Wie viel kostet die Registrierung eines Hauses in Spanien?

Beim Immobilienkauf in Spanien geht es nicht nur darum, den vereinbarten Preis zu bezahlen. Damit die Transaktion rechtsgültig ist und registriert werden kann, ist es unerlässlich, die Immobilie notariell beurkunden und im Grundbuchamt eintragen zu lassen.

Die Kosten für die Registrierung eines Hauses variieren je nach verschiedenen Faktoren: dem Wert der Immobilie, der autonomen Gemeinschaft, in der sie sich befindet, ob es sich um einen Neubau oder eine gebrauchte Immobilie handelt, ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt und den damit verbundenen Steuern. In diesem Artikel, aktualisiert im August 2025, schlüsseln wir die genauen Kosten für die Registrierung eines Hauses in Spanien auf und beantworten wichtige Fragen.

Warum ist es notwendig, eine Urkunde zu schreiben?

Die notarielle Beurkundung bedeutet die Formalisierung des Kauf- und Verkaufsvertrags vor einem Notar. Dieser Prozess garantiert Rechtssicherheit für beide Parteien, schützt den Käufer vor möglichen Ansprüchen und ermöglicht die Eintragung der Immobilie ins Grundbuchamt. In Spanien ist dies die aktuelle Gesetzgebung – vor allem die Bürgerliches Gesetzbuch und die Gesetz über die Grunderwerbsteuer und beurkundete Rechtsgeschäfte– in dem die Kostenkriterien und die zu befolgenden Schritte dargelegt werden.

Zu den Vorteilen des Schreibens gehören:

• Rechtssicherheit: Der Käufer wird zum rechtmäßigen Eigentümer.
• Registerbekanntmachung: Die Immobilie wird registriert, wodurch Betrug verhindert wird.
• Zugang zu Finanzierungen: Banken vergeben Hypotheken nur auf eingetragene Immobilien.
• Vermögensschutz: Ermöglicht Ihnen, Ihre Eigentumsrechte gegenüber Dritten zu verteidigen.

Wie viel kostet die Registrierung eines Hauses in Spanien?

Die Kosten für die Registrierung eines Hauses in Spanien setzen sich aus mehreren Posten zusammen:

1. Notarkosten

Notare in Spanien erheben staatlich geregelte Gebühren. Die durchschnittlichen Kosten einer Kaufurkunde liegen zwischen 600 und 1.000 €, abhängig vom Preis der Immobilie. Je höher der Kaufpreis, desto höher der Tarif.

2. Grundbuchamt

Die Eintragung der Wohnung in das Grundbuchamt verursacht zusätzliche Kosten zwischen 400 und 800 €Der Betrag wird auf Basis des eingetragenen Wertes berechnet.

3. Zugehörige Steuern

Den größten Teil der Kosten stellen die Steuern dar:

• Grunderwerbsteuer (ITP): Es gilt für gebrauchte Häuser und variiert je nach autonomer Gemeinschaft zwischen 6 % und 10 %.
• Mehrwertsteuer: Bei Neubauten zahlt der Käufer 10 % auf den Kaufpreis (21 % bei nicht angeschlossenen Räumlichkeiten und Garagen).
• Dokumentierte Rechtsakte (AJD): Besteuert notarielle Urkunden und liegt je nach Autonomer Gemeinschaft zwischen 0,5 % und 1,5 % des Immobilienwerts.

4. Verwaltung

Wenn Sie eine Agentur mit der Registrierung und der Steuerabrechnung beauftragen, betragen die Kosten ca. 300 und 500 €.

Insgesamt kann die Registrierung einer Immobilie in Spanien zwischen 10 % und zusätzlich 12 % auf den Kaufpreis.

Neubau vs. Gebrauchtwohnungen

Die spanische Gesetzgebung legt andere Kriterien fest:

• Neubau: Der Käufer zahlt Mehrwertsteuer (10 %) und AJD (AJD). Notar- und Registergebühren bleiben gleich.
• Aus zweiter Hand: Der Käufer zahlt ITP anstelle der Mehrwertsteuer zuzüglich Notar- und Registergebühren.

In beiden Fällen empfiehlt es sich, vorab eine Kostenaufstellung anzufordern, um Überraschungen zu vermeiden.

Luxusimmobilien

Bei Luxusimmobilien steigen die Notar- und Grundbuchgebühren, da sie direkt mit dem Wert der Immobilie verbunden sind. Eine Villa im Wert von mehr als 2 Millionen Euro kann beispielsweise höhere Notargebühren verursachen als 2.000 €, zusätzlich zu einem absolut höheren ITP bzw. AJD. Dies ist hier besonders ratsam. Kontaktieren Sie einen Immobilienmakler spezialisierte, wie sie beispielsweise von Luxus Real Estates angeboten werden.

Was soll ich tun, wenn ich nicht über das nötige Geld für die Unterzeichnung der Urkunde verfüge?

Es kommt häufig vor, dass Käufer zwar die Anzahlung für das Haus leisten können, aber nicht genug Geld für die Abschlusskosten haben. In diesen Fällen gibt es Alternativen:

• HypothekenverlängerungBei manchen Banken ist es möglich, die Kosten der Urkunde in die Hypothek einzubeziehen.
• Privatkredit: Obwohl mit höheren Zinssätzen, können diese Kosten gedeckt werden.
• Verhandlung mit dem Verkäufer: Manchmal wird vereinbart, dass der Käufer diese Kosten in Raten zahlt.

Eine vorausschauende Planung ist unerlässlich, da der Verkauf ohne öffentliche Urkunde nicht rechtsgültig ist.

Historische Veränderungen der Kosten für das Schreiben von Titeln in Spanien

Die Kosten für die Registrierung eines Eigenheims unterlagen in den letzten Jahrzehnten erheblichen Schwankungen:

• 1990er Jahre: In mehreren Gemeinden hatte die AJD niedrigere Sätze, was die Registrierung erschwinglicher machte.
• 2000er Jahre: Mit dem Immobilienboom stiegen die Einkünfte aus Immobilienübertragungen (ITP) und Immobilienübertragungen (AJD), was zu einer Konsolidierung der höheren Steuersätze führte.
• Krise 2008: Einige autonome Regionen haben die Steuersätze erhöht, um den Rückgang der Steuereinnahmen auszugleichen.
• Jüngste Reformen (2018–2023)Der Oberste Gerichtshof und die Vorschriften stellten klar, dass die Bank bestimmte Hypothekenkosten (wie z. B. Registrierungsgebühren) übernimmt, was die Belastung des Käufers verringerte.
• 2024-2025: Die Gebühren für die Übertragung von Eigentum (ITP) und die Erstellung rechtsgültiger Dokumente (AJD) sind weiterhin hoch, wobei es erhebliche regionale Unterschiede gibt. In einigen Regionen, wie beispielsweise Madrid, wurden für junge Menschen und kinderreiche Familien teilweise Ermäßigungen gewährt.

Diese Änderungen zeigen, wie die Spanische Gesetzgebung Es war von entscheidender Bedeutung für die Festlegung der Kosten, indem es die Kriterien für die Verteilung der Ausgaben zwischen Käufern, Verkäufern und Finanzinstituten streng definierte.

Gesetzgebung in anderen Ländern Europas und Lateinamerikas

Der Schreibprozess und die damit verbundenen Kosten variieren in anderen Ländern stark:

• Frankreich: Die „Notargebühren“ umfassen Steuern und Gebühren, die zwischen 7 und 8 Prozent des Kaufpreises liegen. Die französische Gesetzgebung zentralisiert diese Kriterien auf nationaler Ebene.
• Deutschland: Notar- und Eintragungsgebühren betragen 1,5 % – 2 %, zzgl. einer Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 % und 6,5 % je nach Bundesland.
• Italien: Die Notargebühren sind niedriger, aber die Steuern können zwischen 2 % und 9 % des Kaufpreises ausmachen.
• Argentinien: : Die Kosten für die notarielle Beurkundung betragen ca. 7 % – 8 %, einschließlich der Stempelsteuer (in der Regel 3,6 %) und der geregelten Notargebühren.
• Mexiko: variiert je nach Bundesstaat, kann aber zwischen 4 % und 7 % liegen, wobei die Grunderwerbsteuer den Hauptbestandteil darstellt.

Der Vergleich dieser Systeme hilft uns zu verstehen, wie wichtig die spanische Gesetzgebung als Garant für Rechtssicherheit und Transparenz ist, indem sie klar festlegt, wer was zahlen muss.

Zweifellos ist es für jeden Käufer wichtig zu wissen, wie viel die Registrierung eines Hauses in Spanien kostet, da die Kosten zwischen 10% und 12% des Immobilienpreises betragen können. Spanische Vorschriften, durch die Bürgerliches Gesetzbuch und die Gesetz über Übertragung und Rechtsverfolgung (ITP) und Inkasso (AJD), beschreibt die zu beachtenden Kriterien präzise. Der Unterschied zwischen Neubau und Sanierung, die Auswirkungen von Luxusimmobilien und die Notwendigkeit zusätzlicher Finanzierung machen die Planung entscheidend.

Durch eine professionelle Beratung wird nicht nur die Einhaltung aller rechtlichen Anforderungen sichergestellt, sondern auch die finanzielle Belastung eines Prozesses optimiert, der zwar kostspielig ist, dem Käufer jedoch maximalen Vermögens- und Rechtsschutz gewährleistet.