Quels sont les coûts d’achat d’une maison en Espagne ?

Acheter une maison en Espagne ne consiste pas seulement à choisir la propriété de vos rêves et à signer l'acte : cela implique d'assumer une série de coûts et de taxes qui, s'ils ne sont pas calculés correctement, peuvent déséquilibrer vos plans financiers.

Qu'il s'agisse d'un appartement situé au centre, d'un chalet côtier ou d'une villa de luxe, comprendre les coûts impliqués lors de l'achat d'une maison en Espagne est essentiel pour éviter les surprises.

En moyenne, vous devriez prévoir entre 101 et 151 TP3T en plus du prix d'achat. Examinons de plus près ce que ce montant comprend et comment le financer.

Frais d'achat d'une maison

Des taxes aux frais de notaire, en passant par les frais d'enregistrement, les frais administratifs et, le cas échéant, l'hypothèque, examinons les dépenses incluses dans l'achat d'une maison.

1. Taxes : ITP ou TVA, et AJD

📌 Logements d'occasion : ITP

Lorsque vous achetez une maison d'occasion, vous payez le Taxe de mutation immobilière (ITP)Le prix de vente varie de 61 à 101 TP3T, selon la communauté autonome. Par exemple :

• Andalousie : 7%
  
• Communauté Valencienne : 10%
  
• Madrid : 6%
  

Pour les biens de luxe, l'assiette fiscale est plus élevée, ce qui augmente considérablement la facture fiscale. Un penthouse à Madrid d'une valeur de 2 millions d'euros est soumis à une taxe foncière de 120 000 €.

📌 Logements neufs : TVA et AJD

Pour un logement neuf, vous payez T.V.A., soit 10% du prix d'achat, plus le Taxe sur les actes juridiques documentés (AJD), qui varie de 0,5% à 1,5% selon la communauté.

Exemple:

• Villa neuve à 800 000 € sur la Costa Blanca :
  
  • TVA : 80 000 €
    
  • AJD (1.5%) : 12 000 €
    
  • Total des impôts : 92 000 €
    

2. Notaire : votre achat par écrit et validé

Le notaire rédige et autorise l'acte de vente et, le cas échéant, l'hypothèque. Les honoraires sont réglementés par la loi et dépendent du prix déclaré :

• Appartement standard : 600 € – 1 200 €
  
• Villa de luxe : facilement 2 000 € ou plus, selon la complexité de la transaction (plusieurs biens, annexes, usufruits).
  

Dans les maisons de luxe, de nombreux acheteurs choisissent d’inclure des accords d’usufruit, des testaments ou des pactes familiaux dans l’acte lui-même.

3. Registre foncier : garantie légale

Une fois l'acte signé, il doit être enregistré. Cette étape protège vos droits de propriété contre les tiers.

• Coût estimé : 400 € – 1 000 €, selon la valeur et le nombre d’inscriptions.
  
• Les propriétés avec des propriétés attenantes (jardin, parking, débarras) génèrent des annotations supplémentaires.
  

4. Agence : éviter les surprises avec le Trésor

Si vous achetez avec une hypothèque, l'agence s'occupera des taxes, enregistrera l'hypothèque et enregistrera la propriété.

• Coût moyen : 300 € – 600 €
  
• Transactions complexes (holdings, plusieurs propriétés rurales) : 1 000 € et plus.
  

5. Estimation : Quelle est la valeur réelle de votre maison ?

Obligatoire si vous financez l'achat auprès d'une banque. Cela permet de déterminer la valeur marchande réelle.

• Logement standard : 300 € – 500 €
  
• Logement de luxe : 800 € – 2 000 €, s’il présente des caractéristiques uniques.
  

Dans les maisons de luxe, il est courant de commander plusieurs évaluations pour négocier un prêt hypothécaire ou planifier vos impôts.

6. Commission d'ouverture de prêt hypothécaire

Cela n'existe pas toujours, mais de nombreuses banques facturent de 0,5% à 1% du capital prêté.

• Hypothèque de 500 000 € : 2 500 € – 5 000 €.
  
• Dans les villas de grande valeur, où l'hypothèque peut dépasser 1 million, cette commission monte en flèche.
  

Que dois-je payer si j'achète une maison ?

Si nous résumons toutes les dépenses directes d'un individu, voici ce que vous payez :
✅ Impôts : ITP ou TVA + AJD
✅ Notaire et registre foncier
✅ Agence (s'il y a une hypothèque)
✅ Évaluation (s'il y a une hypothèque)
✅ Commission d'ouverture (s'il y a une hypothèque)

Exemple pratique :

• Appartement d'occasion : 200 000 € à Valence
  
  • ITP 10% : 20 000 €
    
  • Notaire : 800 €
    
  • Inscription : 500 €
    
  • Dépenses totales : ~21 300 € (plus hypothèque le cas échéant)
    
• Villa de luxe neuve : 2 500 000 € sur la Costa Blanca
  
  • TVA 10% : 250 000 €
    
  • AJD 1.5% : 37 500 €
    
  • Notaire : 3 000 €
    
  • Inscription : 1 500 €
    
  • Conseil et gestion premium : 3 000 €
    
  • Dépenses totales : ~295 000 € (sans hypothèque)
    

Dépenses récurrentes et taxes : après l'achat

IBI (Impôt foncier)

Taxe communale annuelle calculée sur la valeur cadastrale.

• Appartement normal : 200 € – 800 € par an.
  
• Villas Premium : 2 000 € – 10 000 €, selon l’emplacement et le terrain.
  

Communauté de propriétaires

Si vous achetez dans un immeuble ou un lotissement : frais de ménage, de sécurité, d'entretien du jardin et de la piscine.

• Appartement urbain : 50 € – 200 €/mois
  
• Villas dans un complexe de luxe avec club social, sécurité et espaces sportifs : 400 à 1 000 €/mois.
  

Impôt sur les plus-values municipales

Le vendeur le paie généralement, mais il peut être convenu que l'acheteur le prenne en charge. Il taxe la plus-value du terrain urbain depuis la dernière cession.

Assurance

Obligatoire si vous avez un prêt immobilier. Toujours recommandé.

• Appartement moyen : 150 – 300 €/an.
  
• Villa de luxe : 1 000 € – 5 000 €/an, pour l'art, la piscine, les jardins.
  

Comment les dépenses peuvent-elles être payées ?

Hypothèque ou paiement comptant ?

• Si vous achetez comptant, vous payez tous les frais de votre poche avant ou au moment de l'acte.
  
• Si vous achetez avec un prêt hypothécaire, les banques financent seulement entre 70% et 80% du prix d'achat ou d'expertise ; le reste provient de votre épargne.
  
• Le frais et actes d'achat et de vente Ils ne sont généralement pas non plus inclus dans l’hypothèque.
  

Il est donc recommandé d'avoir entre 30% et 35% du prix total économisé pour l'entrée et les dépenses.

Alternatives pour réduire les coûts

• Négocier le prix d'achat : Plus le prix est élevé, plus la taxe est élevée. Elle peut parfois être ajustée si les meubles ou accessoires sont payés séparément.
• Examiner les exonérations fiscales : Certaines communautés offrent des réductions pour les personnes de moins de 35 ans, les familles nombreuses ou des logements subventionnés.
• Conseils spécialisés : Indispensable pour les particuliers fortunés et les acheteurs étrangers. Une planification adéquate permet d'éviter les surtaxes et d'optimiser votre situation fiscale.

Est-ce que cela s’applique également aux étrangers ?

Oui, mais avec des nuances :

• Non-résidents : Si votre résidence fiscale n'est pas en Espagne, vous avez des obligations supplémentaires : déclarer les biens à l'étranger et envisager l'impôt sur la fortune si vous dépassez les limites régionales.
  
• Visa doré : Investir plus de 500 000 € dans des biens libres de toute charge vous permet de demander la résidence d'investissement.
  

Par conséquent, lors de la recherche maisons de luxe à vendreIl est essentiel de disposer de professionnels connaissant à la fois le droit espagnol et les conventions de double imposition.

Comment acheter une propriété en Espagne

Lorsqu'il s'agit d'acheter une maison en Espagne, beaucoup pensent uniquement au paiement comptant ou à un prêt immobilier. Cependant, plusieurs options sont disponibles, adaptées à chaque profil d'acheteur et à chaque type de logement. Chaque option a ses propres implications fiscales, financières et juridiques.

Voyons les :

✅ Achat au comptant

• Le moyen le plus simple : l'acheteur dispose du 100% du montant plus les frais.
• Idéal pour ceux qui ont des liquidités ou qui vendent un autre bien.
• Très courant chez les acheteurs étrangers cherchant à éviter les complications bancaires.
• Dans les maisons de luxe, il est utilisé pour rationaliser la transaction et augmenter le pouvoir de négociation.

Avantage:Économies sur les intérêts et les frais hypothécaires.

Incommode:Vous avez besoin de grosses économies et de payer toutes vos dépenses en une seule fois.

✅ Achat avec un prêt hypothécaire

L'option la plus courante pour les acheteurs nationaux et les résidents étrangers ayant des revenus en Espagne.

• Les banques financent entre 70% et 80% de la valeur d'achat ou d'expertise (la plus basse des deux).
• L'acheteur doit payer l'acompte et les frais d'achat (10%-15% en sus).
• Les taux d’intérêt peuvent être fixes, variables ou mixtes.
• Dans les transactions de villas haut de gamme, les banques étudient de plus près la capacité de paiement de l'acheteur.

Avantage: Vous permet d'acheter sans perdre totalement votre capital.

Incommode:L'évaluation initiale, la commission d'ouverture et les frais de gestion augmentent.

✅ Leasing immobilier (crédit-bail financier)

Moins courant pour les particuliers, mais intéressant pour les travailleurs indépendants ou les PME :

• Il s’agit d’un crédit-bail avec option d’achat à l’échéance.
• Largement utilisé dans les locaux commerciaux ou les bureaux.
• Vous permet de déduire les frais comme une dépense si vous achetez par l'intermédiaire d'une entreprise.

Avantage:Flexibilité fiscale pour les entreprises.

Incommode:Elle ne s’applique généralement pas aux résidences principales, mais plutôt aux actifs commerciaux.

✅ Achat sur plan (sur place)

• Acheter sur plan ou en cours de construction signifie acheter une maison qui est encore en construction.
• Un acompte est versé et des paiements partiels sont effectués au fur et à mesure des travaux.
• Le solde est payé à la livraison du bien.
• Très courant dans les nouveaux développements côtiers ou les zones résidentielles de luxe.

Avantage:Le prix d’achat est généralement inférieur à celui d’une maison finie.

Incommode: Risque de retard ou de non-respect par le développeur (c'est pourquoi les garanties et les garanties doivent être vérifiées).

✅ Achat avec paiement différé ou financement vendeur

• Dans certaines transactions (notamment pour les villas ou les propriétés de grande valeur), le vendeur accepte des paiements fractionnés.
• Un échéancier de paiement et la remise de possession sont convenus dans un contrat privé.
• Elle peut inclure des garanties telles qu’une hypothèque en faveur du vendeur.

Avantage:Vous évitez les prêts hypothécaires bancaires.

Incommode:Normalement, le prix final a tendance à être un peu plus élevé en raison du financement privé.

✅ Coopératives d'habitation

Une autre formule, très répandue dans les villes :

• Un groupe d'acheteurs s'organise pour construire.
• Le paiement est effectué au fur et à mesure de l'avancement des travaux.
• Le risque de construction et la gestion bureaucratique sont supposés.

Avantage:Des prix plus raisonnables.

Incommode:Délais moins flexibles, risque de retards et gestion collective.

Alors, quelle est la meilleure façon pour vous ?

• Étrangers disposant de liquidités : Les paiements en espèces simplifient les procédures et réduisent les frais bancaires.
• Acheteurs locaux ou résidents : Un prêt hypothécaire est généralement l’option la plus équilibrée.
• Investisseurs soucieux de la fiscalité : Acheter hors site ou par l’intermédiaire d’une entreprise permet d’optimiser les impôts.
• Entrepreneurs : Le crédit-bail immobilier ou la coopérative peuvent présenter des avantages spécifiques.

Avant de prendre une décision, il est judicieux de comparer toutes les options avec un conseiller spécialisé et un avocat spécialisé en immobilier. Ainsi, vous pourrez ajuster votre budget et protéger votre investissement.

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Où trouver des conseils fiables ?

Le dépenses liées à l'achat d'une maison sont inévitables, mais une gestion bien planifiée fait toute la différence entre une transaction stressante et un investissement sûr. Que vous recherchiez une villa avec vue sur la mer ou un appartement central pour télétravailler au soleil, laissez-vous guider par des experts locaux. Explorez la meilleure sélection maisons de luxe à vendre et faites confiance à une équipe qui vous aide à comprendre chaque poste de dépense avant de signer.