Abschreibung bei Immobilieninvestitionen: So berechnen Sie sie Schritt für Schritt und optimieren Ihre Investition

Der Kauf einer Immobilie ist nach wie vor eine der sichersten Möglichkeiten, Ihr Vermögen zu schützen. Damit er sich jedoch wirklich lohnt, müssen Sie alle Faktoren verstehen, die den Wert im Laufe der Zeit beeinflussen. Ein wichtiger Faktor ist dabei die Wertminderung von Immobilieninvestitionen.

Wenn Sie wissen, wie der Steuersatz berechnet wird, welche Ausgaben Sie absetzen können und wann er gilt, können Sie Ihre Gewinne optimieren, weniger Steuern zahlen und strategischere Entscheidungen treffen. Im Folgenden erklären wir alles im Detail.

Was ist die Abschreibung von Immobilieninvestitionen?

Bei der Amortisierung einer Immobilieninvestition handelt es sich um einen buchhalterischen und steuerlichen Vorgang, bei dem der Wert der Immobilie über ihre geschätzte Nutzungsdauer verteilt wird und so ihre Abnutzung oder ihren Wertverlust im Laufe der Zeit berücksichtigt wird.

Dieses Konzept ist wichtig, wenn Sie Ihr Eigentum zuordnen zu mieten oder zu einem Wirtschaftstätigkeit, da Sie diesen Wertverlust als jährliche Ausgabe in Ihrer Steuererklärung absetzen können. So können Sie Ihre Steuervorteile dank eines Abzugs reduzieren, der die natürliche Verschlechterung der Immobilie widerspiegelt.

Aber es ist nicht nur ein Steuervorteil. Es ist auch ein Planungstool Es hilft Ihnen, in jeder Phase einen klaren Überblick über den tatsächlichen Wert Ihrer Investition zu erhalten, fundierte Entscheidungen zu treffen und zukünftige Reinvestitionen oder Renovierungen vorherzusehen.

Wie berechnet sich die Amortisation von Immobilieninvestitionen?

In Spanien ist die am häufigsten verwendete Formel zur Berechnung der Amortisation Linearsystem, die darin besteht, jedes Jahr den gleichen Prozentsatz vom Abschreibungswert der Immobilie abzuziehen.

Welcher Teil der Immobilie kann abgeschrieben werden?

Dabei muss zwischen zwei Werten unterschieden werden:

• Grundstückswert: Es erfolgt keine Abschreibung, da sich das Land nicht abnutzt.
  
• Bauwert: Ja, es wird abgeschrieben, da es durch die Nutzung und den Lauf der Zeit an Wert verliert.
  

Kriterien der Steuerbehörde

Gemäß den spanischen Steuervorschriften können Sie eine Mindestamortisation von 3% jährlich über die höchster Wert zwischen:

1. Die Anschaffungskosten des Grundstücks (ohne den Wert des Grundstücks).
   
2. Die Katasterwert des Gebäudes (ebenfalls ohne Erde).
   

Formel zur Berechnung der jährlichen Amortisation:

Jährliche Amortisation = Amortisierbarer Wert × 3%

Praxisbeispiel

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung in Madrid für 220.000 €.
Laut Grundbuchamt entfallen 20% des Wertes auf das Grundstück, also 44.000 €.

• Anschaffungswert: 220.000 €
  
• Grundstückswert: 44.000 €
  
• Abschreibungswert: 220.000 € – 44.000 € = 176.000 €
  
• Jährliche Amortisation: 176.000 € × 3% = 5.280 €
  

Dieser Betrag ist jedes Jahr abzugsfähig, solange die Immobilie vermietet wird oder Teil einer wirtschaftlichen Tätigkeit ist.

Wichtig: Sie können nicht mehr als 100 % des angesammelten amortisierbaren Wertes amortisieren. Wenn Sie diese Grenze überschreiten, drohen Ihnen Strafen oder Anpassungen durch das Finanzministerium.

Lohnen sich Immobilieninvestitionen immer?

NEIN. Immobilieninvestitionen werden nur dann abgeschrieben, wenn sie einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen oder Einkünfte generieren., wie es bei der Vermietung der Fall ist. Nutzen Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz, können Sie keine steuerliche Abschreibung geltend machen, Sie könnten jedoch intern eine theoretische Berechnung durchführen.

Sie können amortisieren, wenn…

• Ihre Immobilie wird vermietet, sei es zu Wohn- oder touristischen Zwecken.
  
• Die Immobilie ist Teil Ihrer wirtschaftlichen Tätigkeit (beispielsweise ein Geschäfts- oder Bürogebäude).
  
• Nur ein Teil der Immobilie wird beruflich genutzt (z. B. arbeiten Sie von zu Hause aus in einem bestimmten Raum).
  

Sie können nicht amortisieren, wenn…

• Sie nutzen die Immobilie als Ihren gewöhnlichen Wohnsitz.
  
• Es handelt sich um eine Zweitwohnung, die nicht vermietet wird.
  
• Er ist arbeitslos und erzielt kein Einkommen.
  

Was passiert, wenn sich die Nutzung der Immobilie ändert?

Wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz vermieten, können Sie mit der Abzahlung beginnen, sobald er als Mietobjekt ausgewiesen ist. Dazu benötigen Sie entsprechende Unterlagen, beispielsweise einen Mietvertrag oder eine veröffentlichte Anzeige.

Wichtige Empfehlungen für die richtige Amortisation

1. Unterscheidet zwischen Grundstück und BauUm Fehler zu vermeiden, prüfen Sie den Katasterwert der Immobilie, der in der Regel diese Differenz aufzeigt. Sie können auch ein offizielles Gutachten anfordern.
   
2. Beinhaltet alle Ausgaben im Anschaffungswert: Notar, Steuern (wie z.B. ITP), Registrierung, Provisionen, notwendige Renovierungen vor der Vermietung… Alle diese Konzepte sind Teil des amortisierbaren Wertes.
   
3. Bewahren Sie alle Unterlagen auf: Im Falle einer Steuerprüfung können Sie diese Unterlagen von Ihnen anfordern.
   
4. Vermeiden Sie eine Überschreitung von 100% des amortisierbaren Wertes: Sie können nicht mehr abziehen, als das Bauwerk tatsächlich wert ist.
   
5. Amortisation beim Verkauf der Immobilie berücksichtigen: Je mehr Sie abgeschrieben haben, desto geringer ist der verbleibende Steuerwert und desto höher ist der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn.
   

Immobilienkauf in Spanien: Wichtige Tipps für Investoren

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in Erwägung ziehen, sollten Sie sich von Anfang an Gedanken über die Amortisierung machen. Mit diesen Tipps können Sie den Kaufpreis maximieren:

1. Wählen Sie den Standort gut

Priorisieren Sie Gebiete mit hoher Mietnachfrage: Viertel mit guter Verkehrsanbindung, in der Nähe von Universitäten, Touristengebieten oder Gebieten mit städtischer Entwicklung. Höhere Nachfrage bedeutet höhere Auslastung und geringeres Risiko.

2. Berechnen Sie die Nettorentabilität

Beschränken Sie sich nicht nur auf den Kaufpreis. Addieren Sie Ihre jährlichen Ausgaben (Grundsteuer, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Instandhaltung und Amortisation) und vergleichen Sie diese mit Ihren Mieteinnahmen, um wirklich zu verstehen, wie viel Sie jedes Jahr verdienen.

3. Durch Renovierungen können Sie mehr absetzen

Wenn Sie bauliche Renovierungen vornehmen, die die Nutzungsdauer der Immobilie verlängern, können diese Kosten zum Abschreibungswert hinzugerechnet werden.

4. Einkünfte korrekt deklarieren

Die Abschreibung können Sie nur geltend machen, wenn Sie die Vermietung oder wirtschaftliche Nutzung der Immobilie angeben. Ein guter Steuerberater hilft Ihnen dabei, diesen Aspekt zu optimieren.

5. Haben Sie eine langfristige Vision

Eine Abschreibung ist besonders dann sinnvoll, wenn Sie die Immobilie über viele Jahre hinweg besitzen. Durch die Abschreibung verbessern Sie zudem Ihre Nachlass- und Steuerplanung.

Persönliche Beratung anfordern

Wie Sie sehen, ist das Verständnis und die richtige Anwendung der Amortisierung von Immobilieninvestitionen Dadurch zahlen Sie nicht nur weniger Steuern, sondern können auch fundiertere Entscheidungen über Ihre Investitionen treffen. Nicht alle Situationen sind gleich, daher kann die richtige Beratung einen großen Unterschied machen.

In Luxus Immobilien Wir verfügen über ein Team von Immobilieninvestitionsexperten, die Ihnen bei der Berechnung des für Ihre Situation am besten geeigneten Amortisationssatzes, der Auswahl von Immobilien mit hohem Potenzial und der Unterstützung während des gesamten Kauf- und Verwaltungsprozesses helfen können. Kontaktieren Sie unsere Immobilienmakler Es ist der erste Schritt zu sicheren und profitablen Investitionen.