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Cómo saber los metros cuadrados de una propiedad con precisión

En el mercado inmobiliario de alto nivel, los metros cuadrados no son un dato accesorio: son un factor determinante en el valor, la fiscalidad, la financiación y la seguridad jurídica de una propiedad. Saber cómo saber los metros cuadrados de una propiedad con precisión es esencial tanto para compradores como para propietarios y profesionales del sector en España, especialmente en operaciones de compraventa, tasación o inversión patrimonial.

Este artículo aborda el tema desde una perspectiva técnica y práctica, apoyándose en criterios utilizados por el Catastro, el Registro de la Propiedad, notarios, arquitectos y sociedades de tasación homologadas por el Banco de España.

Cómo saber los metros cuadrados de una propiedad

Determinar correctamente la superficie de una vivienda implica comprender qué tipo de metros se están midiendo, dónde comprobarlos y qué hacer cuando existen discrepancias. En España, no existe una única cifra “oficial” válida para todos los usos: cada organismo y cada documento responde a una finalidad distinta.

Diferencia entre metros construidos, útiles y catastrales

Uno de los errores más frecuentes en operaciones inmobiliarias es comparar superficies que no son equivalentes. Conocer la diferencia entre los distintos tipos de metros es clave para interpretar correctamente cualquier documento.

Metros cuadrados construidos

De metros construidos representan la superficie total delimitada por el perímetro exterior de la vivienda, incluyendo:

Muros exteriores e interiores
Tabiques
Pilares y elementos estructurales
En viviendas colectivas, la parte proporcional de zonas comunes (portales, escaleras, rellanos), cuando así se especifica

Son los metros que suelen utilizar promotores y agencias inmobiliarias, ya que reflejan la huella física total del inmueble. En obra nueva, este dato aparece en la memoria de calidades y en el proyecto básico y de ejecución visado por el colegio de arquitectos.

Metros cuadrados útiles

De metros útiles corresponden al espacio realmente utilizable dentro de la vivienda, medido desde la cara interior de los cerramientos. Excluyen:

Muros y tabiques
Pilares
Conductos de instalaciones
Elementos estructurales no practicables

Este dato es especialmente relevante para el comprador final, ya que refleja el espacio habitable real. En viviendas de lujo, la diferencia entre metros útiles y construidos suele oscilar entre un 10 % y un 20 %, dependiendo de la tipología y el diseño arquitectónico.

Metros cuadrados catastrales

De metros catastrales son los que constan en el Catastro Inmobiliario, organismo dependiente del Ministerio de Hacienda. Se calculan conforme a criterios administrativos y fiscales, no comerciales, e incluyen:

Superficie construida total
Elementos comunes
En algunos casos, coeficientes correctores

Estos metros se utilizan para calcular impuestos como el IBI, la plusvalía municipal o el IRPF en imputaciones inmobiliarias. No siempre coinciden con los metros de escritura ni con los reales medidos sobre plano.

Cómo comprobar los metros en escritura, catastro y registro

Para saber con exactitud los metros cuadrados de una propiedad, es imprescindible contrastar varias fuentes oficiales. Cada una aporta información distinta y complementaria.

Escritura pública de compraventa

La escritura otorgada ante notario suele indicar:

Superficie construida
Superficie útil (en algunos casos)
Descripción registral del inmueble

Este dato procede, normalmente, del título previo o de la declaración de obra nueva. Es jurídicamente relevante, pero no garantiza que la medición sea exacta si no se ha actualizado tras reformas o ampliaciones.

Puntos clave a revisar en la escritura:

Si la superficie se expresa como “aproximada”
Si distingue entre metros útiles y construidos
Si incluye anexos como trasteros o plazas de garaje

Catastro Inmobiliario

El Catastro permite consultar gratuitamente la superficie de un inmueble a través de la Sede Electrónica del Catastro mediante la referencia catastral.

Ventajas del Catastro:

Información actualizada a efectos fiscales
Acceso público y gratuito
Desglose por uso (vivienda, garaje, almacén)

Limitaciones:

Mediciones basadas en ortofotografías y datos declarativos
Posibles desfases en reformas no comunicadas
No distingue metros útiles

En propiedades de alto valor, es habitual que el Catastro no refleje con precisión distribuciones interiores complejas o cambios estructurales.

Eiendomsregisteret

El Registro de la Propiedad recoge la descripción jurídica del inmueble: superficie, linderos, cuota de participación y régimen de propiedad.

Aspectos relevantes:

Tiene efectos frente a terceros
Prima la seguridad jurídica sobre la exactitud técnica
Puede no coincidir con el Catastro si no se ha coordinado

Desde la reforma de la Ley Hipotecaria, se fomenta la coordinación Catastro–Registro, pero en la práctica aún existen numerosos inmuebles no coordinados, especialmente en edificios antiguos o viviendas singulares.

Qué hacer si los metros no coinciden

Las discrepancias entre metros escriturados, catastrales y reales son más comunes de lo que parece. En operaciones inmobiliarias de cierto volumen económico, ignorarlas puede generar riesgos legales y financieros.

Identificar el origen de la discrepancia

Antes de actuar, es fundamental determinar por qué no coinciden los metros:

Reformas no declaradas
Errores históricos de medición
Cambios en criterios de cálculo
Inclusión o exclusión de zonas comunes

Un arquitecto o aparejador colegiado puede realizar una medición técnica conforme a normativa vigente (Código Técnico de la Edificación y normas UNE).

Regularizar la situación

Dependiendo del caso, las acciones habituales incluyen:

Subsanación catastral mediante declaración de alteración
Rectificación registral con certificación técnica
Otorgamiento de escritura de rectificación de superficie

En propiedades de lujo, la regularización es especialmente relevante antes de una venta o de solicitar una hipoteca, ya que las entidades financieras y los compradores internacionales exigen coherencia documental.

Impacto legal y económico

Una diferencia significativa de metros puede afectar a:

El precio final de compraventa
La tasación bancaria
La fiscalidad asociada
La validez de contratos si existe error esencial

En operaciones de alto standing, es habitual renegociar el precio cuando la superficie real difiere de la anunciada.

Importancia de los metros en tasación, hipoteca y precio de venta

La superficie de una vivienda no es solo un dato descriptivo: es una variable crítica en cualquier análisis de valor.

Tasación inmobiliaria

Las sociedades de tasación homologadas utilizan principalmente los metros construidos para calcular el valor, aplicando precios por metro cuadrado según zona, tipología y calidades.

Una diferencia de metros puede suponer:

Variaciones relevantes en el valor de tasación
Riesgo de que la hipoteca concedida sea inferior a lo esperado
Requerimientos de documentación adicional

En viviendas prime, cada metro cuadrado tiene un impacto económico elevado, especialmente en ubicaciones premium como Madrid, Barcelona, Marbella o Baleares.

Hipoteca y financiación

Las entidades financieras analizan:

Superficie registrada
Superficie catastral
Superficie comprobada por el tasador

Si existen incoherencias, pueden:

Reducir el importe financiable
Exigir regularización previa
Rechazar la operación

Precio de venta y negociación

En el mercado residencial de lujo, el precio por metro cuadrado es un indicador clave para inversores y compradores informados.

Una medición incorrecta:

Distorsiona comparativas de mercado
Debilita la posición negociadora
Puede generar conflictos postventa

Por ello, las agencias especializadas trabajan con datos contrastados y certificados, no con cifras genéricas.

¿Necesitas confirmar los metros reales de tu propiedad?

En operaciones inmobiliarias de alto valor, la superficie no admite estimaciones ni datos contradictorios. Una medición incorrecta puede afectar al precio de venta, a la tasación bancaria o incluso a la viabilidad jurídica de la operación.

Si deseas: