Alt du trenger å vite om skatt når du selger boligen din

Å selge en eiendom i Spania handler ikke bare om å finne den ideelle kjøperen, bli enige om en rettferdig pris og signere for en notar. Bak enhver eiendomstransaksjon ligger en rekke skatteforpliktelser og juridiske kostnader som det er viktig å vite på forhånd for å unngå ubehagelige overraskelser. I denne artikkelen går vi tydelig og omfattende gjennom skattene som skal betales ved salg av et hus, utgiftene forbundet med salg av en leilighet, hvordan de beregnes, hvem som må betale dem, og hvilke unntak eller skattefordeler som gis i henhold til gjeldende spansk lovgivning.

1. Hvilke skatter betales ved salg av bolig?

Salg av bolig genererer en rekke obligatoriske skatter, både på statlig og kommunalt nivå. Generelt sett må selgeren betale to store skatter:

til) IRPF – Personlig inntektsskatt

Salg av en eiendom kan generere en kapitalgevinst, som må deklareres i den tilhørende skattemeldingen. Denne gevinsten beregnes ved å trekke kjøpesummen (pluss utgifter og forbedringer) fra salgssummen (netto etter utgifter).

Hvordan beregnes kapitalgevinst?

Formelen er som følger:

Fortjeneste = Overføringsverdi – Anskaffelsesverdi

• Overføringsverdi: Salgspris minus tilhørende utgifter (notar, kapitalgevinster, eiendomsprovisjon osv.).
  
• Anskaffelsesverdi: Kjøpesum pluss betalte skatter (som eiendomsoverdragelsesskatt eller MVA), notar- og tinglysningsgebyrer og mulige investeringer i forbedringer.
  

Skattesatser som gjelder i 2025:

• Opptil €6 000: 19 %
  
• Fra € 6 000,01 til € 50 000: 21 %
  
• Fra €50 000,01 til €200 000: 23 %
  
• Mer enn €200 000: 27 %
  
• Mer enn €300 000: 28 % (ny paragraf lagt til i skattereformen i 2024)
  

Denne skatten må oppgis på selvangivelsen for året etter salget. Det finnes imidlertid viktige unntak, som vi skal se senere.

b) Kommunale kapitalgevinster – Skatt på verdiøkning av bytomt (IIVTNU)

Denne lokale skatten beskatter økning i verdien av bytomt fra det øyeblikket eiendommen erverves til den selges. Gebyret belastes av det aktuelle byrådet.

Hvem betaler kommunal kapitalgevinstskatt?

Som en generell regel, selgeren er skattyter, unntatt i tilfeller av arv eller donasjon, hvor det påhviler mottakeren.

Hvordan beregnes det?

Siden reformen som ble innført av Kongelig lovdekret 26/2021, finnes det to beregningsmetoder:

• Målsystem: En fast koeffisient brukes på matrikkelverdien av tomten og antall år som er gått.
  
• Ekte system: Differansen mellom salgsverdi og anskaffelsesverdi beregnes ved å anvende en proporsjon på matrikkelverdien.
  

Skattebetaleren kan velge den gunstigste metoden. I tillegg hvis det ikke var noen fortjeneste, det foreligger ingen betalingsplikt (Konstitusjonsdomstolens kjennelse fra 2021).

2. Andre utgifter ved salg av leilighet

Bortsett fra skatter, må vi anta diverse utgifter knyttet til driften, som kan utgjøre en betydelig prosentandel av salgsverdien.

a) Notargebyrer

Selv om kjøperen vanligvis dekker notargebyrer, kan selgeren måtte betale:

• En del av offentlig kjøpekontrakt, hvis det er avtalt.
  
• Avbestilling av boliglån (hvis eiendommen er pantsatt).
  
• Tildeling av fullmakter, i tilfelle juridisk representasjon.
  

b) Tinglysningsfraskrivelse av pantelånet

Hvis boligen ble solgt med et eksisterende boliglån, må selgeren kansellere den før Eiendomsregisteret, som innebærer:

• Notarial dokument om kansellering
  
• Registeravgifter
  
• Forvaltningsgebyrer
  

Denne prosessen kan koste mellom 600 og 1000 euro, avhengig av beløpet og den autonome regionen.

c) Energieffektivitetssertifikat

Siden 2013 har det vært obligatorisk å gi kjøperen en energisertifikat gyldig, utstedt av en kvalifisert tekniker. Prisen varierer vanligvis mellom 70 og 250 euro.

d) Beboelighetsbevis

Selv om det ikke er påkrevd i alle autonome regioner, kan det være nødvendig å formalisere salget. Det er gyldig i 15 år og koster omtrent 50–100 euro.

e) Eiendomsmeglergebyrer

Ved salg gjennom et agentur betaler selgeren vanligvis en provisjon på den endelige salgsprisen, som i Spania vanligvis ligger mellom 3% og 5%, pluss mva.

3. Skattefritak: Når er det fritak for omsetningsavgift?

Loven gir spesielle situasjoner der selgeren kan være helt eller delvis fritatt for å betale personlig inntektsskatt eller kapitalgevinstskatt.

a) Unntak for reinvestering i vanlig bosted

Hvis beløpet som oppnås fra salget reinvesteres i kjøp av en ny vanlig bosted, kan du søke om fritak fra personlig inntektsskatt på kapitalgevinster. Disse kravene må være oppfylt:

• Eiendommen som selges må ha vært skattyters vanlige bosted i minst tre år.
  
• Reinvesteringen må gjøres innen en periode på to år fra salget (før eller etter).
  
• Hele det innhentede beløpet må fordeles.
  

b) Personer over 65 år

Personer over 65 år er fritatt fra å betale skatt på fortjenesten de tjener hvis de selger sin primære bolig, uavhengig av om de reinvesterer.

Hvis du selger et fritidsbolig og reinvesterer pengene i en forsikret livrente, opptil maksimalt 240 000 euro, kan også ha nytte av et delvis fritak.

c) Salg med tap

Hvis transaksjonen genererer et tap (dvs. hvis den selges for mindre enn kostprisen), er den ikke underlagt personlig inntektsskatt, og kan også motregnes mot annen kapitalgevinst.

4. Hva skjer hvis en bolig arves eller gis i donasjon?

Selv om det ikke er et tradisjonelt kjøp og salg, medfører overføring av fast eiendom ved arv eller donasjon også visse skatteforpliktelser:

• I tilfelle av arv, arvingene må betale Arve- og gaveavgift og den kommunale kapitalgevinster.
  
• Hvis en eiendom doneres, må giveren oppgi kapitalgevinsten i personlig inntektsskatt, og mottakeren betaler gaveavgift.
  

5. Hvilke utgifter er kjøperens ansvar?

Selv om denne artikkelen fokuserer på skatter og avgifter som påvirker selgeren, er det viktig å vite hva kjøperen er ansvarlig for, da det kan påvirke forhandlingene:

• Kjøpsavgift (ITP eller MVA)
  
• Notargebyrer (med mindre annet er avtalt)
  
• Registrering i eiendomsregisteret
  
• Finansiering (takst, åpningsgebyr, administrasjon osv.)
  

6. Nøkler til skatteoptimalisering av salg

Det finnes flere juridiske strategier som kan hjelpe deg minimere skattebyrden Når du selger en eiendom i Spania:

• Akkrediter alle forbedringskostnader (renoveringer, utvidelser) med bankfakturaer og betalinger, for å øke anskaffelsesverdien.
  
• Inkluder alle fradragsberettigede utgifter i beregningen av personlig inntektsskatt.
  
• Planlegg fremover reinvestering i primærbolig hvis du ønsker å benytte deg av unntaket.
  
• Hvis du selger et fritidsbolig, bør du undersøke alternativer som en livrente eller planlagt gave.
  

I tillegg til standardavgifter er det verdt å vurdere aspekter som:

• Den kjøpers eller selgers skattemessige bosted (spesielt hvis en av partene bor i utlandet).
  
• Den mulige underkastelsen til Formuesskatt.
  
• Regionale forskrifter (for eksempel på Balearene, i Catalonia eller Andalusia) som påvirker overføringer av høy verdi.
  

• Økonomiske sanksjoner (fra 50 % til 150 % av skattegjelden)
  
• Tilleggsavgifter for sen innlevering
  
• Forsinkelsesrenter
  
• Selv strafferettslig ansvar i alvorlige tilfeller
  

Som vi kan se, er det ikke bare en kommersiell transaksjon å selge en bolig i Spania; det er også en skattetransaksjon. Å kjenne detaljene i skatt å betale når man selger et hus, det utgifter ved salg av leilighet må tas i betraktning, og hvordan man planlegger hvert trinn riktig kan utgjøre forskjellen mellom et lønnsomt salg og en dyr opplevelse.

Hvis du vurderer å selge eiendommen din – enten det er din primære bolig, et fritidsbolig eller en luksuseiendom – lær mer, søk råd og omgi deg med fagfolk som vil ivareta dine interesser.