Peut-on vendre un appartement de vacances ? Voici ce que vous devez savoir.

Le marché espagnol des appartements touristiques a connu une croissance soutenue ces dernières années, notamment dans les villes et les destinations côtières à forte fréquentation touristique. Cependant, avant de mettre en vente un bien de ce type, il est essentiel de comprendre les aspects juridiques, fiscaux et économiques de la transaction.

Cet article propose un guide complet sur comment, quand et pourquoi vous pouvez vendre un appartement de vacances en Espagne en septembre 2025.

Qu'est-ce qu'un appartement touristique en Espagne ?

Un appartement touristique, également connu sous le nom de logements touristiques (VUT) est un bien destiné à l'hébergement temporaire des voyageurs. La différence avec une location traditionnelle réside dans la fréquence d'occupation et la nature du contrat. Alors qu'un bail classique est destiné aux résidents de moyenne ou longue durée, les appartements touristiques sont loués à la journée ou à la semaine, générant des revenus réguliers mais soumis à une réglementation spécifique.

En Espagne, chaque communauté autonome établit une réglementation spécifique concernant les VUT. Par exemple, la Catalogne exige que les appartements touristiques soient inscrits au Registre du tourisme de Catalogne et répondent aux exigences de sécurité, d'accessibilité et de service minimum. En Andalousie, le gouvernement régional réglemente les VUT par le biais de la loi. ministère du Tourisme, avec des certifications obligatoires et des réglementations en matière de publicité et de contrats. Ce cadre juridique est essentiel pour garantir la vente de l'appartement sans problèmes juridiques.

Un appartement touristique peut-il être vendu ?

La réponse courte est oui, vous pouvez vendre un appartement de vacances, mais il y a des considérations clés que les propriétaires doivent garder à l'esprit avant de faire la transaction :

1. Documentation légale en ordre : Le bien doit être doté d'une licence d'appartement touristique valide. Vendre sans ce permis peut compliquer la transaction et affecter la valeur marchande.
2. Situation fiscale : Les revenus générés par les locations touristiques doivent être déclarés au Trésor. Les acheteurs exigent souvent des déclarations de revenus et des justificatifs de revenus pour évaluer la rentabilité du bien.
3. Règlement communautaire : Certains immeubles résidentiels interdisent ou restreignent la location touristique. Avant de vendre, il est important de consulter le règlement intérieur de l'association des copropriétaires afin d'éviter tout conflit futur.
4. Contrat de gestion : Si l'appartement est géré par une société de gestion locative, il est nécessaire de vérifier les contrats et les transferts avant la vente. Certains contrats peuvent nécessiter l'approbation du nouveau propriétaire.

Comment est évalué un appartement touristique ?

L'évaluation d'un appartement de vacances dépend non seulement de son emplacement ou de sa taille, mais aussi de sa capacité à générer des revenus. Parmi les facteurs les plus importants, on trouve :

• Rentabilité historique : Les acheteurs examinent le revenu net réalisé ces dernières années, incluant le taux d'occupation moyen, la haute et la basse saison, ainsi que les charges d'exploitation.
• Emplacement stratégique : Les villes à forte demande touristique, comme Barcelone, Madrid, Valence ou les destinations côtières comme Malaga et Alicante, ont tendance à offrir une plus grande rentabilité et liquidité.
• Qualité du bien et des prestations : Les appartements modernes dotés d'un mobilier de qualité, de cuisines entièrement équipées et de services supplémentaires tels que le Wi-Fi, la climatisation et une buanderie attirent les acheteurs prêts à payer plus.
• Potentiel de croissance : Les zones en cours de développement touristique, avec de nouvelles attractions ou des améliorations dans les transports et les services, présentent des opportunités de revalorisation.

Quelle est la rentabilité d'un appartement touristique ?

La rentabilité d'un appartement touristique en Espagne varie selon l'emplacement, la taille, la qualité du bien et la gestion locative. À titre indicatif, en août 2025 :

• Grandes villes : Dans des villes comme Barcelone ou Madrid, la rentabilité nette annuelle peut varier de 41 % à 61 %, selon l’occupation et les dépenses associées.
• Destinations côtières : Dans des endroits comme Marbella, Alicante ou Majorque, la rentabilité peut atteindre 7%-9% pour des appartements bien situés et gérés efficacement.
• Marché rural ou zones moins touristiques : Dans les zones à faible afflux touristique, la rentabilité est généralement plus faible, entre 3% et 5%, et nécessite des stratégies de marketing plus actives pour maintenir l'occupation.

Il est important de garder à l'esprit que la rentabilité n'est pas figée. Des facteurs externes tels que la saisonnalité, les changements de réglementation touristique, les crises économiques ou les pandémies peuvent affecter les revenus.

Avantages de vendre un appartement touristique

Vendre un appartement de vacances peut être une stratégie rentable et sûre si vous tenez compte des avantages suivants :

1. Liquidité immédiate : Transformer un actif touristique en liquidités vous permet d’investir dans d’autres actifs ou de diversifier votre portefeuille d’investissement.
2. Réduction des risques : Le marché du tourisme est sujet à des fluctuations. Vendre permet d'éliminer les risques liés aux variations de la demande ou des réglementations locales.
3. Profiter des plus-values : Si la valeur de l'appartement a augmenté en raison d'améliorations, d'un emplacement stratégique ou d'une augmentation du tourisme dans la région, le vendre peut maximiser votre profit.
4. Moins d’obligations fiscales et administratives : Lors de la vente, le propriétaire n'a plus à déclarer les revenus des locations touristiques ni à se conformer aux réglementations communautaires ou locales.

Inconvénients de la vente d'un appartement touristique

Cependant, il existe également des inconvénients qui doivent être pris en compte :

1. Perte de revenus récurrents : Une location de vacances bien gérée génère des revenus réguliers, qui sont perdus lors de la vente.
2. Coût des ventes : Ils comprennent les taxes municipales sur les plus-values, les commissions des agences immobilières et les frais de notaire.
3. Amortissement futur possible : Si le marché continue de monter, vendre aujourd’hui pourrait signifier perdre des bénéfices potentiels futurs.
4. Impact émotionnel et logistique : Pour certains propriétaires, se séparer d’une propriété qui fait partie de leur investissement ou de leur patrimoine familial peut être complexe.

Stratégies pour vendre un appartement touristique

Pour maximiser la valeur des ventes, les stratégies suivantes sont recommandées :

• Optimiser la présentation : La photographie professionnelle, les visites virtuelles et les descriptions détaillées des propriétés mettent en évidence ses avantages par rapport aux autres appartements sur le marché.
• Mettre en avant la rentabilité : L’inclusion de données historiques et potentielles sur les revenus permet aux acheteurs de calculer la rentabilité et de prendre des décisions éclairées.
• Conformité réglementaire : S’assurer que toutes les licences et tous les permis sont à jour augmente la confiance de l’acheteur et accélère la transaction.
• Choisir la bonne agence : Avoir une agence spécialisée dans les propriétés de luxe et touristiques facilite la vente, car elle comprend le marché cible et les meilleures pratiques de marketing immobilier.

Pour les propriétaires recherchant des conseils d'experts, travaillant avec un agence immobilière de luxe garantit l'accès à des acheteurs potentiels ayant une capacité d'investissement et une expérience dans le segment des appartements touristiques.

Aspects fiscaux à prendre en compte

Lors de la vente d'un appartement de vacances en Espagne, il y a plusieurs taxes à prendre en compte :

1. Impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF) : Le bénéfice réalisé lors de la vente du bien est imposé comme une plus-value. Le taux varie entre 19% et 26% selon le montant du bénéfice.
2. Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et Transferts de propriété: Si la vente concerne un logement neuf, la TVA peut s'appliquer. Pour les logements anciens, la taxe sur les mutations immobilières (ITP) est due, dont le taux varie selon les communautés autonomes.
3. Plus-values municipales : Taxe sur l'augmentation de la valeur du terrain, calculée par la municipalité correspondante.

Avoir un conseil fiscal spécialisé est essentiel pour optimiser la fiscalité et éviter les surprises lors de la vente.

Comparaison avec d'autres marchés européens et latino-américains

Vendre un appartement de vacances en Espagne offre certains avantages par rapport à d’autres destinations :

• Europe: Des pays comme la France, l'Italie et le Portugal réglementent également strictement l'hébergement touristique. L'Espagne se distingue par une forte demande touristique et une réglementation relativement claire dans la plupart des communautés autonomes.
• L'Amérique latine: Dans des pays comme le Mexique et le Brésil, la rentabilité peut être élevée dans les destinations touristiques, mais la sécurité juridique et la stabilité réglementaire sont plus variables, ce qui crée des risques supplémentaires.

L’Espagne reste donc un marché attractif pour la vente d’appartements touristiques, combinant une forte demande avec un cadre juridique transparent et des opportunités de rentabilité constantes.

Derniers conseils pour les propriétaires

Avant de vendre un appartement touristique, les propriétaires doivent :

1. Mettre à jour la propriété : Les réparations mineures, les rénovations de meubles et les améliorations de service augmentent la valeur de vente.
2. Organiser la documentation : Les licences, les registres de revenus, les contrats de gestion et les règlements communautaires doivent être clairs et accessibles.
3. Évaluer le marché : L’analyse de l’offre et de la demande actuelles vous permet de fixer un prix compétitif et réaliste.
4. Planification fiscale : Consultez un conseiller fiscal pour connaître la meilleure stratégie fiscale en fonction des gains en capital attendus.
5. Choisir les canaux de vente appropriés : Les agences spécialisées et les plateformes immobilières prestigieuses permettent de trouver facilement des acheteurs sérieux capables d'évaluer le bien.

Il est possible de vendre un appartement touristique en Espagne, à condition de respecter les exigences juridiques, fiscales et administratives. La transaction peut s'avérer très rentable si elle est bien planifiée, compte tenu de l'emplacement, de la rentabilité historique et de l'état du bien. Les avantages comprennent la liquidité immédiate, la réduction des risques et les plus-values, tandis que les inconvénients se concentrent sur la perte de revenus récurrents et les coûts liés à la vente.

Lors de l'évaluation d'une vente, il est essentiel de prendre en compte le marché local, la réglementation régionale, les aspects fiscaux et le potentiel de plus-value. Avec des conseils judicieux et une stratégie de vente bien définie, vendre un appartement de vacances peut être une transaction sûre et rentable.