¿Comprar vivienda a nombre de una sociedad o como particular? Ventajas y riesgos

El auge de la inversión inmobiliaria en España —especialmente en vivienda prime y propiedad de lujo— ha reabierto un debate recurrente entre compradores e inversores: ¿conviene comprar vivienda a nombre de sociedad o como particular? La respuesta no es universal.

Depende del objetivo patrimonial, el horizonte temporal, la fiscalidad esperada, el perfil de riesgo y la estrategia de financiación. Este análisis, desde una óptica profesional y práctica, desgrana diferencias fiscales, ventajas e inconvenientes y cuándo compensa utilizar una sociedad patrimonial o una SL, con especial atención a operaciones de alto valor.

Comprar vivienda a nombre de sociedad o particular

Marco general: dos vehículos, dos lógicas distintas

Comprar como persona física responde a una lógica de uso y tenencia; comprar mediante sociedad, a una lógica de gestión y optimización. En España, la Administración Tributaria distingue con nitidez ambos planos, lo que impacta en impuestos indirectos y directos, financiación y protección patrimonial.

Diferencias fiscales entre comprar como particular y como sociedad

Impuestos en la adquisición

Vivienda usada

• Particular: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 6% y el 10% según comunidad autónoma.
  
• Sociedad: ITP en idénticos tipos. No hay ventaja por el mero hecho de comprar vía SL.
  

Vivienda nueva

• Particular: IVA (10%) + Actos Jurídicos Documentados (AJD).
  
• Sociedad: IVA (10%) + AJD. La diferencia aparece en la deducibilidad del IVA si la vivienda se destina a actividad sujeta y no exenta (por ejemplo, alquiler turístico o de temporada con servicios propios de la industria hotelera).
  

Clave fiscal: la deducción del IVA no es automática. Requiere afectación real a actividad económica y cumplimiento estricto de requisitos.

Tributación durante la tenencia

Rendimientos

• Particular: Los ingresos por alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, con reducción del 50% (o superior si se cumplen condiciones autonómicas y estatales vigentes) en alquiler residencial habitual.
  
• Sociedad: Los ingresos tributan en el Impuesto sobre Sociedades (IS). No existe reducción por alquiler de vivienda, pero sí deducibilidad amplia de gastos (amortización, financiación, mantenimiento, honorarios, seguros).
  

Gastos y amortización

• Particular: Deducciones limitadas y reglas estrictas.
  
• Sociedad: Amortización fiscal del inmueble (normalmente 3% del mayor entre coste de construcción o valor catastral de la construcción), con impacto directo en la base imponible.
  

Tributación en la venta

• Particular: Ganancia patrimonial en IRPF, tipos progresivos (19%–28% aprox.). Posibles exenciones por reinversión en vivienda habitual.
  
• Sociedad: La plusvalía integra la base del IS. No hay exención por reinversión “habitual”, pero sí planificación vía reservas, compensación de bases negativas y timing de desinversión.
  

Plusvalía municipal

• Aplica en ambos casos (IIVTNU), con cálculo objetivo o real según convenga.
  

Ventajas e inconvenientes de cada opción (fiscalidad, protección patrimonial, financiación)

Comprar como particular

Fordeler

• Simplicidad operativa: menos obligaciones formales y costes de gestión.
  
• Fiscalidad favorable en alquiler residencial: reducciones en IRPF si se cumplen requisitos.
  
• Financiación más accesible: mayor oferta hipotecaria y mejores diferenciales para vivienda habitual.
  
• Flexibilidad vital: uso personal sin riesgos de calificación fiscal.
  

Inconvenientes

• Menor deducibilidad de gastos.
  
• Protección patrimonial limitada: el inmueble responde ante contingencias personales.
  
• Escalabilidad reducida: gestionar carteras amplias se vuelve fiscalmente ineficiente.
  

Comprar a nombre de sociedad (SL o patrimonial)

Fordeler

• Optimización fiscal en explotación: deducción de gastos y amortización.
  
• Protección patrimonial: separación entre patrimonio personal y empresarial.
  
• Profesjonell ledelse: idóneo para carteras, coinversiones y activos singulares.
  
• Planificación de salida: venta de participaciones vs. venta directa del activo (en casos concretos).
  

Inconvenientes

• Costes fijos: contabilidad, impuestos, compliance.
  
• Financiación más exigente: mayores aportaciones propias, garantías y tipos.
  
• Riesgo de calificación: uso personal puede generar contingencias (retribución en especie).
  
• Sin beneficios “emocionales”: no aplica vivienda habitual.
  

Financiación: diferencias reales en el mercado español

Hipoteca para particular

• Loan to Value (LTV) más alto (hasta 80% en vivienda habitual).
  
• Plazos largos (25–30 años).
  
• Tipos competitivos y bonificaciones por vinculación.
  

Financiación para sociedad

• LTV más conservador (50%–65% habitual).
  
• Plazos más cortos.
  
• Análisis de proyecto: rentabilidad, flujos y garantías adicionales.
  
• Valoración del activo clave, especialmente en luksuseiendom y ubicaciones prime.
  

Protección patrimonial y riesgo legal

Comprar vía sociedad aisla riesgos (arrendaticios, contractuales, responsabilidad). En operaciones de alto valor o con terceros (socios, inversores), la SL aporta gobernanza y reglas claras. Sin embargo, la separación no es absoluta: avales personales y conductas de uso indebido pueden levantar el velo.

Cuándo compensa usar sociedad patrimonial o SL

Escenarios donde sí compensa

• Carteras de alquiler con enfoque de largo plazo.
  
• Reinversión sistemática de beneficios.
  
• Inmuebles singulares con gastos elevados deducibles.
  
• Coinversiones o family offices.
  
• Planificación sucesoria mediante participaciones.
  

Escenarios donde no compensa

• Compra para uso personal o mixto.
  
• Una única vivienda con alquiler residencial estándar.
  
• Horizonte corto sin reinversión.
  
• Necesidad de financiación alta con poco equity.
  

Sociedad patrimonial vs. SL operativa: matices relevantes

Sociedad patrimonial

• Actividad principal: tenencia de inmuebles.
  
• Fiscalidad en IS, pero con limitaciones en incentivos.
  
• Adecuada para conservación patrimonial y ordenación familiar.
  

SL operativa

• Actividad económica clara (arrendamiento con medios materiales y humanos).
  
• Mayor deducibilidad y coherencia con deducción de IVA en supuestos concretos.
  
• Preferible para gestión activa y crecimiento.
  

Riesgos habituales y cómo mitigarlos

• Uso personal encubierto: documentar contratos y precios de mercado.
• Deducción indebida de IVA: validar afectación y servicios.
• Sobreapalancamiento: stress test de flujos.
• Falta de sustancia: dotar a la sociedad de medios reales.
  

El papel del activo: ubicación, tipología y liquidez

La decisión no es solo fiscal. La calidad del activo determina financiación, liquidez y salida. En mercados prime, el comprador institucional y la banca valoran ubicación, demanda internacional y estándar constructivo. Si estás buscando tu próximo hogar o inversión, nuestros profesionales especializados en luksuseiendommer te darán el mejor asesoramiento para que tu compra sea óptima.