• Плата за управление
  

Этот процесс может стоить от 600 и 1000 евро, в зависимости от суммы и автономного сообщества.

в) Сертификат энергоэффективности

С 2013 года предоставление покупателю документа является обязательным. энергетический сертификат Действительный, выданный квалифицированным специалистом. Стоимость обычно варьируется от 70 и 250 евро.

г) Сертификат пригодности к проживанию

Хотя это не требуется во всех автономных сообществах, может потребоваться официально оформить продажу. Срок действия составляет 15 лет, а стоимость составляет около 50-100 евро.

e) Комиссии агентств недвижимости

В случае продажи через агентство продавец обычно платит комиссию от окончательной цены продажи, которая в Испании обычно составляет от 3% и 5%, плюс НДС.

3. Налоговые льготы: когда применяются льготы по налогу с продаж?

Закон предусматривает особые ситуации при котором продавец может быть полностью или частично освобожден от уплаты подоходного налога с физических лиц или налога на прирост капитала.

а) Освобождение от уплаты налога на реинвестиции в постоянное место жительства

Если сумма, полученная от продажи, реинвестируется в покупку нового постоянное место жительстваВы можете подать заявление на освобождение от налога на доходы физических лиц на прирост капитала. Необходимо выполнить следующие условия:

• Продаваемая недвижимость должна быть постоянным местом жительства налогоплательщика не менее три года.
  
• Реинвестирование должно быть осуществлено в течение периода два года от продажи (до или после).
  
• Вся полученная сумма должна быть распределена.
  

б) Люди старше 65 лет

Лица старше 65 лет освобождаются от уплаты налога на прибыль, полученную при продаже основного места жительства, независимо от того, реинвестируют ли они ее.

Кроме того, если вы продаете второй дом и реинвестируете деньги в застрахованная пожизненная рента, до максимума 240 000 евро, также могут воспользоваться частичным освобождением.

в) Продажа с убытком

Если сделка приводит к убыткам (т. е. если она продана по цене ниже себестоимости), она не облагается подоходным налогом с физических лиц, а также может быть зачтена в счет других доходов от прироста капитала.

4. Что произойдет, если дом будет унаследован или подарен?

Хотя это и не является традиционной куплей-продажей, передача недвижимости по наследству или дарению также влечет за собой определенные налоговые обязательства:

• В случае наследование, наследники должны выплатить Налог на наследство и дарение и муниципальный прирост капитала.
  
• Если имущество передается в дар, даритель должен декларировать прирост капитала в налоге на доходы физических лиц, а получатель платит налог на дарение.
  

5. Какие расходы несет покупатель?

Хотя в этой статье основное внимание уделяется налогам и сборам, влияющим на продавца, важно знать, за что отвечает покупатель, поскольку это может повлиять на переговоры:

• Налоги на покупки (ITP или НДС)
  
• Нотариальные сборы (если не согласовано иное)
  
• Регистрация в Реестре недвижимости
  
• Финансирование (оценка, вступительный взнос, управление и т. д.)
  

6. Ключи к налоговой оптимизации продаж

Есть несколько юридических стратегий, которые могут вам помочь минимизировать налоговое бремя При продаже недвижимости в Испании:

• Аккредитовать всех затраты на улучшение (ремонт, расширение) с банковскими счетами и платежами, для увеличения стоимости приобретения.
  
• Включить все вычитаемые расходы при исчислении налога на доходы физических лиц.
  
• Планируйте заранее реинвестиции в первичное жилье если вы хотите воспользоваться освобождением.
  
• Если вы продаете второй дом, рассмотрите такие варианты, как рента или запланированный подарок.
  

Помимо стандартных налогов стоит учитывать такие аспекты, как:

• Ла налоговое резидентство покупателя или продавца (особенно если одна из сторон проживает за границей).
  
• Возможное подчинение Налог на имущество.
  
• Региональные правила (например, на Балеарских островах, в Каталонии или Андалусии), регулирующие переводы крупных сумм.
  

• Экономические санкции (от 50 1ТП3Т до 150 1ТП3Т налоговой задолженности)
  
• Доплаты за позднюю подачу
  
• Проценты за просрочку платежа
  
• Даже уголовная ответственность в серьезных случаях
  

Как мы видим, продажа дома в Испании — это не только коммерческая сделка, но и налоговая. Зная детали налоги, которые нужно заплатить при продаже дома, что расходы при продаже квартиры необходимо учитывать, и то, как правильно спланировать каждый шаг, может иметь решающее значение между прибыльной продажей и дорогостоящим опытом.

Если вы подумываете о продаже своей недвижимости — будь то основное место жительства, второй дом или элитная недвижимость — узнайте больше, обратитесь за советом и окружите себя профессионалами, которые будут заботиться о ваших интересах.