Kann man eine Ferienwohnung verkaufen? Das müssen Sie wissen.

Der spanische Markt für Ferienwohnungen hat in den letzten Jahren ein anhaltendes Wachstum erlebt, insbesondere in Städten und Küstenregionen mit hohem Reiseaufkommen. Bevor Sie eine Immobilie dieser Art zum Verkauf anbieten, ist es jedoch wichtig, die rechtlichen, steuerlichen und wirtschaftlichen Details der Transaktion zu verstehen.

Dieser Artikel bietet eine vollständige Anleitung dazu, wie, wann und warum Sie im September 2025 eine Ferienwohnung in Spanien verkaufen können.

Was ist eine Touristenwohnung in Spanien?

Eine Touristenwohnung, auch bekannt als Touristenunterkunft (VUT) ist eine Immobilie, die zur vorübergehenden Unterbringung von Reisenden bestimmt ist. Der Unterschied zur herkömmlichen Vermietung liegt in der Häufigkeit der Belegung und der Art des Vertrags. Während sich ein typischer Mietvertrag an mittel- oder langfristige Bewohner richtet, werden Touristenwohnungen tage- oder wochenweise vermietet und generieren regelmäßige Einnahmen, unterliegen aber bestimmten Vorschriften.

In Spanien erlässt jede autonome Gemeinschaft spezifische Vorschriften für VUTs. Katalonien beispielsweise verlangt, dass Ferienwohnungen im katalanischen Tourismusregister eingetragen sind und die Anforderungen an Sicherheit, Zugänglichkeit und Mindestservice erfüllen. In Andalusien reguliert die Regionalregierung VUTs durch die Ministerium für Tourismus, mit obligatorischen Zertifizierungen sowie Regelungen zu Werbung und Verträgen. Dieser rechtliche Rahmen ist unerlässlich, um einen reibungslosen Verkauf der Wohnung zu gewährleisten.

Kann eine Touristenwohnung verkauft werden?

Die kurze Antwort lautet: Ja, Sie können eine Ferienwohnung verkaufen. Es gibt jedoch einige wichtige Überlegungen, die Eigentümer vor der Transaktion berücksichtigen sollten:

1. Rechtliche Unterlagen in der richtigen Reihenfolge: Die Immobilie muss über eine gültige Lizenz für den Verkauf von Ferienwohnungen verfügen. Ein Verkauf ohne diese Genehmigung kann die Transaktion erschweren und den Marktwert beeinträchtigen.
2. Steuerliche Situation: Einkünfte aus der Vermietung an Touristen müssen beim Finanzamt gemeldet werden. Käufer benötigen oft Steuererklärungen und Einkommensnachweise, um die Rentabilität der Immobilie beurteilen zu können.
3. Gemeinschaftsvorschriften: Bei manchen Wohngebäuden ist die Vermietung an Touristen verboten oder eingeschränkt. Vor dem Verkauf ist es wichtig, die Satzung der Eigentümergemeinschaft zu prüfen, um spätere Konflikte zu vermeiden.
4. Managementvertrag: Wird die Wohnung von einer Ferienwohnungsverwaltung verwaltet, ist es notwendig, die Verträge und Übertragungen vor dem Verkauf zu überprüfen. Einige Verträge erfordern möglicherweise die Zustimmung des neuen Eigentümers.

Wie wird eine Ferienwohnung bewertet?

Die Bewertung einer Ferienwohnung hängt nicht nur von ihrer Lage oder Größe ab, sondern auch von ihrer Ertragskraft. Zu den wichtigsten Faktoren zählen:

• Historische Rentabilität: Käufer prüfen den Nettoertrag der letzten Jahre. Dazu gehören die durchschnittliche Auslastung, die Haupt- und Nebensaison sowie die Betriebskosten.
• Strategische Lage: Städte mit starker touristischer Nachfrage wie Barcelona, Madrid, Valencia oder Küstenziele wie Malaga und Alicante bieten tendenziell eine höhere Rentabilität und Liquidität.
• Qualität der Immobilie und der Dienstleistungen: Moderne Wohnungen mit hochwertiger Ausstattung, voll ausgestatteter Küche und Zusatzleistungen wie WLAN, Klimaanlage und Waschküche locken Käufer an, die bereit sind, mehr zu bezahlen.
• Wachstumspotenzial: In Gebieten, die sich im Tourismus entwickeln und neue Attraktionen oder Verbesserungen im Transport- und Dienstleistungsbereich bieten, ergeben sich Chancen für eine Aufwertung.

Wie hoch ist die Rentabilität einer Touristenwohnung?

Die Rentabilität einer Ferienwohnung in Spanien variiert je nach Lage, Größe, Qualität der Immobilie und Mietverwaltung. Als Referenz, Stand August 2025:

• Großstädte: In Städten wie Barcelona oder Madrid kann die jährliche Nettorentabilität je nach Auslastung und damit verbundenen Kosten zwischen 41 % und 61 % liegen.
• Küstenziele: An Standorten wie Marbella, Alicante oder Mallorca kann die Rentabilität für gut gelegene und effizient verwaltete Wohnungen 71–91 TP3T erreichen.
• Ländlicher Markt oder weniger touristische Gebiete: In Gebieten mit geringerem Touristenzustrom ist die Rentabilität typischerweise niedriger (zwischen 31 und 51 TP3T) und erfordert aktivere Marketingstrategien, um die Auslastung aufrechtzuerhalten.

Es ist wichtig zu bedenken, dass die Rentabilität nicht feststeht. Externe Faktoren wie Saisonalität, Änderungen der Tourismusvorschriften, Wirtschaftskrisen oder Pandemien können den Umsatz beeinflussen.

Vorteile des Verkaufs einer Touristenwohnung

Der Verkauf einer Ferienwohnung kann eine rentable und sichere Strategie sein, wenn Sie die folgenden Vorteile berücksichtigen:

1. Sofortige Liquidität: Durch die Umwandlung eines touristischen Vermögenswerts in Bargeld können Sie in andere Vermögenswerte investieren oder Ihr Anlageportfolio diversifizieren.
2. Risikominderung: Der Tourismusmarkt unterliegt Schwankungen. Durch den Verkauf entfallen die Risiken, die mit Veränderungen der Nachfrage oder lokalen Vorschriften verbunden sind.
3. Kapitalgewinne nutzen: Wenn der Wert der Wohnung aufgrund von Verbesserungen, einer strategischen Lage oder eines zunehmenden Tourismus in der Gegend gestiegen ist, kann ein Verkauf Ihren Gewinn maximieren.
4. Weniger Steuer- und Verwaltungsaufwand: Nach dem Verkauf muss der Eigentümer keine Einkünfte aus der Vermietung an Touristen mehr angeben oder kommunale oder lokale Vorschriften einhalten.

Nachteile beim Verkauf einer Touristenwohnung

Allerdings gibt es auch Nachteile, die berücksichtigt werden sollten:

1. Verlust von wiederkehrenden Einnahmen: Eine gut verwaltete Ferienwohnung generiert konstante Einnahmen, die beim Verkauf verloren gehen.
2. Kosten des Vertriebs: Hierzu zählen kommunale Kapitalertragssteuern, Maklerprovisionen und Notargebühren.
3. Mögliche zukünftige Abschreibungen: Wenn der Markt weiter steigt, könnte ein Verkauf heute den Verlust potenzieller zukünftiger Gewinne bedeuten.
4. Emotionale und logistische Auswirkungen: Für manche Hausbesitzer kann es schwierig sein, sich von einer Immobilie zu trennen, die Teil ihrer Investition oder ihres Familienerbes war.

Strategien für den Verkauf einer Ferienwohnung

Um den Verkaufswert zu maximieren, werden die folgenden Strategien empfohlen:

• Optimieren Sie die Präsentation: Professionelle Fotografie, virtuelle Rundgänge und detaillierte Objektbeschreibungen heben die Vorteile gegenüber anderen Wohnungen auf dem Markt hervor.
• Profitabilität hervorheben: Durch die Einbeziehung historischer und potenzieller Umsatzdaten können Käufer die Rentabilität berechnen und fundierte Entscheidungen treffen.
• Einhaltung gesetzlicher Vorschriften: Wenn Sie sicherstellen, dass alle Lizenzen und Genehmigungen auf dem neuesten Stand sind, erhöht dies das Vertrauen des Käufers und beschleunigt die Transaktion.
• Auswahl der richtigen Agentur: Eine auf Luxus- und Touristenimmobilien spezialisierte Agentur erleichtert den Verkauf, da diese Agentur den Zielmarkt und die besten Marketingpraktiken für Immobilien kennt.

Für Hausbesitzer, die Expertenrat suchen, ist die Zusammenarbeit mit einem Luxusimmobilienagentur garantiert den Zugang zu potenziellen Käufern mit Investitionskapazität und Erfahrung im Segment der Touristenwohnungen.

Zu berücksichtigende Steueraspekte

Beim Verkauf einer Ferienwohnung in Spanien sind mehrere Steuern zu beachten:

1. Einkommensteuer (IRPF): Der aus dem Verkauf der Immobilie erzielte Gewinn wird als Kapitalertrag besteuert. Der Steuersatz variiert je nach Höhe des Gewinns zwischen 191 TP3T und 261 TP3T.
2. Mehrwertsteuer (MwSt.) und Eigentumsübertragungen: Handelt es sich beim Verkauf um ein neues Haus, kann Mehrwertsteuer anfallen. Für gebrauchte Häuser fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an, deren Satz je nach Autonomer Gemeinschaft unterschiedlich ist.
3. Kommunale Kapitalerträge: Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks, berechnet von der jeweiligen Gemeinde.

Um die Besteuerung zu optimieren und Überraschungen beim Verkauf zu vermeiden, ist eine spezialisierte Steuerberatung unerlässlich.

Vergleich mit anderen europäischen und lateinamerikanischen Märkten

Der Verkauf einer Ferienwohnung in Spanien bietet gegenüber anderen Reisezielen einige Vorteile:

• Europa: Auch Länder wie Frankreich, Italien und Portugal regeln die Beherbergung von Touristen streng. Spanien zeichnet sich durch eine hohe Touristennachfrage und relativ klare Regelungen in den meisten autonomen Gemeinschaften aus.
• Lateinamerika: In Ländern wie Mexiko und Brasilien kann die Rentabilität von Touristenzielen hoch sein, doch die Rechtssicherheit und die regulatorische Stabilität sind variabler, was zusätzliche Risiken mit sich bringt.

Daher bleibt Spanien ein attraktiver Markt für den Verkauf von Ferienwohnungen, da es eine hohe Nachfrage mit einem transparenten Rechtsrahmen und beständigen Rentabilitätschancen verbindet.

Abschließende Tipps für Eigentümer

Vor dem Verkauf einer Ferienwohnung müssen die Eigentümer:

1. Aktualisieren Sie die Eigenschaft: Kleinere Reparaturen, Möbelrenovierungen und Serviceverbesserungen steigern den Verkaufswert.
2. Dokumentation organisieren: Lizenzen, Einnahmenaufzeichnungen, Verwaltungsverträge und Gemeindesatzungen müssen klar und zugänglich sein.
3. Bewerten Sie den Markt: Durch die Analyse des aktuellen Angebots und der Nachfrage können Sie einen wettbewerbsfähigen und realistischen Preis festlegen.
4. Steuerplanung: Besprechen Sie mit einem Steuerberater die beste Steuerstrategie auf Grundlage der erwarteten Kapitalgewinne.
5. Auswahl geeigneter Vertriebskanäle: Spezialisierte Agenturen und renommierte Immobilienplattformen erleichtern die Suche nach seriösen Käufern, die in der Lage sind, die Immobilie zu bewerten.

Der Verkauf einer Ferienwohnung in Spanien ist möglich, sofern die rechtlichen, steuerlichen und administrativen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei richtiger Planung und unter Berücksichtigung der Lage, der bisherigen Rentabilität und des Zustands der Immobilie kann die Transaktion äußerst profitabel sein. Zu den Vorteilen zählen sofortige Liquidität, Risikominimierung und Kapitalgewinne. Die Nachteile liegen im Verlust laufender Einnahmen und den mit dem Verkauf verbundenen Kosten.

Bei der Bewertung eines Verkaufs ist es entscheidend, den lokalen Markt, regionale Vorschriften, steuerliche Aspekte und die potenzielle Wertsteigerung zu berücksichtigen. Mit der richtigen Beratung und einer klar definierten Verkaufsstrategie kann der Verkauf einer Ferienwohnung eine sichere und profitable Transaktion sein.