Welche Kosten fallen beim Kauf eines Hauses in Spanien an?

Beim Kauf eines Eigenheims in Spanien geht es nicht nur darum, die Immobilie Ihrer Träume auszuwählen und den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Es geht auch darum, eine Reihe von Kosten und Steuern zu übernehmen, die, wenn sie nicht richtig berechnet werden, Ihre Finanzpläne aus dem Gleichgewicht bringen können.

Ob es sich um eine zentral gelegene Wohnung, ein Chalet an der Küste oder eine Luxusvilla handelt: Um Überraschungen zu vermeiden, ist es wichtig, die mit dem Kauf eines Eigenheims in Spanien verbundenen Kosten zu kennen.

Im Durchschnitt sollten Sie zusätzlich zum Kaufpreis zwischen 101 und 151 TP3T zurücklegen. Schauen wir uns genauer an, was dieser Betrag beinhaltet und wie Sie ihn bezahlen.

Kosten für den Kauf eines Eigenheims

Von Steuern über Notargebühren, Registrierungsgebühren, Verwaltungsgebühren bis hin zur gegebenenfalls anfallenden Hypothek: Schauen wir uns die Kosten an, die beim Kauf eines Eigenheims anfallen.

1. Steuern: ITP oder Mehrwertsteuer und AJD

📌 Gebrauchtwohnungen: ITP

Beim Kauf eines gebrauchten Hauses zahlen Sie Grunderwerbsteuer (ITP). Sie beträgt je nach Autonomer Gemeinschaft zwischen 61 und 101 TP3T des Verkaufspreises. Zum Beispiel:

• Andalusien: 7%
  
• Valencianische Gemeinschaft: 10%
  
• Madrid: 6%
  

Bei Luxusimmobilien ist die Bemessungsgrundlage höher, sodass die Steuerlast deutlich steigt. Ein Penthouse in Madrid im Wert von 2 Millionen Euro führt zu einer Grundsteuer von 120.000 Euro.

📌 Neue Wohnungen: Mehrwertsteuer und AJD

Für brandneue Wohnungen zahlen Sie Mehrwertsteuer, das sind 10% des Kaufpreises, zuzüglich der Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte (AJD), die je nach Community zwischen 0,5% und 1,5% liegt.

Beispiel:

• Neue Villa für 800.000 € an der Costa Blanca:
  
  • MwSt.: 80.000 €
    
  • AJD (1,5%): 12.000 €
    
  • Gesamtsteuern: 92.000 €
    

2. Notar: Ihr Kauf schriftlich und beglaubigt

Der Notar erstellt und beurkundet den Kaufvertrag und gegebenenfalls die Hypothek. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem vereinbarten Preis:

• Standardwohnung: 600 € – 1.200 €
  
• Luxusvilla: Je nach Komplexität der Transaktion (mehrere Immobilien, Nebengebäude, Nießbrauch) leicht 2.000 € oder mehr.
  

Bei Luxusimmobilien entscheiden sich viele Käufer dafür, Nießbrauchsvereinbarungen, Testamente oder Familienverträge in die Urkunde selbst aufzunehmen.

3. Grundbuchamt: rechtliche Garantie

Sobald die Urkunde unterzeichnet ist, muss sie registriert werden. Dieser Schritt schützt Ihre Eigentumsrechte gegenüber Dritten.

• Geschätzte Kosten: 400 – 1.000 €, abhängig vom Wert und der Anzahl der Einträge.
  
• Bei Grundstücken mit angrenzenden Grundstücken (Garten, Parkplatz, Abstellraum) werden zusätzliche Anmerkungen generiert.
  

4. Agentur: Vermeiden Sie Überraschungen mit dem Finanzministerium

Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, kümmert sich die Agentur um die Steuern, die Registrierung der Hypothek und die Registrierung der Immobilie.

• Durchschnittliche Kosten: 300 – 600 €
  
• Komplexe Transaktionen (Beteiligungsgesellschaften, mehrere ländliche Immobilien): 1.000 € oder mehr.
  

5. Wertermittlung: Wie viel ist Ihr Haus wirklich wert?

Obligatorisch, wenn Sie den Kauf über eine Bank finanzieren. Es hilft, den tatsächlichen Marktwert zu ermitteln.

• Standardunterkunft: 300 – 500 €
  
• Luxuswohnungen: 800 – 2.000 €, wenn es einzigartige Merkmale gibt.
  

Bei Luxusimmobilien ist es üblich, mehrere Gutachten in Auftrag zu geben, um eine Hypothek auszuhandeln oder Ihre Steuern zu planen.

6. Hypothekeneröffnungsprovision

Dies ist nicht immer der Fall, aber viele Banken berechnen 0,51 TP3T bis 11 TP3T des geliehenen Kapitals.

• Hypothek von 500.000 €: 2.500 € – 5.000 €.
  
• Bei Villen mit hohem Immobilienwert, bei denen die Hypothek eine Million übersteigen kann, schießt diese Provision in die Höhe.
  

Was muss ich bezahlen, wenn ich ein Haus kaufe?

Wenn wir alle direkten Ausgaben für eine Person zusammenfassen, zahlen Sie Folgendes:
✅ Steuern: ITP oder MwSt. + AJD
✅ Notar und Grundbuchamt
✅ Agentur (sofern eine Hypothek besteht)
✅ Wertgutachten (sofern eine Hypothek besteht)
✅ Eröffnungsprovision (sofern eine Hypothek besteht)

Praxisbeispiel:

• Gebrauchtwohnung: 200.000 € in Valencia
  
  • ITP 10%: 20.000 €
    
  • Notar: 800 €
    
  • Anmeldung: 500 €
    
  • Gesamtkosten: ~21.300 € (zzgl. Hypothek, falls zutreffend)
    
• Neue Luxusvilla: 2.500.000 € an der Costa Blanca
  
  • MwSt. 10%: 250.000 €
    
  • AJD 1.5%: 37.500 €
    
  • Notar: 3.000 €
    
  • Anmeldung: 1.500 €
    
  • Premium Beratung und Management: 3.000 €
    
  • Gesamtkosten: ~295.000 € (ohne Hypothek)
    

Laufende Kosten und Steuern: nach dem Kauf

IBI (Vermögenssteuer)

Jährliche Kommunalsteuer, berechnet auf Grundlage des Katasterwerts.

• Normale Wohnung: 200 – 800 € pro Jahr.
  
• Premium-Villen: 2.000 – 10.000 €, je nach Lage und Gelände.
  

Eigentümergemeinschaft

Beim Kauf in einem Gebäude oder einer Siedlung: Kosten für Reinigung, Sicherheit, Garten- und Poolpflege.

• Stadtwohnung: 50 – 200 €/Monat
  
• Villen in einer Luxusanlage mit Gesellschaftsclub, Sicherheitsdienst und Sportbereichen: 400–1.000 €/Monat.
  

Kommunale Kapitalertragssteuer

Normalerweise zahlt der Verkäufer diese Steuer, es kann jedoch vereinbart werden, dass der Käufer sie übernimmt. Sie besteuert die Wertsteigerung von städtischem Land seit der letzten Übertragung.

Versicherung

Obligatorisch, wenn Sie eine Hypothek haben. Immer zu empfehlen.

• Durchschnittliche Wohnung: 150 – 300 €/Jahr.
  
• Luxusvilla: 1.000 – 5.000 €/Jahr, für Kunst, Pool, Gärten.
  

Wie können die Spesen bezahlt werden?

Hypothek oder Barzahlung?

• Wenn Sie bar kaufen, zahlen Sie alle Kosten vor oder zum Zeitpunkt der Urkunde aus eigener Tasche.
  
• Wenn Sie mit einer Hypothek kaufen, finanzieren die Banken nur zwischen 701 und 801 TP3T des Kauf- oder Schätzpreises; der Rest kommt aus Ihren Ersparnissen.
  
• Der Kauf- und Verkaufskosten und Urkunden Sie sind außerdem normalerweise nicht in der Hypothek enthalten.
  

Daher wird empfohlen, zwischen 30% und 35% des gesamten für Eintritt und Spesen eingesparten Preises.

Alternativen zur Kostensenkung

• Kaufpreis verhandeln: Je höher der Preis, desto höher die Steuer. Manchmal kann sie angepasst werden, wenn Möbel oder Accessoires separat bezahlt werden.
• Steuerbefreiungen prüfen: Einige Gemeinden bieten Ermäßigungen für Personen unter 35 Jahren, Großfamilien oder Sozialwohnungen an.
• Fachberatung: Unverzichtbar für vermögende Privatpersonen und ausländische Käufer. Durch die richtige Planung vermeiden Sie Aufschläge und optimieren Ihre Steuersituation.

Gilt das Gleiche auch für Ausländer?

Ja, aber mit Nuancen:

• Nichtansässige: Wenn Ihr Steuerwohnsitz nicht in Spanien liegt, haben Sie zusätzliche Verpflichtungen: Sie müssen Ihr Vermögen im Ausland deklarieren und die Vermögenssteuer berücksichtigen, wenn Sie die regionalen Grenzen überschreiten.
  
• Goldenes Visum: Wenn Sie mehr als 500.000 € in unbelastete Immobilien investieren, können Sie eine Investitionsaufenthaltsgenehmigung beantragen.
  

Deshalb bei der Suche Luxusimmobilien zum VerkaufEs ist unerlässlich, über Fachleute zu verfügen, die sowohl mit dem spanischen Recht als auch mit Doppelbesteuerungsabkommen vertraut sind.

Möglichkeiten zum Immobilienkauf in Spanien

Beim Immobilienkauf in Spanien denken viele nur an Barzahlung oder eine Hypothek. Es gibt jedoch verschiedene Optionen, die auf unterschiedliche Käuferprofile und Immobilientypen zugeschnitten sind. Jede Option hat ihre eigenen steuerlichen, finanziellen und rechtlichen Auswirkungen.

Sehen wir sie uns an:

✅ Barkauf

• Der einfachste Weg: Der Käufer erhält 100% des Betrags zuzüglich Spesen.
• Ideal für alle, die über Liquidität verfügen oder eine andere Immobilie verkaufen.
• Sehr häufig bei ausländischen Käufern, die Bankprobleme vermeiden möchten.
• Bei Luxusimmobilien wird es verwendet, um die Transaktion zu rationalisieren und die Verhandlungsmacht zu erhöhen.

Vorteil: Einsparungen bei Hypothekenzinsen und Gebühren.

Unbequem: Sie müssen viel sparen und alle Ihre Ausgaben auf einmal bezahlen.

✅ Kauf mit Hypothek

Die häufigste Option für inländische Käufer und ausländische Einwohner mit Einkommen in Spanien.

• Banken finanzieren zwischen 70% und 80% des Kauf- oder Schätzwerts (je nachdem, welcher Betrag niedriger ist).
• Der Käufer muss die Anzahlung und die Kaufkosten (10%-15% extra) bezahlen.
• Die Zinssätze können fest, variabel oder gemischt sein.
• Bei Premium-Villentransaktionen prüfen Banken die Zahlungsfähigkeit des Käufers genauer.

Vorteil: Ermöglicht Ihnen den Kauf, ohne Ihr Kapital vollständig zu verlieren.

Unbequem: Die anfängliche Bewertung, die Eröffnungsprovision und die Verwaltungsgebühren steigen.

✅ Immobilienleasing (Finanzierungsleasing)

Für Privatpersonen weniger üblich, aber für Selbstständige oder KMU interessant:

• Es handelt sich um ein Finanzierungsleasing mit Kaufoption am Ende der Laufzeit.
• Wird häufig in Geschäftsräumen oder Büros verwendet.
• Ermöglicht Ihnen, Gebühren als Ausgabe abzuziehen, wenn Sie über ein Unternehmen kaufen.

Vorteil: Steuerliche Flexibilität für Unternehmen.

Unbequem: Es wird normalerweise nicht auf Hauptwohnsitze angewendet, sondern eher auf Geschäftsvermögen.

✅ Kauf vom Plan (vor Ort)

• Beim Kauf vom Plan oder im Bau handelt es sich um den Kauf eines Hauses, das sich noch im Bau befindet.
• Es wird eine Anzahlung geleistet und während der Arbeiten werden Teilzahlungen geleistet.
• Der Restbetrag wird bei Übergabe der Immobilie bezahlt.
• Sehr häufig in neuen Küstengebieten oder luxuriösen Wohngegenden.

Vorteil: Der Kaufpreis ist normalerweise niedriger als für ein fertiges Haus.

Unbequem: Risiko von Verzögerungen oder Nichteinhaltung durch den Entwickler (weshalb Garantien und Gewährleistungen überprüft werden müssen).

✅ Kauf mit Ratenzahlung oder Verkäuferfinanzierung

• Bei manchen Transaktionen (insbesondere bei Villen oder hochwertigen Immobilien) akzeptiert der Verkäufer Teilzahlungen.
• Zahlungsplan und Besitzübergabe werden in einem privaten Vertrag vereinbart.
• Es kann Sicherheiten wie beispielsweise eine Hypothek zugunsten des Verkäufers enthalten.

Vorteil: Sie vermeiden Bankhypotheken.

Unbequem: Normalerweise ist der Endpreis aufgrund der privaten Finanzierung tendenziell etwas höher.

✅ Wohnungsbaugenossenschaften

Eine andere Formel, die in Städten sehr verbreitet ist:

• Eine Gruppe von Käufern organisiert sich zum Bau.
• Die Bezahlung erfolgt nach Arbeitsfortschritt.
• Baurisiken und bürokratisches Management werden übernommen.

Vorteil: Angemessenere Preise.

Unbequem: Weniger flexible Fristen, Risiko von Verzögerungen und kollektiver Verwaltung.

Was ist also der beste Weg für Sie?

• Ausländer mit Liquidität: Barzahlungen vereinfachen die Abläufe und senken die Bankgebühren.
• Lokale Käufer oder Einwohner: Eine Hypothek ist normalerweise die ausgewogenste Option.
• Steuerbewusste Anleger: Durch den Kauf außerhalb des Unternehmens oder über ein Unternehmen können Steuern optimiert werden.
• Unternehmer: Immobilienleasing oder Genossenschaftsverträge können besondere Vorteile bieten.

Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie alle Optionen mit einem spezialisierten Berater und einem Immobilienanwalt vergleichen. Auf diese Weise können Sie Ihr Budget anpassen und Ihre Investition schützen.

Und wenn Sie nach exklusiven Optionen an der Costa Blanca suchen, erkunden Sie die beste Auswahl an Luxusimmobilien zum Verkauf mit Hilfe von Experten, die Sie durch jeden Schritt führen, von der günstigsten Zahlungsmethode bis zur Schlüsselübergabe.

Wo finde ich vertrauenswürdige Beratung?

Der Kosten beim Kauf eines Eigenheims sind unvermeidlich, aber ein gut geplantes Management macht den Unterschied zwischen einer stressigen Transaktion und einer sicheren Investition. Ob Sie eine Villa mit Meerblick oder eine zentral gelegene Wohnung für Telearbeit in der Sonne suchen, lassen Sie sich von lokalen Experten beraten. Entdecken Sie die beste Auswahl an Luxusimmobilien zum Verkauf und vertrauen Sie einem Team, das Ihnen hilft, jeden Ausgabenposten zu verstehen, bevor Sie unterschreiben.