Er det mulig å kjøpe 50% i en eiendom?

Comprar la mitad de una casa puede sonar poco común, pero es totalmente legal y frecuente, especialmente en situaciones de divorcio, herencia o acuerdos entre inversores.

En este artículo te explico paso a paso cómo funciona, qué derechos y deberes tienes, y qué precauciones debes tomar si te planteas adquirir el 50 % de una propiedad en España.

¿Se puede comprar el 50 % de una propiedad? – Base legal del proindiviso

Sí, desde un punto de vista legal, se puede comprar o vender el 50 % (o cualquier porcentaje) de una propiedad. Lo establece claramente el Código Civil, en su artículo 400 y siguientes, que regulan la figura de la copropiedad enten propiedad en proindiviso.

• No se exige que la propiedad quede dividida físicamente.
  
• El vendedor transmite una cuota abstracta, no una parte concreta del inmueble.
  
• Cada propietario puede vender su cuota sin pedir permiso – salvo que exista un pacto de indivisión acordado por una duración determinada.
  

Esta figura es habitual en comunidades de bienes, herencias compartidas o compras conjuntas entre varias personas.

¿Es legal vender la mitad de mi casa? – Derechos, limitaciones y excepciones

1. Derecho individual: Cualquier copropietario puede vender su parte sin autorización, incluso sin notificar al resto.
2. Derecho de retracto y tanteo: Otros copropietarios no tienen preferencia legal automática, a menos que exista un acuerdo contractual o estatutario. En algunos casos (ej. renting o arrendamientos), sí se activa el derecho de tanteo.
3. Pacto de indivisión: Si los copropietarios han firmado un acuerdo para mantener la copropiedad por un plazo (hasta 10 años), no podrán vender sin que el pacto lo permita.
4. Registro de propiedad: La venta de una cuota indivisa debe inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante escritura pública. Si no, no genera efectos frente a terceros.
5. Indivisibilidad funcional: Si la cosa es indivisible (ej. una vivienda completa), cualquier copropietario puede solicitar judicialmente su división o venta forzosa, con reparto del precio.

¿Por qué comprar el 50 % de una propiedad? – Motivos frecuentes

🏠 Divorcios o separaciones

Un cónyuge puede comprar la parte del otro para evitar tener que vender la casa, permitiendo una solución rápida y evitando conflictos prolongados.

👨‍👩‍👧 Herencias compartidas

Hermanos, primos o herederos pueden acordar que uno adquiera el 50 % de la propiedad sin renunciar a la convivencia, o antes de fraccionarla físicamente.

💼 Inversión en pareja o socios

Comprar la mitad permite entrar en un proyecto inmobiliario compartido, manteniendo un control equivalente sobre la propiedad.

🏢 Inversión fraccionada o copropiedad post-Pacaso

Fondos o empresas como Pacaso ofrecen la compra de un porcentaje de una vivienda de lujo, especialmente en ciudades como Madrid.

¿Cómo comprar el 50 % de una vivienda? – Pasos clave

1. Acuerdo entre partes

Es esencial que comprador y vendedor definan claramente el porcentaje, precio y condiciones: uso, mantenimiento, restricciones futuras, etc.

2. Valoración o tasación

Se recomienda tasar la vivienda completa (tasador oficial). La mitad se calcula proporcionalmente. La tasación protege a ambas partes frente a sobrecostes futuros .

3. Asesoramiento legal y fiscal

Un abogado especializado debe redactar el contrato, informar sobre ITP, AJD, MVA y retenciones de IRPF. También asesorará si hay hipoteca o cargas.

4. Financiación

El comprador puede solicitar una subrogación en la hipoteca, ampliarla o contratar una nueva. El banco debe avalar el cambio de titularidad.

5. Escritura pública y registro

Se firma la escritura de transmisión de cuota ante notario y se inscribe el nuevo titular en el Registro, comunicando el porcentaje adquirido.

6. Notarías, impuestos y gastos

• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es de segunda mano.
  
• MVA si la vivienda es nueva.
  
• AJD sobre escritura.
  
• Gastos de notaría y registro.
  
• Posiblemente gastos de cancelación parcial o total de la hipoteca existente.
  

¿Qué implica ser copropietario al 50 %? – Derechos y obligaciones

1. Derechos de uso: Cada propietario puede usar la vivienda según acuerdo. Si no hay pacto, los usos deben decidirse por mayoría .
   
2. Costes y gastos: Todos los gastos (hipoteca, comunidad, reformas, seguros) se reparten según porcentaje, salvo acuerdo en contrario.
   
3. Actos de disposición: Para vender, hipotecar o hacer alteraciones relevantes, se necesita el consentimiento de todos o de la mayoría según cuotas .
   
4. División o venta forzosa: Un copropietario puede solicitar judicialmente la disolución del condominio. Si no puede adjudicarse, el juez ordenará la venta y repartirá el precio.
   
5. Salida de un socio: Si uno quiere salir, puede vender su parte libremente. Si tarda, otro copropietario puede solicitar la disolución del condominio.
   
6. Hipoteca compartida: Si la propiedad está hipotecada al 50%, ambos siguen siendo responsables “al 100 %” frente al banco.

Peligros y cómo evitarlos

1. Conflictos futuros: Uso, reformas o venta pueden ser fuente de desacuerdos. Se recomienda un protocolo de copropiedad que regule estos aspectos.
   
2. Copropietario pasivo/irresponsable: Si uno no aporta para gastos, el otro puede pagar y luego exigir judicialmente la compensación.
   
3. Venta transfronteriza: Empresas compran cuotas a precios muy bajos a copropietarios presionados .
   
4. Impago de hipoteca: Si uno deja de pagar, el otro debe asumir el pago completo o enfrentarse a la ejecución hipotecaria.
   
5. Pactos incumplidos: Si hay pacto de indivisión y alguien vende, la venta puede ser impugnada legalmente.
   

Alternativas similares al 50 %

• Nuda propiedad: Venta de la vivienda a cambio de usufructo vitalicio. Muy usado por los jubilados.
  
• Copropiedad empresarial tipo Renta Élite o Pacaso: Cada miembro adquiere acciones en una SL que posee el inmueble, permitiendo uso y venta según estatutos.
  
• Multipropiedad: Derechos temporales de uso, pero sin propiedad real (no recomendable si buscas titularidad).
  

Consejo experto final y buenas prácticas

• Redacta un acuerdo de copropiedad que incluya cláusulas claras sobre uso, gastos, responsabilidades, extinción y salida.
  
• Prioriza el asesoramiento de un abogado y asesor fiscal, así evitarás sorpresas fiscales y legales.
  
• En caso de hipoteca, consulta con el banco si permite la subrogación parcial del préstamo.
  
• Valora la opción de optar por una SL o figura contractual para formalizar la copropiedad de forma empresarial.
  
• Si la situación te genera dudas o quieres una experiencia segura; cuenta con un asesoramiento inmobiliario personalizado —empresas como Luxus Real Estates aportan experiencia en modelos compartidos, herencias y divorcios.
  

Entonces…

• Sí, se puede comprar el 50 % de una propiedad en España de forma legal y documentada.
  
• Existen derechos claros (venta libre de la cuota) y obligaciones (registro, contribuciones, uso consensuado).
  
• Si no se regulan bien desde el inicio, pueden surgir conflictos o incluso complicadas disputas judiciales.
  

Si estás evaluando esta opción, te recomiendo contar con soporte jurídico y fiscal sólido, un tasador neutro y un protocolo de uso. Y si buscas asesoramiento inmobiliario personalizado, con experiencia en copropiedades y situaciones complejas, empresas como Luxus Real Estates pueden acompañarte paso a paso.