Alt du trenger å vite om skatt når du selger boligen din

Vender una propiedad en España no solo implica encontrar al comprador ideal, acordar un precio justo y firmar ante notario. Detrás de cada transacción inmobiliaria hay una serie de obligaciones fiscales y costes legales que conviene conocer con antelación para evitar sorpresas desagradables. En este artículo desglosamos de forma clara y completa cuáles son los impuestos a pagar al vender una casa, qué gastos conlleva vender un piso, cómo se calculan, quién debe afrontarlos y qué excepciones o beneficios fiscales contempla la legislación española actual.

1. ¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

La venta de una vivienda genera una serie de tributos obligatorios, tanto a nivel estatal como municipal. En general, el vendedor debe afrontar dos grandes impuestos:

a) IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

La venta de un inmueble puede generar una ganancia patrimonial, que debe declararse en la declaración de la renta del ejercicio correspondiente. Esta ganancia se calcula restando al valor de venta (neto de gastos) el valor de adquisición (más gastos y mejoras).

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?

La fórmula es la siguiente:

Ganancia = Valor de transmisión – Valor de adquisición

• Valor de transmisión: Precio de venta menos gastos asociados (notaría, plusvalía, comisión inmobiliaria…).
  
• Valor de adquisición: Precio de compra más impuestos pagados (como el ITP o el IVA), gastos de notaría y registro, y posibles inversiones en mejoras.
  

Tipos impositivos aplicables en 2025:

• Hasta 6.000 €: 19 %
  
• De 6.000,01 € a 50.000 €: 21 %
  
• De 50.000,01 € a 200.000 €: 23 %
  
• Más de 200.000 €: 27 %
  
• Más de 300.000 €: 28 % (nuevo tramo añadido en la reforma fiscal de 2024)
  

Este impuesto debe declararse en el IRPF del año siguiente a la venta. No obstante, existen exenciones importantes, como veremos más adelante.

b) Plusvalía municipal – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)

Este tributo local grava el incremento de valor del suelo urbano desde que se adquirió la propiedad hasta su venta. Lo cobra el ayuntamiento correspondiente.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

Por norma general, el vendedor es el obligado tributario, salvo en casos de herencia o donación, donde recae sobre el beneficiario.

¿Cómo se calcula?

Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 26/2021, existen dos métodos de cálculo:

• Sistema objetivo: Se aplica un coeficiente fijo sobre el valor catastral del suelo y el número de años transcurridos.
  
• Sistema real: Se calcula la diferencia entre el valor de venta y el de adquisición, aplicando una proporción sobre el valor catastral.
  

El contribuyente puede elegir el método más favorable. Además, si no hubo ganancia, no hay obligación de pago (sentencia del Tribunal Constitucional de 2021).

2. Otros gastos al vender un piso

Aparte de los impuestos, hay que asumir diversos gastos asociados a la operación, que pueden representar un porcentaje significativo del valor de venta.

a) Gastos de notaría

Aunque lo habitual es que los costes notariales los asuma el comprador, el vendedor puede tener que abonar:

• Parte de la escritura pública de compraventa, si así se acuerda.
  
• Cancelación de hipoteca (si la vivienda está hipotecada).
  
• Otorgamiento de poderes notariales, en caso de representación legal.
  

b) Cancelación registral de la hipoteca

Si la vivienda se vendió con una hipoteca vigente, el vendedor debe cancelarla ante el Registro de la Propiedad, lo cual implica:

• Escritura notarial de cancelación
  
• Honorarios registrales
  
• Gastos de gestoría
  

Este proceso puede costar entre 600 y 1.000 euros, dependiendo del importe y la comunidad autónoma.

c) Certificado de eficiencia energética

Desde 2013, es obligatorio entregar al comprador un certificado energético válido, expedido por un técnico habilitado. Su coste suele oscilar entre 70 y 250 euros.

d) Cédula de habitabilidad

Aunque no es exigida en todas las comunidades autónomas, puede ser necesaria para formalizar la venta. Tiene una validez de 15 años y cuesta unos 50-100 euros.

e) Honorarios de la agencia inmobiliaria

En caso de vender a través de una agencia, el vendedor suele pagar una comisión sobre el precio final de venta, que en España suele estar entre el 3% y el 5%, más IVA.

3. Exenciones fiscales: ¿Cuándo no se pagan impuestos al vender?

La ley contempla situaciones especiales en las que el vendedor puede estar exento total o parcialmente del pago de IRPF o plusvalía.

a) Exención por reinversión en vivienda habitual

Si se reinvierte el importe obtenido en la venta en la compra de una nueva vivienda habitual, se puede solicitar la exención del IRPF por la ganancia patrimonial. Se deben cumplir estos requisitos:

• La vivienda vendida debe haber sido la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años.
  
• La reinversión debe realizarse en un plazo de dos años desde la venta (antes o después).
  
• Debe destinarse la totalidad del importe obtenido.
  

b) Mayores de 65 años

Las personas mayores de 65 años están exentas de tributar por la ganancia si venden su vivienda habitual, independientemente de si reinvierten o no.

Además, si venden una segunda residencia y reinvierten el dinero en una renta vitalicia asegurada, hasta un máximo de 240.000 euros, también pueden beneficiarse de una exención parcial.

c) Venta con pérdidas

Si la operación genera una pérdida (es decir, si se vende por menos de lo que costó), no se tributa por IRPF, y además puede compensarse con otras ganancias patrimoniales.

4. ¿Qué ocurre si se hereda o dona una vivienda?

Aunque no se trate de una compraventa tradicional, la transmisión de inmuebles por herencia o donación también implica ciertas obligaciones fiscales:

• En el caso de herencia, los herederos deben abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones og den plusvalía municipal.
  
• Si se dona un inmueble, el donante debe declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, y el donatario paga el Impuesto de Donaciones.
  

5. ¿Qué gastos corresponden al comprador?

Aunque este artículo se centra en los impuestos y gastos que afectan al vendedor, es importante conocer qué asume el comprador, ya que puede influir en la negociación:

• Impuestos de compra (ITP o IVA)
  
• Honorarios del notario (salvo pacto contrario)
  
• Inscripción en el Registro de la Propiedad
  
• Financiación (tasación, comisión de apertura, gestoría…)
  

6. Claves para optimizar fiscalmente la venta

Hay varias estrategias legales que pueden ayudarte a minimizar la carga fiscal al vender una propiedad en España:

• Acreditar todos los gastos de mejora (reformas, ampliaciones) con facturas y pagos bancarizados, para incrementar el valor de adquisición.
  
• Incluir todos los gastos deducibles en el cálculo del IRPF.
  
• Planificar con antelación la reinversión en vivienda habitual si se desea aplicar la exención.
  
• En caso de vender una segunda residencia, explorar opciones como la renta vitalicia o donación planificada.
  

Además de los impuestos estándar, conviene tener en cuenta aspectos como:

• Den residencia fiscal del comprador o vendedor (especialmente si una de las partes reside en el extranjero).
  
• La posible sujeción al Impuesto sobre el Patrimonio.
  
• Las normativas autonómicas (por ejemplo, en Baleares, Cataluña o Andalucía) que afectan a transmisiones de alto valor.
  

• Sanciones económicas (del 50 % al 150 % de la deuda tributaria)
  
• Recargos por presentación extemporánea
  
• Intereses de demora
  
• Incluso responsabilidad penal en casos graves
  

Como vemos, vender una vivienda en España no es solo una operación comercial; es también una operación fiscal. Conocer al detalle cuáles son los impuestos a pagar al vender una casa, qué gastos al vender un piso se deben asumir y cómo planificar correctamente cada paso puede marcar la diferencia entre una venta rentable y una experiencia costosa.

Si estás pensando en vender tu propiedad —ya sea tu vivienda habitual, una segunda residencia o un inmueble de lujo—, infórmate, asesórate y rodéate de profesionales que velen por tus intereses.