Alles, was Sie über Steuern beim Hausverkauf wissen müssen

Beim Immobilienverkauf in Spanien geht es nicht nur darum, den idealen Käufer zu finden, einen fairen Preis zu vereinbaren und den Kaufvertrag vor einem Notar zu unterzeichnen. Jede Immobilientransaktion geht mit einer Reihe von Steuerpflichten und Rechtskosten einher, die Sie im Voraus kennen sollten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. In diesem Artikel erläutern wir klar und umfassend die beim Hausverkauf anfallenden Steuern, die beim Wohnungsverkauf anfallenden Kosten, ihre Berechnung, die zu zahlenden Kosten und welche Ausnahmen oder Steuervorteile die aktuelle spanische Gesetzgebung bietet.

1. Welche Steuern fallen beim Hausverkauf an?

Der Verkauf eines Eigenheims bringt eine Reihe von obligatorische Steuern, sowohl auf staatlicher als auch auf kommunaler Ebene. Im Allgemeinen muss der Verkäufer zwei wichtige Steuern zahlen:

Zu) Einkommensteuer – Einkommensteuer

Der Verkauf einer Immobilie kann eine Kapitalgewinn, der in der entsprechenden Steuererklärung angegeben werden muss. Dieser Gewinn wird berechnet, indem der Kaufpreis (zuzüglich Kosten und Verbesserungen) vom Verkaufspreis (abzüglich Kosten) abgezogen wird.

Wie wird der Kapitalgewinn berechnet?

Die Formel lautet wie folgt:

Gewinn = Übertragungswert – Anschaffungswert

• Übertragungswert: Verkaufspreis abzüglich Nebenkosten (Notar, Veräußerungsgewinn, Maklerprovision etc.).
  
• Anschaffungswert: Kaufpreis zzgl. gezahlter Steuern (z. B. Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer), Notar- und Grundbuchgebühren sowie eventueller Investitionen in Verbesserungen.
  

Im Jahr 2025 geltende Steuersätze:

• Bis 6.000 €: 19 %
  
• Von 6.000,01 € bis 50.000 €: 21 %
  
• Von 50.000,01 € bis 200.000 €: 23 %
  
• Mehr als 200.000 €: 27 %
  
• Mehr als 300.000 €: 28 % (neuer Abschnitt hinzugefügt in der Steuerreform 2024)
  

Diese Steuer muss in der Einkommensteuererklärung für das Jahr nach dem Verkauf angegeben werden. Es gibt jedoch wichtige Ausnahmen, wie wir später sehen werden.

b) Kommunale Kapitalerträge – Steuer auf die Wertsteigerung städtischer Grundstücke (IIVTNU)

Diese lokale Steuer besteuert die Wertsteigerung städtischer Grundstücke Vom Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie bis zu ihrem Verkauf. Sie wird von der jeweiligen Stadtverwaltung erhoben.

Wer zahlt die kommunale Kapitalertragssteuer?

Als allgemeine Regel gilt: der Verkäufer ist der Steuerzahler, außer im Falle einer Erbschaft oder Schenkung, bei der die Steuerpflicht beim Begünstigten liegt.

Wie wird es berechnet?

Seit der Reform, die von der Königliches Gesetzesdekret 26/2021gibt es zwei Berechnungsmethoden:

• Zielsystem: Auf den Katasterwert des Grundstücks und die Anzahl der vergangenen Jahre wird ein fester Koeffizient angewendet.
  
• Reales System: Die Differenz zwischen Verkaufswert und Anschaffungswert wird durch Anwendung eines Anteils auf den Katasterwert berechnet.
  

Der Steuerpflichtige kann die günstigste Methode wählen. Darüber hinaus wenn es keinen Gewinn gäbebesteht keine Zahlungspflicht (Verfassungsgerichtsurteil von 2021).

2. Weitere Kosten beim Wohnungsverkauf

Abgesehen von den Steuern müssen wir davon ausgehen, verschiedene mit der Operation verbundene Kosten, die einen erheblichen Prozentsatz des Verkaufswerts ausmachen können.

a) Notarkosten

Obwohl die Notarkosten in der Regel vom Käufer getragen werden, müssen vom Verkäufer unter Umständen folgende Kosten getragen werden:

• Teil der öffentliche Kaufurkunde, sofern vereinbart.
  
• Hypothekenkündigung (wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist).
  
• Erteilung von Vollmachten, im Falle einer anwaltlichen Vertretung.
  

b) Eintragung der Löschung der Hypothek

Wenn das Haus mit einer laufenden Hypothek verkauft wurde, muss der Verkäufer diese vor dem Grundbuchamt, was bedeutet:

• Notarielle Kündigungsurkunde
  
• Registrierungsgebühren
  
• Verwaltungsgebühren
  

Dieser Vorgang kann zwischen 600 und 1.000 Euro, abhängig von der Höhe und der autonomen Gemeinschaft.

c) Energieausweis

Seit 2013 ist es Pflicht, dem Käufer eine Energieausweis gültig, ausgestellt von einem qualifizierten Techniker. Die Kosten liegen in der Regel zwischen 70 und 250 Euro.

d) Bewohnbarkeitsbescheinigung

Obwohl es nicht in allen autonomen Gemeinschaften erforderlich ist, kann es notwendig sein, den Verkauf zu formalisieren. Es ist 15 Jahre gültig und kostet ca. 50-100 Euro.

e) Maklergebühren

Beim Verkauf über eine Agentur zahlt der Verkäufer in der Regel eine Provision auf den endgültigen Verkaufspreis, der in Spanien normalerweise zwischen 3% und 5%, zzgl. MwSt.

3. Steuerbefreiungen: Wann liegen Umsatzsteuerbefreiungen vor?

Das Gesetz sieht vor besondere Situationen wobei der Verkäufer ganz oder teilweise von der Zahlung der Einkommensteuer oder der Kapitalertragsteuer befreit sein kann.

a) Steuerbefreiung für Reinvestitionen am gewöhnlichen Wohnsitz

Wenn der aus dem Verkauf erzielte Betrag in den Kauf eines neuen reinvestiert wird gewöhnlicher Aufenthaltkönnen Sie eine Befreiung von der Einkommensteuer auf Kapitalerträge beantragen. Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein:

• Die verkaufte Immobilie muss der gewöhnliche Wohnsitz des Steuerpflichtigen gewesen sein für mindestens drei Jahre.
  
• Die Reinvestition muss innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahre aus dem Verkauf (vorher oder nachher).
  
• Der gesamte erzielte Betrag muss zugewiesen werden.
  

b) Personen über 65 Jahre

Personen über 65 sind von der Zahlung von Steuern auf den Gewinn befreit, den sie beim Verkauf ihres Hauptwohnsitzes erzielen, unabhängig davon, ob sie reinvestieren.

Auch wenn Sie ein zweites Haus verkaufen und das Geld in ein versicherte Leibrente, bis zu einem Höchstbetrag von 240.000 Euro, können ebenfalls von einer teilweisen Befreiung profitieren.

c) Verkauf mit Verlust

Führt die Transaktion zu einem Verlust (d. h., wenn der Gegenstand unter seinem Anschaffungswert verkauft wird), unterliegt dieser nicht der Einkommensteuer und kann auch mit anderen Kapitalgewinnen verrechnet werden.

4. Was passiert, wenn ein Haus geerbt oder gespendet wird?

Obwohl es sich nicht um einen klassischen Kauf oder Verkauf handelt, bringt die Übertragung einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung auch bestimmte steuerliche Verpflichtungen mit sich:

• Im Fall von Nachlassmüssen die Erben die Erbschafts- und Schenkungssteuer und die kommunale Kapitalerträge.
  
• Bei einer Schenkung einer Immobilie muss der Schenkende den Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuererklärung angeben und der Beschenkte zahlt die Schenkungssteuer.
  

5. Welche Kosten trägt der Käufer?

Obwohl sich dieser Artikel auf Steuern und Gebühren konzentriert, die den Verkäufer betreffen, ist es wichtig zu wissen, wofür der Käufer verantwortlich ist, da dies die Verhandlung beeinflussen kann:

• Kaufsteuern (ITP oder Mehrwertsteuer)
  
• Notarkosten (sofern nicht anders vereinbart)
  
• Eintragung im Grundbuch
  
• Finanzierung (Bewertung, Eröffnungsgebühr, Verwaltung usw.)
  

6. Schlüssel zur Steueroptimierung von Verkäufen

Es gibt mehrere rechtliche Strategien, die Ihnen helfen können die Steuerlast minimieren Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien:

• Alle akkreditieren Verbesserungskosten (Umbauten, Anbauten) mit Bankrechnungen und Zahlungen, um den Anschaffungswert zu erhöhen.
  
• Alle einschließen abzugsfähige Ausgaben bei der Berechnung der Einkommensteuer.
  
• Planen Sie voraus Reinvestition in Erstwohnsitz wenn Sie die Ausnahmeregelung anwenden möchten.
  
• Wenn Sie ein Zweitwohnsitz verkaufen, prüfen Sie Optionen wie eine Rente oder eine geplante Schenkung.
  

Neben den Standardsteuern lohnt es sich, Aspekte wie diese zu berücksichtigen:

• Die Steuerwohnsitz des Käufers oder Verkäufers (insbesondere wenn eine der Parteien im Ausland wohnt).
  
• Die mögliche Unterwerfung unter die Vermögenssteuer.
  
• Regionale Vorschriften (z. B. auf den Balearen, in Katalonien oder Andalusien), die sich auf Überweisungen mit hohem Wert auswirken.
  

• Wirtschaftssanktionen (von 50 % bis 150 % der Steuerschuld)
  
• Zuschläge für verspätete Einreichung
  
• Verzugszinsen
  
• In schweren Fällen sogar strafrechtliche Haftung
  

Wie wir sehen, ist der Verkauf eines Hauses in Spanien nicht nur eine kommerzielle Transaktion; es ist auch eine steuerliche Transaktion. Die Kenntnis der Details der Steuern, die beim Verkauf eines Hauses zu zahlen sind, Das Kosten beim Verkauf einer Wohnung müssen berücksichtigt werden und die richtige Planung jedes einzelnen Schritts kann den Unterschied zwischen einem profitablen Verkauf und einer teuren Erfahrung ausmachen.

Wenn Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken – sei es Ihr Hauptwohnsitz, ein Zweitwohnsitz oder eine Luxusimmobilie – informieren Sie sich, holen Sie sich Rat und umgeben Sie sich mit Fachleuten, die Ihre Interessen vertreten.