Рентабельность покупки вторичного жилья для сдачи в аренду

Инвестиции в недвижимость остаются одной из любимых стратегий испанцев для защиты своих активов и получения пассивного дохода. Но возникает важный вопрос: выгодно ли покупать второй дом для сдачи в аренду? Ответ зависит от таких факторов, как местоположение, налогообложение, расходы на содержание и инвестиционная стратегия.

Ниже мы подробно рассмотрим преимущества и недостатки, включая размер отчислений в казну за владение второй недвижимостью, какая рентабельность считается приемлемой на рынке аренды и практические советы по максимизации ваших инвестиций.

Преимущества и недостатки покупки второго дома для сдачи в аренду

Прежде чем совершить покупку, стоит тщательно взвесить все «за» и «против».

Преимущества

• Регулярный доход: Владение арендной недвижимостью гарантирует ежемесячный доход, который может дополнять зарплату, пенсию или даже стать основным источником дохода.
  
• Переоценка имуществаНа динамичных рынках жильё не только приносит доход, но и может со временем расти в цене. Прибрежные города, столицы провинций и туристические направления обладают высоким потенциалом роста.
  
• Диверсификация активовПо сравнению с другими более волатильными активами, такими как фондовый рынок или криптовалюты, недвижимость воспринимается как более стабильная и ощутимая инвестиция.
  
• Налоговые льготы при долгосрочной арендеВ некоторых случаях арендодатели могут применять налоговые льготы к полученному доходу, особенно если арендатор использует жилье в качестве основного места жительства.
  

Недостатки

• Высокие первоначальные инвестиции: Покупка второго дома требует значительных затрат, как капитальных, так и сопутствующих расходов (нотариальные услуги, налоги, управление, оценка и т. д.).
  
• Требование налогообложения: Владельцы должны декларировать доход от аренды, платить налог на имущество (IBI) и учитывать условный доход от недвижимости, когда недвижимость не сдается в аренду.
  
• Риск дефолта: Задолженность по арендной плате является одной из главных проблем для арендодателей.
  
• Расходы на техническое обслуживание: страхование, ремонт, коммунальные платежи и возможные сборы снижают чистую прибыль.
  
• Ограниченная ликвидностьВ отличие от других финансовых активов, продажа дома с целью восстановления капитала может занять месяцы или даже годы.
  

Сколько придется заплатить в казну за второй дом?

Один из важнейших аспектов — понимание налогообложения. Покупка второго дома влечёт за собой обязательства, которые влияют на то, будет ли недвижимость сдаваться в аренду или нет.

• Налог на имущество (IBI): Сбор необходимо платить ежегодно, его размер варьируется в зависимости от муниципалитета.
  
• Декларация о доходе от арендыДоход от сдачи в аренду должен быть включен в налоговую декларацию. Он облагается налогом как доход от недвижимого имущества.
  
• Вычеты и вычитаемые расходы: Владелец может вычесть определенные расходы, такие как проценты по ипотеке, страховка, налог на имущество, коммунальные платежи, необходимый ремонт или профессиональные услуги.
  
• Скидка на аренду постоянного жилья: В настоящее время допускается значительное снижение чистого дохода, если арендная плата взимается за основное место жительства, хотя процентное соотношение зависит от действующих ежегодно правил.
  
• Условное исчисление дохода от недвижимости: Если недвижимость не сдается в аренду, казначейство взимает теоретический доход (от 1,1% до 2% от кадастровой стоимости).
  

При совершении сделок купли-продажи необходимо также учитывать следующее:

• Налог на передачу собственности (ИТП) во вторичном жилье.
  
• НДС и AJD (документально оформленные правовые акты) в новых строящихся домах.
  
• Муниципальный прирост капитала и прирост капитала в Подоходный налог с населения в случае последующей продажи с прибылью.
  

Какая доходность аренды считается хорошей?

Рентабельность недвижимости измеряется на двух уровнях:

• Валовая рентабельность: годовой доход от аренды / цена покупки x 100.
  
• Чистая прибыльность: годовой доход за вычетом всех расходов (IBI, страхование, коммунальные услуги, ремонт и т. д.), деленный на цену покупки x 100.
  

В Испании средняя валовая прибыль от сдаваемой в аренду недвижимости составляет около 6% По данным Банка Испании, хотя они могут существенно различаться в зависимости от местоположения:

• Крупные города, такие как Мадрид или Барселона: возврат между 4% и 5% из-за высокой цены покупки.
  
• Средние города и мегаполисы: между 6% и 7%.
  
• Прибрежные или туристические места с высоким спросом на отдых: в некоторых случаях они могут превышать 8%.
  

Как правило, чистая прибыль составляет между 4% и 7%Ниже 3% риски и обязательства обычно перевешивают выгоды.

Советы по максимизации доходности второго дома

Покупка жилья с целью сдачи в аренду требует стратегии. Эти советы могут стать решающим фактором между посредственной инвестицией и высокодоходной:

• Выберите место с устойчивым спросом: Инвестиции в районы с высокой концентрацией рабочих мест, университетов или туристических достопримечательностей обеспечивают более высокую заполняемость и более короткие периоды пустования.
  
• Проанализируйте типологию жильяНебольшие квартиры (с одной или двумя спальнями), как правило, имеют более высокую оборачиваемость и относительную прибыльность, чем большие дома.
  
• Сравните туристическую и долгосрочную арендуХотя сдача жилья в аренду на время отпуска может приносить более высокий доход, она требует больше управления, соблюдения особых правил и более высокой текучести кадров среди арендаторов.
  
• Реформа с критериямиНебольшие улучшения, такие как покраска, модернизация ванных комнат или замена окон, могут значительно увеличить стоимость аренды, не выходя за рамки вашего бюджета.
  
• Получите профессиональную консультацию: Обращение к агентствам недвижимости или экспертам позволяет вам корректировать рыночные цены, отфильтровывать платежеспособных арендаторов и оптимизировать налогообложение.
  
• Диверсифицируйте свой бизнес, вкладывая средства в более дорогое жилье: Инвестиции в эксклюзивную недвижимость могут открыть двери для состоятельных арендаторов. Для тех, кто ищет качественное решение, широкий выбор роскошные дома Это интересный способ максимизировать прибыльность и престиж актива.
  
• Контроль налогообложения: Знание деталей вычитаемых расходов и применимых скидок предотвращает переплату налогов и увеличивает чистый доход.
  

Факторы риска, которые следует учитывать

Хотя инвестиции во второй дом привлекательны, они не лишены рисков:

• Законодательные измененияПравила аренды в Испании недавно изменились, особенно в отношении договоров, залогов и ценовых ограничений. Рекомендуем вам быть в курсе последних изменений.
  
• Циклы рынка недвижимости: Периоды пузырей и коррекций могут влиять как на переоценку, так и на ликвидность.
  
• Растущая конкуренцияРост числа платформ по аренде жилья на время отпуска привел к увеличению предложения во многих регионах.
  
• Финансовые затраты: Процентные ставки напрямую влияют на стоимость ипотеки и, следовательно, на реальную доходность.