Requisitos imprescindibles para comprar un piso en España

Comprar una vivienda en España es una de las decisiones financieras más importantes que una persona puede tomar. No se trata solo de elegir el inmueble adecuado, sino de conocer en detalle los requisitos para comprar un piso: desde los documentos que pide la normativa hasta los pasos legales y financieros que garantizan una operación segura.

Este artículo reúne toda la información esencial para que tanto compradores nacionales como extranjeros entiendan qué se necesita, qué papeles deben reunir y qué etapas seguir antes de firmar la escritura.

Requisitos para comprar un piso en España

La compra de un inmueble implica cumplir con exigencias legales, fiscales y administrativas. Algunos requisitos son comunes a todos los compradores, mientras que otros varían según la nacionalidad o la situación financiera del interesado.

Entre los principales requisitos destacan:

• Contar con NIF o NIE válido:
  
  • Los ciudadanos españoles utilizan su NIF.
    
  • Los compradores extranjeros necesitan un Número de Identificación de Extranjero (NIE), obligatorio para cualquier transacción inmobiliaria.
    
• Acreditar solvencia económica: los bancos y notarios exigirán demostrar ingresos estables o capacidad de pago, tanto si se compra al contado como si se solicita hipoteca.
  
• Apertura de cuenta bancaria en España: especialmente importante para extranjeros, ya que facilita la transferencia de fondos, pago de impuestos y gastos asociados.
  
• Estar al día con las obligaciones fiscales: tanto residentes como no residentes deben cumplir con el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el IVA, según corresponda.
  
• Verificación registral y catastral del inmueble: imprescindible comprobar que el piso está libre de cargas, embargos o deudas con la comunidad de propietarios.
  

Qué se necesita para comprar un piso: aspectos financieros

Antes de iniciar cualquier trámite, es necesario evaluar la capacidad económica. En España, las entidades financieras suelen aplicar criterios estrictos:

• Ahorro previo: los bancos generalmente financian hasta el 80 % del valor de tasación para residentes y un 60-70 % para no residentes. Esto significa que el comprador debe disponer de entre un 20 y un 40 % del precio total, además de un 10-12 % adicional para impuestos y gastos notariales.
  
• Historial crediticio sólido: sin deudas impagadas y con ingresos demostrables mediante nóminas, declaraciones de IRPF o certificados de ingresos en caso de autónomos y empresarios.
  
• Tasación bancaria: requisito indispensable para solicitar hipoteca. La tasación debe estar homologada y tiene una validez de seis meses.
  
• Seguros obligatorios: en caso de hipoteca, es imprescindible contratar un seguro de hogar. Algunas entidades también piden seguro de vida vinculado al préstamo.
  

Documentos necesarios para comprar un piso

La documentación es un aspecto crítico en cualquier compraventa. A continuación, se detallan los documentos más relevantes tanto para compradores como para la propiedad en sí:

Documentos del comprador

• Documento de identidad: DNI o NIE en vigor.
  
• Número de cuenta bancaria en España: para registrar operaciones financieras.
  
• Certificados de ingresos y solvencia: nóminas, contrato laboral, declaraciones fiscales o certificados bancarios.
  
• Precontrato o contrato de arras: acuerdo inicial que compromete a ambas partes en la compraventa.
  
• Hipoteca preaprobada (si procede): documento emitido por el banco que garantiza la financiación.
  

Documentos de la vivienda

• Nota simple del Registro de la Propiedad: confirma la titularidad del inmueble y si existen cargas o hipotecas pendientes.
  
• Referencia catastral: necesaria para identificar la propiedad ante Hacienda.
  
• Certificado de eficiencia energética: obligatorio desde 2013 para toda compraventa.
  
• Últimos recibos de IBI y suministros: demuestran que el inmueble no tiene deudas.
  
• Certificado de comunidad de propietarios: acredita que el piso está al corriente en el pago de cuotas comunitarias.
  

Pasos para comprar un piso en España

El proceso de compra sigue un esquema que conviene conocer para evitar imprevistos:

1. Definir presupuesto y financiación

• Calcular el capital propio disponible.
  
• Consultar con varios bancos para obtener la mejor hipoteca.
  
• Considerar no solo la cuota mensual, sino también impuestos, notaría y registro.
  

2. Búsqueda y selección del piso

• Comparar ubicaciones, servicios y precios de mercado.
  
• Analizar la documentación legal de cada inmueble antes de tomar decisión.
  

3. Firma del contrato de arras

• Se abona normalmente un 10 % del precio del inmueble como señal.
  
• Este contrato establece las condiciones de la operación y penalizaciones en caso de incumplimiento.
  

4. Formalización de la hipoteca (si procede)

• El banco debe entregar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE).
  
• El comprador tiene derecho a asesorarse gratuitamente con el notario antes de la firma.
  

5. Escritura pública ante notario

• Acto esencial en el que se firma la compraventa y, en su caso, la hipoteca.
  
• El notario verifica que todos los documentos sean correctos y que las partes comprendan las condiciones.
  

6. Inscripción en el Registro de la Propiedad

• Paso que otorga seguridad jurídica plena.
  
• Solo con la inscripción el comprador aparece oficialmente como propietario.
  

7. Pago de impuestos

• IVA (10 %) en obra nueva.
  
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en segunda mano, que varía entre un 6 % y un 10 % según la comunidad autónoma.
  
• Actos Jurídicos Documentados (AJD) en caso de hipoteca.
  

Aspectos clave para compradores extranjeros

España es un destino muy atractivo para compradores internacionales. En su caso, además de los requisitos generales, conviene tener en cuenta:

• Obtener NIE antes de iniciar cualquier trámite.
  
• Transferir fondos mediante canales regulados para evitar problemas de blanqueo de capitales.
  
• Asesoramiento legal especializado: especialmente en operaciones a distancia o cuando no se domina el idioma.
  

Errores comunes que conviene evitar

• No revisar la situación registral del piso antes de firmar.
  
• Firmar contratos sin asesoramiento legal.
  
• Subestimar los gastos adicionales (impuestos, notario, registro, gestoría).
  
• No comparar varias hipotecas y aceptar la primera oferta bancaria.
  
• Creer que la compraventa termina con la firma de la escritura: la inscripción registral es indispensable.
  

Asesoramiento profesional: garantía de seguridad

El mercado inmobiliario español combina oportunidades con cierta complejidad legal. Por eso, contar con la guía de expertos facilita cada paso y asegura una inversión sin riesgos. Para quienes buscan información contrastada y acompañamiento personalizado, es recomendable contactar con nuestros agentes inmobiliarios, que pueden gestionar desde la búsqueda del piso hasta la firma de la escritura.