Amortisering av eiendomsinvestering: Slik beregner du det trinn for trinn og optimaliserer investeringen din

Å kjøpe eiendom er fortsatt en av de sikreste måtene å beskytte eiendelene dine på. Men for at det skal være virkelig lønnsomt, må du forstå alle faktorene som påvirker verdien over tid. En av dem er avskrivningen av eiendomsinvesteringer.

Å vite hvordan det beregnes, hvilke utgifter du kan trekke fra og når det gjelder, vil hjelpe deg med å optimalisere fortjenesten din, betale mindre skatt og ta mer strategiske beslutninger. Nedenfor forklarer vi alt i detalj.

Hva er avskrivninger på eiendomsinvesteringer?

Amortisering av en eiendomsinvestering er en regnskaps- og skatteprosess som innebærer å fordele verdien av eiendommen over dens estimerte levetid, og dermed reflektere slitasje eller verditap over tid.

Dette konseptet er viktig hvis du tildeler eiendommen din til leie eller til en økonomisk aktivitet, ettersom det gir deg mulighet til å trekke fra dette verditapet som en årlig kostnad på selvangivelsen. Dette betyr at du kan redusere skattefordelene dine takket være et fradrag som gjenspeiler eiendommens naturlige forfall.

Men det er ikke bare en skattefordel. Det er også en planleggingsverktøy Det hjelper deg med å få et klart bilde av den reelle verdien av investeringen din i hvert trinn, ta informerte beslutninger og forutse fremtidige reinvesteringer eller renoveringer.

Hvordan beregnes amortiseringen av eiendomsinvesteringer?

I Spania er den vanligste formelen for å beregne amortisering lineært system, som består av å trekke fra samme prosentandel hvert år fra eiendommens avskrivningsberettigede verdi.

Hvilken del av eiendommen kan avskrives?

Du må skille mellom to verdier:

• TomteverdiDet amortiseres ikke, siden tomten ikke slites ut.
  
• ByggeverdiJa, den amortiseres, fordi den mister verdi med bruk og tid.
  

Kriteriene for Skatteetaten

I henhold til spanske skatteregler kan du søke om en minimum amortisering på 3% årlig om høyeste verdi mellom:

1. Den anskaffelseskostnad av eiendommen (ikke inkludert verdien av tomten).
   
2. Den bygningens matrikkelverdi (også unntatt jord).
   

Formel for å beregne årlig amortisering:

Årlig amortisering = Amortiserbar verdi × 3%

Praktisk eksempel

Tenk deg at du kjøper en leilighet i Madrid for 220 000 euro.
I følge matrikkelen tilsvarer 20% av verdien tomten, det vil si €44 000.

• Anskaffelsesverdi: 220.000 €
  
• Tomteverdi: 44.000 €
  
• Avskrivbar verdi: €220 000 – €44 000 = €176 000
  
• Årlig amortisering: 176 000 € × 3% = 5.280 €
  

Dette beløpet er fradragsberettiget hvert år så lenge eiendommen er leid ut eller en del av en økonomisk aktivitet.

ViktigDu kan ikke amortisere mer enn 100 % av den akkumulerte amortiserbare verdien. Hvis du overskrider denne grensen, kan du bli utsatt for bøter eller justeringer fra statskassen.

Lønner eiendomsinvesteringer seg alltid?

Ingen. Eiendomsinvesteringer amortiseres kun når de brukes til økonomisk aktivitet eller genererer inntekt., slik tilfellet er ved utleie. Hvis du bruker boligen som din primære bolig, kan du ikke bruke noen skattemessige avskrivninger, selv om du kan utføre en teoretisk beregning internt.

Du kan amortisere hvis…

• Eiendommen din leies ut, enten til boligformål eller turistformål.
  
• Eiendommen er en del av din økonomiske aktivitet (for eksempel et næringslokale eller kontor).
  
• Bare deler av eiendommen brukes profesjonelt (for eksempel jobber du hjemmefra i et bestemt rom).
  

Du kan ikke amortisere hvis…

• Du bruker eiendommen som din vanlige bosted.
  
• Det er et fritidsbolig som ikke er utleid.
  
• Han er arbeidsledig og har ingen inntekt.
  

Hva skjer hvis bruken av eiendommen endres?

Hvis du bestemmer deg for å leie ut din primære bolig, kan du begynne å betale ned den så snart den er utleid. For å gjøre dette trenger du støttedokumentasjon, for eksempel en leiekontrakt eller en publisert annonse.

Viktige anbefalinger for riktig amortisering

1. Skiller mellom tomt og byggFor å unngå feil, sjekk eiendommens matrikkelverdi, som vanligvis viser denne differansen. Du kan også be om en offisiell taksering.
   
2. Inkluderer alle utgifter i anskaffelsesverdiennotar, skatter (som f.eks. ITP), registrering, provisjoner, nødvendige renoveringer før utleie… Alle disse konseptene er en del av den amortiserbare verdien.
   
3. Ta vare på all dokumentasjonDe kan be deg om det i tilfelle en skatterevisjon.
   
4. Unngå å overskride 100% av den amortiserbare verdienDu kan ikke trekke fra mer enn det byggearbeidet faktisk er verdt.
   
5. Ta hensyn til amortisering når du selger eiendommenJo mer du har avskrevet, desto lavere blir den gjenværende skattepliktige verdien og desto større blir den skattepliktige kapitalgevinsten.
   

Kjøpe eiendom i Spania: viktige tips for investorer

Hvis du vurderer å kjøpe en eiendom som en investering, anbefaler vi at du vurderer hvordan du vil amortisere den fra starten av. Disse tipsene kan hjelpe deg med å maksimere kjøpet:

1. Velg stedet med omhu

Prioriter områder med høy etterspørsel etter leieboliger: nabolag med gode transportforbindelser, nær universiteter, turistområder eller områder som opplever byutvikling. Høyere etterspørsel betyr høyere belegg og lavere risiko.

2. Beregn nettolønnsomheten

Ikke bare begrens deg til kjøpesummen. Legg sammen de årlige utgiftene dine (eiendomsskatt, fellesavgifter, forsikring, vedlikehold og amortisering) og sammenlign dem med leieinntektene dine for å virkelig forstå hvor mye du tjener hvert år.

3. Renovering kan hjelpe deg med å trekke fra mer

Hvis du foretar strukturelle renoveringer som forlenger eiendommens levetid, kan disse utgiftene legges til avskrivningsberettiget verdi.

4. Oppgi inntekten din korrekt

Du kan bare bruke avskrivningen hvis du oppgir utleie eller økonomisk bruk av eiendommen. En god skatterådgiver vil hjelpe deg med å optimalisere dette aspektet.

5. Ha en langsiktig visjon

Avskrivninger er spesielt nyttige hvis du eier eiendommen i mange år. Etter hvert som du avskriver, forbedrer du også arv- og skatteplanleggingen din.

Be om personlig rådgivning

Som du kan se, er det viktig å forstå og bruke amortisering av eiendomsinvesteringer Ikke bare lar det deg betale mindre skatt, men det lar deg også ta mer informerte beslutninger om investeringene dine. Ikke alle situasjoner er like, så det å ha riktig rådgivning kan utgjøre en stor forskjell.

I Luxus Real Estates Vi har et team av eiendomsinvesteringseksperter som kan hjelpe deg med å beregne den mest passende amortiseringssatsen for din situasjon, velge eiendommer med høyt potensial og bistå deg gjennom hele kjøps- og forvaltningsprosessen. Kontakt våre eiendomsmeglere Det er det første steget mot å investere trygt og lønnsomt.