Amortissement de l'investissement immobilier : comment le calculer étape par étape et optimiser votre investissement

L'achat d'un bien immobilier reste l'un des moyens les plus sûrs de protéger son patrimoine. Mais pour qu'il soit réellement rentable, il est essentiel de comprendre tous les facteurs qui influencent sa valeur au fil du temps. Parmi eux, la dépréciation des investissements immobiliers.

Connaître son mode de calcul, les dépenses déductibles et les cas d'application vous aidera à optimiser vos profits, à payer moins d'impôts et à prendre des décisions plus stratégiques. Nous vous expliquons tout en détail ci-dessous.

Qu’est-ce que l’amortissement d’un investissement immobilier ?

L'amortissement d'un investissement immobilier est un processus comptable et fiscal qui consiste à répartir la valeur du bien sur sa durée de vie utile estimée, reflétant ainsi son usure ou sa perte de valeur au fil du temps.

Ce concept est essentiel si vous attribuez votre propriété à louer ou à un activité économique, car elle vous permet de déduire cette perte de valeur comme une dépense annuelle sur votre déclaration de revenus. Vous pouvez ainsi réduire vos avantages fiscaux grâce à une déduction qui tient compte de la détérioration naturelle du bien.

Mais ce n'est pas seulement un avantage fiscal. C'est aussi un outil de planification Il vous aide à avoir une vision claire de la valeur réelle de votre investissement à chaque étape, à prendre des décisions éclairées et à anticiper les réinvestissements ou rénovations futurs.

Comment est calculé l'amortissement des investissements immobiliers ?

En Espagne, la formule la plus couramment utilisée pour calculer l’amortissement est système linéaire, qui consiste à déduire chaque année le même pourcentage de la valeur amortissable du bien.

Quelle partie du bien peut être amortie ?

Il faut distinguer deux valeurs :

• Valeur foncière:Il n'est pas amorti, puisque le terrain ne s'use pas.
  
• Valeur de construction:Oui, il est amorti, car avec l'usage et le passage du temps il perd de la valeur.
  

Critères de la Agence fiscale

Conformément à la réglementation fiscale espagnole, vous pouvez demander une amortissement minimum de 3% par an à propos de la valeur la plus élevée entre:

1. L' coût d'acquisition de la propriété (hors valeur du terrain).
   
2. L' valeur cadastrale du bâtiment (hors sol également).
   

Formule pour calculer l'amortissement annuel :

Amortissement annuel = Valeur amortissable × 3%

Exemple pratique

Imaginez que vous achetez un appartement à Madrid pour 220 000 €.
Selon le cadastre, 20% de la valeur correspond au terrain, soit 44 000 €.

• Valeur d'acquisition: 220.000 €
  
• Valeur foncière: 44.000 €
  
• Valeur amortissable: 220 000 € – 44 000 € = 176 000 €
  
• Amortissement annuel: 176 000 € × 3% = 5.280 €
  

Ce montant est déductible chaque année à condition que le bien soit loué ou fasse partie d'une activité économique.

ImportantVous ne pouvez pas amortir plus de 100 % de la valeur amortissable accumulée. Si vous dépassez cette limite, vous pourriez faire l'objet de pénalités ou de redressements de la part du Trésor.

Les investissements immobiliers sont-ils toujours rentables ?

Non. Les investissements immobiliers ne sont amortis que lorsqu’ils sont utilisés pour une activité économique ou génèrent des revenus., comme c'est le cas pour la location. Si vous utilisez le bien comme résidence principale, vous ne pouvez appliquer aucun amortissement fiscal, bien que vous puissiez effectuer un calcul théorique en interne.

Vous pouvez amortir si…

• Votre bien est loué, soit à des fins résidentielles, soit à des fins touristiques.
  
• Le bien fait partie de votre activité économique (par exemple, un local commercial ou un bureau).
  
• Seule une partie du bien est utilisée à des fins professionnelles (par exemple, vous travaillez à domicile dans une pièce spécifique).
  

Vous ne pouvez pas amortir si…

• Vous utilisez la propriété comme résidence habituelle.
  
• C'est une résidence secondaire non louée.
  
• Il est au chômage et ne génère pas de revenus.
  

Que se passe-t-il si l’utilisation du bien change ?

Si vous décidez de louer votre résidence principale, vous pouvez commencer à la rembourser dès qu'elle est déclarée locative. Pour ce faire, vous aurez besoin de justificatifs, comme un contrat de bail ou une annonce publiée.

Recommandations clés pour un amortissement correct

1. Distingue le terrain et la constructionPour éviter les erreurs, vérifiez la valeur cadastrale du bien, qui détaille généralement cette différence. Vous pouvez également demander une évaluation officielle.
   
2. Comprend toutes les dépenses dans la valeur d'acquisition: notaire, impôts (tels que ITP), l’immatriculation, les commissions, les rénovations nécessaires avant la location… Toutes ces notions font partie de la valeur amortissable.
   
3. Conservez toute la documentation:ils pourront vous le demander en cas de contrôle fiscal.
   
4. Éviter de dépasser 100% de la valeur amortissable:Vous ne pouvez pas déduire plus que la valeur réelle de la construction.
   
5. Tenir compte de l'amortissement lors de la vente du bien:Plus vous avez amorti, plus la valeur imposable restante est faible et plus la plus-value soumise à l'impôt est importante.
   

Acheter un bien immobilier en Espagne : conseils clés pour les investisseurs

Si vous envisagez d'investir dans un bien immobilier, nous vous recommandons de réfléchir dès le départ à son amortissement. Ces conseils peuvent vous aider à optimiser votre achat :

1. Bien choisir l'emplacement

Privilégiez les zones à forte demande locative : quartiers bien desservis par les transports, proches des universités, des zones touristiques ou en développement urbain. Une demande plus forte se traduit par un taux d'occupation plus élevé et un risque moindre.

2. Calculer la rentabilité nette

Ne vous limitez pas au prix d'achat. Additionnez vos dépenses annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, entretien et amortissement) et comparez-les à vos revenus locatifs pour bien comprendre vos revenus annuels.

3. Rénover peut vous aider à déduire davantage

Si vous effectuez des rénovations structurelles qui prolongent la durée de vie utile de la propriété, ces dépenses peuvent être ajoutées à la valeur amortissable.

4. Déclarez correctement vos revenus

Vous ne pouvez appliquer l'amortissement que si vous déclarez l'utilisation locative ou économique du bien. Un bon conseiller fiscal vous aidera à optimiser cet aspect.

5. Ayez une vision à long terme

L'amortissement est particulièrement utile si vous conservez le bien pendant de nombreuses années. En amortissant votre actif, vous améliorez également votre planification successorale et fiscale.

Demandez des conseils personnalisés

Comme vous pouvez le constater, comprendre et appliquer correctement les amortissement des investissements immobiliers Cela vous permet non seulement de payer moins d'impôts, mais aussi de prendre des décisions plus éclairées concernant vos investissements. Toutes les situations ne sont pas identiques, et bénéficier de conseils judicieux peut faire toute la différence.

Dans Luxus Immobilier Nous disposons d'une équipe d'experts en investissement immobilier qui peuvent vous aider à calculer le taux d'amortissement le plus adapté à votre situation, à sélectionner des propriétés à fort potentiel et à vous accompagner tout au long du processus d'achat et de gestion. Contactez nos agents immobiliers C’est la première étape pour investir en toute sécurité et de manière rentable.