Амортизация инвестиций в недвижимость: как рассчитать ее шаг за шагом и оптимизировать свои инвестиции

Покупка недвижимости остаётся одним из самых надёжных способов защитить свои активы. Но чтобы она действительно приносила прибыль, необходимо понимать все факторы, влияющие на её стоимость с течением времени. Ключевым из них является обесценивание инвестиций в недвижимость.

Знание того, как он рассчитывается, какие расходы можно вычесть и когда он применяется, поможет вам оптимизировать прибыль, платить меньше налогов и принимать более стратегические решения. Ниже мы подробно объясним всё.

Что такое амортизация инвестиций в недвижимость?

Амортизация инвестиций в недвижимость — это бухгалтерский и налоговый процесс, который заключается в распределении стоимости имущества на предполагаемый срок его полезного использования, тем самым отражая его износ или потерю стоимости с течением времени.

Эта концепция имеет важное значение, если вы выделяете свою собственность арендовать или к экономическая активность, поскольку это позволяет вам вычесть эту потерю стоимости как ежегодный расход в вашей налоговой декларации. Это означает, что вы можете уменьшить свои налоговые льготы благодаря вычету, отражающему естественный износ недвижимости.

Но это не просто налоговая льгота. Это ещё и инструмент планирования Это поможет вам получить четкое представление о реальной стоимости ваших инвестиций на каждом этапе, принимать обоснованные решения и прогнозировать будущие реинвестиции или реновации.

Как рассчитывается амортизация инвестиций в недвижимость?

В Испании наиболее часто используемая формула для расчета амортизации: линейная система, который заключается в вычете одинакового процента каждый год из амортизируемой стоимости имущества.

Какая часть имущества может быть амортизирована?

Необходимо различать два значения:

• Стоимость земли: Не амортизируется, так как земля не изнашивается.
  
• Стоимость строительства: Да, он амортизируется, потому что по мере использования и с течением времени он теряет ценность.
  

Критерии Налоговое агентство

Согласно испанскому налоговому законодательству, вы можете подать заявление на минимальная амортизация 3% в год о наивысшее значение между:

1. Он стоимость приобретения имущества (без учета стоимости земли).
   
2. Он кадастровая стоимость здания (также исключая почву).
   

Формула расчета годовой амортизации:

Годовая амортизация = Амортизируемая стоимость × 3%

Практический пример

Представьте, что вы покупаете квартиру в Мадриде за 220 000 евро.
По данным земельного кадастра, стоимость земли составляет 20%, то есть 44 000 евро.

• Стоимость приобретения: 220.000 €
  
• Стоимость земли: 44.000 €
  
• Амортизируемая стоимость: 220 000 евро – 44 000 евро = 176 000 евро
  
• Ежегодная амортизация: 176 000 € × 3% = 5.280 €
  

Эта сумма подлежит вычету каждый год, пока имущество сдается в аренду или является частью экономической деятельности.

Важный: Нельзя амортизировать более 100% накопленной амортизируемой стоимости. Превышение этого лимита может повлечь за собой штрафы или корректировки со стороны Казначейства.

Всегда ли окупаются инвестиции в недвижимость?

Нет. Инвестиции в недвижимость амортизируются только тогда, когда они используются в экономической деятельности или приносят доход., как и в случае с арендой. Если вы используете недвижимость в качестве основного места жительства, вы не можете применять налоговую амортизацию, хотя можете выполнить теоретический расчёт внутри компании.

Вы можете амортизировать, если…

• Ваша недвижимость сдается в аренду для проживания или туристических целей.
  
• Недвижимость является частью вашей экономической деятельности (например, коммерческое помещение или офис).
  
• Только часть недвижимости используется в профессиональных целях (например, вы работаете дома в определенной комнате).
  

Вы не сможете амортизировать, если…

• Вы используете недвижимость в качестве постоянного места жительства.
  
• Это второй дом, не сдаваемый в аренду.
  
• Он безработный и не получает дохода.
  

Что произойдет, если изменится целевое назначение недвижимости?

Если вы решили сдавать в аренду своё основное жильё, вы можете начать выплачивать арендную плату сразу после того, как оно будет сдано в аренду. Для этого вам понадобятся подтверждающие документы, например, договор аренды или опубликованное объявление.

Ключевые рекомендации по правильной амортизации

1. Различает землю и строительствоЧтобы избежать ошибок, проверьте кадастровую стоимость недвижимости, в которой обычно отражается эта разница. Вы также можете запросить официальную оценку.
   
2. Включает все расходы в стоимость приобретения: нотариус, налоги (такие как ИТП), регистрация, комиссии, необходимые ремонтные работы перед сдачей в аренду… Все эти концепции являются частью амортизируемой стоимости.
   
3. Сохраняйте всю документацию: они могут потребовать ее от вас в случае налоговой проверки.
   
4. Не допускайте превышения амортизируемой стоимости в размере 100%: Вы не можете вычесть сумму, превышающую фактическую стоимость строительства.
   
5. Учитывайте амортизацию при продаже недвижимости: Чем больше амортизация, тем ниже остаточная налогооблагаемая стоимость и тем больше прирост капитала, подлежащий налогообложению.
   

Покупка недвижимости в Испании: основные советы инвесторам

Если вы рассматриваете покупку недвижимости в качестве инвестиции, мы рекомендуем с самого начала продумать, как вы будете её амортизировать. Эти советы помогут вам получить максимальную выгоду от покупки:

1. Выберите правильное место

Отдавайте приоритет районам с высоким спросом на аренду: районам с хорошей транспортной доступностью, рядом с университетами, туристическими зонами или районами с активной городской застройкой. Высокий спрос означает более высокую заполняемость и меньший риск.

2. Рассчитайте чистую рентабельность

Не ограничивайтесь только покупной ценой. Сложите свои годовые расходы (налог на имущество, коммунальные платежи, страхование, техническое обслуживание и амортизация) и сравните их с доходом от аренды, чтобы точно понять, сколько вы зарабатываете каждый год.

3. Ремонт может помочь вам вычесть больше

Если вы проводите структурную реконструкцию, которая продлевает срок службы недвижимости, эти расходы могут быть добавлены к амортизируемой стоимости.

4. Правильно декларируйте свои доходы

Вы можете применять амортизацию только в том случае, если задекларируете арендное или хозяйственное использование недвижимости. Хороший налоговый консультант поможет вам оптимизировать этот аспект.

5. Имейте долгосрочное видение

Амортизация особенно полезна, если вы владеете недвижимостью много лет. Амортизация также улучшает ваше имущественное и налоговое планирование.

Запросить персональную консультацию

Как вы видите, понимание и правильное применение амортизация инвестиций в недвижимость Это не только позволит вам платить меньше налогов, но и принимать более обоснованные решения об инвестициях. Не все ситуации одинаковы, поэтому правильный совет может иметь большое значение.

В Luxus Real Estates У нас есть команда экспертов по инвестициям в недвижимость, которые могут помочь вам рассчитать наиболее подходящую ставку амортизации для вашей ситуации, выбрать объекты с высоким потенциалом и оказать вам поддержку на протяжении всего процесса покупки и управления. Свяжитесь с нашими агентами по недвижимости Это первый шаг к безопасному и прибыльному инвестированию.