¿Paga plusvalía un piso con más de 20 años?

La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más dudas genera entre quienes venden una vivienda, especialmente si se trata de un inmueble con varios años de antigüedad. Muchos propietarios se preguntan si un piso con más de 20 años debe pagar plusvalía o si, por el contrario, queda exento debido al paso del tiempo.

La respuesta no es tan simple como podría parecer. No depende tanto de la edad del piso como del valor del terreno y de la ganancia obtenida en la venta. A continuación te explicamos, de forma clara y actualizada, cuándo se paga, quién la paga y cómo se calcula, con datos verificados y aplicables en toda España.

¿Qué es la plusvalía municipal?

L' gains en capital municipaux —su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)— grava el aumento de valor que experimenta el suelo donde está construida una vivienda entre el momento de su adquisición y el de su venta.

Es decir, no se centra en el precio total del piso, sino únicamente en el valor del terreno, determinado por el Ayuntamiento según su valor catastral y el tiempo que el inmueble ha permanecido en propiedad.

Un piso de más de 20 años paga plusvalía

Sí, un piso con más de 20 años puede pagar plusvalía, siempre que se haya producido un incremento en el valor del terreno. La antigüedad del inmueble no exime del impuesto: lo que realmente cuenta es si, al vender, el terreno vale más que cuando se compró.

Por ejemplo, si adquiriste una vivienda en 2000 y la vendes en 2025 a un precio superior, el Ayuntamiento puede considerar que ha existido incremento de valor y, por tanto, exigir el pago de la plusvalía municipal.

En cambio, si el valor del suelo ha disminuido —por ejemplo, tras una caída del mercado o una devaluación catastral— no se debe pagar, siempre que se pueda demostrar esa pérdida con documentación.

Qui paie l’impôt municipal sur les plus-values ?

La regla general es sencilla:

• En una compraventa, la plusvalía municipal la paga el vendeur.
  
• En una herencia o donación, la paga el heredero o donatario, es decir, quien recibe la propiedad.
  

No obstante, puede haber excepciones si así se pacta expresamente en el contrato. En operaciones de alto valor, como las que involucran propriétés de luxe, es habitual que comprador y vendedor negocien quién asume el coste del impuesto, especialmente en contextos donde el cálculo puede variar según el método aplicado.

Cómo se calcula la plusvalía municipal

Desde la reforma legal de 2021, existen dos métodos de cálculo y el contribuyente puede elegir el más favorable:

1. Método objetivo (basado en el valor catastral del suelo)

Se multiplica el valor catastral del terreno por un coeficiente fijado anualmente por el Ayuntamiento, según los años transcurridos entre la compra y la venta.
Luego se aplica el tipo impositivo municipal, que puede llegar hasta el 30%.

Exemple pratique :

• Valor catastral del terreno: 60.000 €
  
• Años de tenencia: 20 años
  
• Coeficiente: 0,45
  
• Tipo impositivo: 25%
  

Cálculo:
60.000 × 0,45 = 27.000 € (incremento)
27.000 × 25% = 6.750 € de plusvalía municipal.

2. Método real (según ganancia efectiva)

Se calcula a partir de la diferencia entre el valor de venta y el de compra, siempre considerando la proporción que corresponde al terreno (no al total de la vivienda).

Este método suele ser más favorable en zonas donde el valor del terreno ha crecido poco o incluso ha bajado.

¿Cuándo no se paga plusvalía?

Existen varias situaciones en las que no se paga este impuesto, incluso si el piso tiene más de 20 años:

• No hay ganancia: si el precio de venta es igual o inferior al de compra.
  
• El terreno no ha aumentado de valor: se demuestra con escrituras y comprobantes.
  
• Transmisiones por dación en pago o ejecuciones hipotecarias de la vivienda habitual.
  
• Reformas legales: desde 2021, el Tribunal Constitucional anuló la obligación de pagar plusvalía cuando no existe beneficio real.
  

En todos los casos, es fundamental presentar la documentación que acredite la falta de ganancia ante el Ayuntamiento correspondiente.

Qué factores influyen en el pago

Aunque el tiempo de tenencia (más de 20 años, en este caso) afecta el coeficiente aplicado, no elimina la obligación fiscal. Los principales factores que determinan si se paga o no son:

• Ubicación y valor catastral del terreno.
  
• Variación del mercado inmobiliario.
  
• Precio de adquisición y de venta.
  
• Actualizaciones catastrales o reformas urbanísticas.
  
• Normativa del municipio, ya que cada Ayuntamiento puede fijar tipos y coeficientes distintos.
  

Por eso, dos pisos de la misma antigüedad pueden tener resultados muy diferentes: uno pagar plusvalía y el otro no.

Qué hacer si has vendido un piso con más de 20 años

Si has vendido recientemente una vivienda antigua, conviene seguir estos pasos:

1. Revisa la escritura de compra y la de venta.
   Comprueba los valores declarados y la proporción correspondiente al terreno.
   
2. Consulta el valor catastral.
   Lo encontrarás en el recibo del IBI o en la sede electrónica del Catastro.
   
3. Solicita el cálculo al Ayuntamiento.
   Puedes pedir que te informen del importe estimado y de los métodos de cálculo disponibles.
   
4. Compara los dos sistemas (objetivo y real).
   Elige el que te resulte más beneficioso.
   
5. Si el valor ha disminuido, reclama la exención.
   Aporta pruebas documentales y evita pagar un impuesto indebido.
   

Plusvalía y herencias: qué ocurre con viviendas antiguas

En el caso de herencias, el impuesto también puede afectar a pisos de más de 20 años, aunque los herederos no hayan obtenido una ganancia económica.
La diferencia es que aquí la plusvalía se calcula desde la fecha en que el fallecido adquirió el inmueble hasta el momento en que se produce la transmisión.

Si el terreno ha aumentado de valor, el heredero deberá pagarla, aunque el piso siga siendo antiguo. Sin embargo, si se demuestra que no hubo incremento o que el valor se ha mantenido estable, se puede solicitar la exención total o parcial.

Cómo optimizar fiscalmente una venta con más de 20 años

En el mercado de propriétés de luxe, donde las operaciones suelen superar con creces la media nacional, la gestión de impuestos municipales puede marcar la diferencia entre una operación eficiente y una carga innecesaria.

Algunos consejos útiles:

• Planificar la venta con asesoramiento fiscal previo.
  
• Actualizar el valor catastral si existen discrepancias con el mercado real.
  
• Elegir el método de cálculo más favorable para reducir el impacto tributario.
  
• Negociar contractualmente quién asume el pago en operaciones de compraventa.
  
• Aprovechar exenciones o reducciones en caso de transmisión de vivienda habitual, reinversión o pérdida de valor.
  

Un buen asesor inmobiliario puede ayudarte a maximizar la rentabilidad y minimizar las cargas fiscales en operaciones de alto valor.

¿Dónde informarse y cómo evitar errores?

Dado que la normativa de plusvalía municipal depende de cada Ayuntamiento, es recomendable:

• Consultar directamente el portal web municipal.
  
• Revisar las ordenanzas fiscales actualizadas.
  
• Acudir a profesionales especializados en fiscalidad inmobiliaria y gestión patrimonial.
  

En el caso de viviendas premium, desde Luxus Real Estates ofrecemos orientación personalizada para quienes desean comprar o vender propriétés de luxe con plena seguridad jurídica y una planificación fiscal adecuada.

Donc…

• Un piso con más de 20 años sí puede pagar plusvalía, si el valor del terreno ha aumentado.
  
• El impuesto lo paga le vendeur en una compraventa, o el heredero en una sucesión.
  
• Desde 2021, existen dos formas de calcularla, y puedes escoger la más ventajosa.
  
• No se paga si no hubo ganancia real o si el terreno no se revalorizó.
  
• Cada Ayuntamiento aplica sus propios coeficientes y tipos impositivos, por lo que conviene asesorarse antes de firmar.
  

El conocimiento y la planificación son las mejores herramientas para que la venta de una vivienda —incluso una con más de dos décadas de historia— se traduzca en una operación transparente, rentable y exenta de sorpresas fiscales.