Tout ce que vous devez savoir sur les impôts lors de la vente de votre maison

Vendre un bien immobilier en Espagne ne se résume pas à trouver l'acheteur idéal, convenir d'un prix juste et signer devant notaire. Derrière chaque transaction immobilière se cachent des obligations fiscales et des frais juridiques qu'il est important de connaître à l'avance pour éviter les mauvaises surprises. Dans cet article, nous détaillons clairement et en détail les impôts à payer lors de la vente d'une maison, les frais liés à la vente d'un appartement, leur calcul, les personnes qui doivent les payer et les exceptions ou avantages fiscaux prévus par la législation espagnole en vigueur.

1. Quelles taxes sont payées lors de la vente d’une maison ?

La vente d’une maison génère une série de impôts obligatoires, tant au niveau de l'État que de la municipalité. En général, le vendeur doit s'acquitter de deux taxes principales :

à) IRPF – Impôt sur le revenu des personnes physiques

La vente d’un bien immobilier peut générer une gain en capital, qui doit être déclaré dans la déclaration fiscale correspondante. Cette plus-value est calculée en soustrayant le prix d'achat (plus les frais et améliorations) du prix de vente (net de frais).

Comment est calculé le gain en capital ?

La formule est la suivante :

Bénéfice = Valeur de transfert – Valeur d'acquisition

• Valeur de transmission : Prix de vente diminué des frais annexes (notaire, plus-value, commission immobilière, etc.).
  
• Valeur d'acquisition : Prix d'achat plus taxes payées (telles que les droits de mutation immobilière ou TVA), frais de notaire et d'enregistrement, et éventuels investissements dans des améliorations.
  

Taux d'imposition applicables en 2025 :

• Jusqu'à 6 000 € : 19 %
  
• De 6 000,01 € à 50 000 € : 21 %
  
• De 50 000,01 € à 200 000 € : 23 %
  
• Plus de 200 000 € : 27 %
  
• Plus de 300 000 € : 28 % (nouvelle section ajoutée dans la réforme fiscale de 2024)
  

Cet impôt doit être déclaré dans la déclaration de revenus des personnes physiques de l'année suivant la vente. Cependant, il existe exemptions importantes, comme nous le verrons plus tard.

b) Gains en capital municipaux – Taxe sur la plus-value des terrains urbains (IIVTNU)

Cet impôt local taxe les augmentation de la valeur des terrains urbains Depuis l'acquisition du bien jusqu'à sa vente, elle est prélevée par la mairie concernée.

Qui paie l’impôt municipal sur les plus-values ?

En règle générale, le vendeur est le contribuable, sauf en cas de succession ou de donation, où elle incombe au bénéficiaire.

Comment est-il calculé ?

Depuis la réforme introduite par le Décret-loi royal 26/2021, il existe deux méthodes de calcul :

• Système cible : Un coefficient fixe est appliqué à la valeur cadastrale du terrain et au nombre d'années écoulées.
  
• Système réel : La différence entre la valeur de vente et la valeur d'acquisition est calculée en appliquant un prorata à la valeur cadastrale.
  

Le contribuable peut choisir la méthode la plus avantageuse. De plus, s'il n'y avait pas de profit, il n'y a aucune obligation de payer (arrêt de la Cour constitutionnelle de 2021).

2. Autres dépenses lors de la vente d'un appartement

En dehors des impôts, nous devons supposer diverses dépenses liées à l'opération, ce qui peut représenter un pourcentage important de la valeur de vente.

a) Frais de notaire

Bien que les frais de notaire soient généralement à la charge de l'acheteur, le vendeur peut être amené à payer :

• Une partie de la acte public de vente, si cela est convenu.
  
• Annulation d'hypothèque (si le bien est hypothéqué).
  
• Octroi de procurations, en cas de représentation légale.
  

b) Annulation de l'inscription de l'hypothèque

Si la maison a été vendue avec une hypothèque en cours, le vendeur doit l'annuler avant la Registre foncier, ce qui implique :

• Acte notarié d'annulation
  
• Frais d'enregistrement
  
• Frais de gestion
  

Ce processus peut coûter entre 600 et 1 000 euros, en fonction du montant et de la communauté autonome.

c) Certificat d'efficacité énergétique

Depuis 2013, il est obligatoire de fournir à l'acheteur un certificat énergétique valide, délivré par un technicien qualifié. Son coût varie généralement entre 70 et 250 euros.

d) Certificat d'habitabilité

Bien que cela ne soit pas obligatoire dans toutes les communautés autonomes, il peut être nécessaire de formaliser la vente. Ce document est valable 15 ans et coûte environ 50-100 euros.

e) Frais d'agence immobilière

En cas de vente par l'intermédiaire d'une agence, le vendeur paie généralement une commission sur le prix de vente final, qui en Espagne se situe généralement entre 3% et 5%, plus TVA.

3. Exonérations fiscales : Quand y a-t-il des exonérations de taxe de vente ?

La loi prévoit situations particulières dans lequel le vendeur peut être totalement ou partiellement exonéré du paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques ou de l'impôt sur les plus-values.

a) Exonération pour réinvestissement dans la résidence habituelle

Si le montant obtenu de la vente est réinvesti dans l'achat d'un nouveau résidence habituelleVous pouvez demander une exonération de l'impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) sur les plus-values. Les conditions suivantes doivent être remplies :

• Le bien vendu doit avoir été la résidence habituelle du contribuable pendant au moins trois ans.
  
• Le réinvestissement doit être effectué dans un délai de deux ans de la vente (avant ou après).
  
• La totalité du montant obtenu doit être affectée.
  

b) Les personnes de plus de 65 ans

Les personnes de plus de 65 ans sont exonérées d’impôts sur le bénéfice qu’elles réalisent si elles vendent leur résidence principale, qu’elles réinvestissent ou non.

De plus, si vous vendez une résidence secondaire et réinvestissez l’argent dans un rente viagère assurée, jusqu'à un maximum de 240 000 euros, peuvent également bénéficier d’une exonération partielle.

c) Vente à perte

Si la transaction génère une perte (c'est-à-dire si elle est vendue à un prix inférieur à son coût), elle n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu des personnes physiques et peut également être compensée par d'autres gains en capital.

4. Que se passe-t-il si une maison est héritée ou donnée ?

Bien qu’il ne s’agisse pas d’un achat et d’une vente traditionnels, la transmission d’un bien immobilier par succession ou donation entraîne également certaines obligations fiscales :

• Dans le cas d héritage, les héritiers doivent payer la Impôt sur les successions et les donations et le gains en capital municipaux.
  
• Si un bien est donné, le donateur doit déclarer la plus-value à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, et le bénéficiaire paie l'impôt sur les donations.
  

5. Quelles dépenses sont à la charge de l'acheteur ?

Bien que cet article se concentre sur les taxes et les frais affectant le vendeur, il est important de savoir de quoi l'acheteur est responsable, car cela peut influencer la négociation :

• Taxes d'achat (ITP ou TVA)
  
• Frais de notaire (sauf accord contraire)
  
• Inscription au registre foncier
  
• Financement (évaluation, frais d'ouverture, gestion, etc.)
  

6. Clés pour l'optimisation fiscale des ventes

Il existe plusieurs stratégies juridiques qui peuvent vous aider minimiser la charge fiscale Lors de la vente d'un bien immobilier en Espagne :

• Accréditer tous coûts d'amélioration (rénovations, extensions) avec factures et paiements bancaires, pour augmenter la valeur d'acquisition.
  
• Inclure tout dépenses déductibles dans le calcul de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
  
• Planifiez à l'avance réinvestissement dans la résidence principale si vous souhaitez appliquer l'exemption.
  
• Si vous vendez une résidence secondaire, étudiez des options telles qu’une rente ou un don planifié.
  

En plus des taxes standard, il convient de prendre en compte des aspects tels que :

• L' résidence fiscale de l'acheteur ou du vendeur (surtout si l’une des parties réside à l’étranger).
  
• L'éventuelle soumission à la Impôt sur la fortune.
  
• Réglementations régionales (par exemple, dans les îles Baléares, en Catalogne ou en Andalousie) qui affectent les transferts de grande valeur.
  

• Sanctions économiques (de 50 % à 150 % de la dette fiscale)
  
• Suppléments pour dépôt tardif
  
• Intérêts de retard
  
• Même la responsabilité pénale dans les cas graves
  

Comme on peut le constater, vendre une maison en Espagne n'est pas seulement une transaction commerciale ; c'est aussi une transaction fiscale. Connaître les détails de la impôts à payer lors de la vente d'une maison, que dépenses lors de la vente d'un appartement Il faut en tenir compte et savoir planifier correctement chaque étape peut faire la différence entre une vente rentable et une expérience coûteuse.

Si vous envisagez de vendre votre propriété, qu'il s'agisse de votre résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'une propriété de luxe, renseignez-vous, demandez conseil et entourez-vous de professionnels qui veilleront à vos intérêts.