Lønnsomheten ved å kjøpe en andre bolig for utleie

Invertir en inmuebles sigue siendo una de las estrategias favoritas de los españoles para proteger el patrimonio y generar ingresos pasivos. Pero surge la gran duda: ¿Es rentable comprar una segunda vivienda para alquilar? La respuesta depende de factores como la ubicación, la fiscalidad, los gastos de mantenimiento y la estrategia de inversión.

A continuación, exploraremos en detalle las ventajas y desventajas, cuánto se paga a Hacienda por tener una segunda propiedad, qué rentabilidad se considera aceptable en el mercado del alquiler y consejos prácticos para maximizar la inversión.

Ventajas y desventajas de comprar una segunda vivienda para alquilar

Antes de lanzarse a la compra, conviene valorar de forma equilibrada los pros y contras de esta decisión.

Fordeler

• Ingreso recurrente: disponer de una propiedad en alquiler garantiza una entrada mensual de dinero que puede complementar un salario, una pensión o incluso convertirse en la principal fuente de ingresos.
  
• Revalorización del inmueble: en mercados dinámicos, la vivienda no solo genera rentas, sino que también puede aumentar de valor con el tiempo. Ciudades costeras, capitales provinciales y destinos turísticos ofrecen altas probabilidades de apreciación.
  
• Diversifisering av formue: frente a otros activos más volátiles, como la bolsa o las criptomonedas, el ladrillo es percibido como una inversión más estable y tangible.
  
• Ventajas fiscales por alquiler de larga duración: en determinados casos, los arrendadores pueden aplicar reducciones fiscales sobre los ingresos obtenidos, especialmente si se destina a vivienda habitual del inquilino.
  

Desventajas

• Alta inversión inicial: la compra de una segunda vivienda requiere un desembolso importante, tanto en capital como en gastos asociados (notaría, impuestos, gestoría, tasación, etc.).
  
• Fiscalidad exigente: los propietarios deben declarar los ingresos por alquiler, tributar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y asumir imputaciones de renta inmobiliaria cuando la vivienda no está alquilada.
  
• Riesgo de impago: la morosidad en los arrendamientos es una de las principales preocupaciones de los propietarios.
  
• Gastos de mantenimiento: seguros, reparaciones, comunidad y posibles derramas reducen la rentabilidad neta.
  
• Liquidez limitada: a diferencia de otros activos financieros, vender una vivienda para recuperar capital puede llevar meses o incluso años.
  

¿Cuánto hay que pagar a Hacienda por una segunda vivienda?

Uno de los puntos más críticos es entender la fiscalidad. Comprar una segunda vivienda implica obligaciones que afectan tanto si la propiedad está alquilada como si no.

• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es obligatorio pagarlo cada año y su importe varía en función del municipio.
  
• Declaración de ingresos por alquiler: los rendimientos obtenidos por arrendar deben incluirse en la declaración de la renta. Se tributan como rendimientos del capital inmobiliario.
  
• Deducciones y gastos deducibles: el propietario puede deducir ciertos gastos, como intereses de la hipoteca, seguros, IBI, gastos de comunidad, reparaciones necesarias o servicios de profesionales.
  
• Reducción por alquiler de vivienda habitual: actualmente se permite aplicar una reducción significativa sobre los ingresos netos cuando el alquiler se destina a residencia habitual, aunque su porcentaje depende de la normativa vigente cada año.
  
• Imputación de renta inmobiliaria: si la vivienda no está alquilada, Hacienda imputa un rendimiento teórico (entre el 1,1% y el 2% del valor catastral).
  

En operaciones de compraventa también hay que considerar:

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano.
  
• IVA y AJD (Actos Jurídicos Documentados) en viviendas de obra nueva.
  
• Plusvalía municipal y ganancia patrimonial en el IRPF en caso de venta posterior con beneficio.
  

¿Qué rentabilidad se considera buena para un alquiler?

La rentabilidad de un inmueble se mide en dos niveles:

• Brutto lønnsomhet: ingresos anuales por alquiler / precio de compra x 100.
  
• Netto lønnsomhet: ingresos anuales menos todos los gastos (IBI, seguros, comunidad, reparaciones, etc.) dividido por el precio de compra x 100.
  

En España, la rentabilidad bruta media de una vivienda en alquiler ronda el 6% según datos del Banco de España, aunque puede oscilar ampliamente en función de la localización:

• Grandes ciudades como Madrid o Barcelona: rentabilidades entre el 4% y el 5% debido al alto precio de compra.
  
• Ciudades medianas y áreas metropolitanas: entre el 6% y el 7%.
  
• Localidades costeras o turísticas con alta demanda vacacional: en algunos casos pueden superar el 8%.
  

Como regla general, se considera atractiva una rentabilidad neta de entre el 4% y el 7%. Por debajo del 3% los riesgos y obligaciones suelen superar los beneficios.

Consejos para maximizar la rentabilidad de una segunda vivienda

Comprar con la intención de alquilar requiere estrategia. Estos consejos pueden marcar la diferencia entre una inversión mediocre y una altamente rentable:

• Elegir ubicación con demanda sostenida: invertir en zonas con alta concentración de empleo, universidades o atractivo turístico asegura mayor ocupación y menores periodos de vacío.
  
• Analizar la tipología de vivienda: los pisos pequeños (uno o dos dormitorios) suelen tener mayor rotación y rentabilidad relativa que las viviendas grandes.
  
• Comparar el alquiler turístico y el de larga duración: aunque el arrendamiento vacacional puede ofrecer ingresos más altos, implica más gestión, normativa específica y mayor rotación de inquilinos.
  
• Reformar con criterio: pequeñas mejoras como pintar, modernizar baños o cambiar ventanas pueden aumentar significativamente el valor del alquiler sin disparar el presupuesto.
  
• Contar con asesoramiento profesional: apoyarse en agencias inmobiliarias o expertos permite ajustar precios de mercado, filtrar inquilinos solventes y optimizar la fiscalidad.
  
• Diversificar en viviendas de mayor categoría: invertir en propiedades exclusivas puede abrir la puerta a inquilinos de alto poder adquisitivo. Para quienes buscan un salto cualitativo, la oferta de casas de lujos es una vía interesante para maximizar rentabilidad y prestigio patrimonial.
  
• Controlar la fiscalidad: conocer al detalle los gastos deducibles y las reducciones aplicables evita pagar de más a Hacienda y mejora el rendimiento neto.
  

Factores de riesgo a considerar

Aunque la inversión en una segunda vivienda es atractiva, no está exenta de riesgos:

• Cambios legislativos: la normativa del alquiler en España ha sufrido modificaciones recientes, especialmente en cuanto a contratos, fianzas y limitaciones de precio. Conviene estar siempre actualizado.
  
• Ciclos del mercado inmobiliario: periodos de burbuja y corrección pueden afectar tanto a la revalorización como a la liquidez.
  
• Competencia creciente: el auge de las plataformas de alquiler vacacional ha intensificado la oferta en muchas zonas.
  
• Costes financieros: los tipos de interés influyen directamente en el coste de una hipoteca y, por tanto, en la rentabilidad real.