هل من الممكن شراء 50% في العقارات؟

قد يبدو شراء نصف منزل أمرًا غير معتاد، لكنه أمر قانوني وشائع تمامًا، خاصة في حالات الطلاق أو الميراث أو اتفاقيات المستثمرين.

في هذه المقالة، أشرح خطوة بخطوة كيفية عملها، وما هي الحقوق والالتزامات التي لديك، وما هي الاحتياطات التي يجب عليك اتخاذها إذا كنت تفكر في الحصول على حصة 50٪ % في عقار في إسبانيا.

هل يمكن شراء ٥٠٪ من العقار؟ - الأساس القانوني للملكية المشتركة

نعم من الناحية القانونية، يمكنك شراء أو بيع 50 % (أو أي نسبة مئوية) من العقار. يتم تحديد ذلك بوضوح من خلال القانون المدني، في المادة 400 وما بعدها، والتي تنظم شكل الملكية المشتركة أيضاً الملكية المشتركة.

• لا يوجد شرط لتقسيم الممتلكات ماديا.
  
• البائع ينقل حصة مجردة، ليس جزءًا محددًا من الممتلكات.
  
• يمكن لكل مالك أن يبيع حصته دون طلب الإذن – ما لم يكن هناك اتفاقية تقسيم متفق عليها لمدة محددة.
  

هذا الترتيب شائع في الملكية المشتركة، أو الميراث المشترك، أو المشتريات المشتركة بين عدة أشخاص.

هل يجوز بيع نصف منزلي؟ - الحقوق والقيود والاستثناءات

1. الحقوق الفردية:أي مالك مشترك يمكنك بيع حصتك دون ترخيص، حتى بدون إخطار الباقي.
2. حق الانسحاب والرفض الأول:لا يتمتع الملاك المشتركون الآخرون بأفضلية قانونية تلقائية، ما لم يكن هناك اتفاقية تعاقدية أو قانوني. في بعض الحالات (مثل التأجير أو الاستئجار)، يُفعَّل حق الشفعة.
3. ميثاق عدم التقسيمإذا وقع الملاك المشتركون اتفاقية للحفاظ على الملكية المشتركة لفترة زمنية محددة (تصل إلى 10 سنوات)، فلن يكونوا قادرين على البيع دون السماح بالاتفاقية.
4. تسجيل الملكيةيجب تسجيل بيع الحصة غير المجزأة في سجل الملكية بوثيقة عامة. وإلا، فلا أثر له على الغير.
5. عدم قابلية التجزئة الوظيفية:إذا كان الشيء غير قابل للتجزئة (مثل منزل كامل)، فيمكن لأي مالك مشترك أن يطلب قضائيًا فصله. التقسيم أو البيع القسري، مع تقاسم الأسعار.

لماذا تشتري حصة ٥٠٪ من العقار؟ - أسباب شائعة

🏠 الطلاق أو الانفصال

يمكن لأحد الزوجين شراء منزل الآخر لتجنب الاضطرار إلى بيع المنزل، مما يسمح بالتوصل إلى حل سريع وتجنب الصراعات المطولة.

👨‍👩‍👧 الميراث المشترك

يجوز للإخوة أو أبناء العمومة أو الورثة الاتفاق على أن يكتسب أحدهم 50% من الممتلكات دون التنازل عن العيش المشترك، أو قبل تقسيمها فعلياً.

💼 الاستثمار كزوجين أو شريك

شراء النصف يسمح لك بالدخول في مشروع عقاري مشترك، مع الحفاظ على التحكم المكافئ على العقار.

🏢 الاستثمار الجزئي أو الملكية المشتركة بعد باكاسو

تقدم صناديق أو شركات مثل Pacaso شراء نسبة مئوية من منزل فاخر، وخاصة في مدن مثل مدريد.

كيف تشتري منزلًا بفائدة 50% من %؟ - خطوات أساسية

1. الاتفاق بين الطرفين

من الضروري أن يحدد البائع والمشتري النسبة والسعر والشروط بشكل واضح: الاستخدام والصيانة والقيود المستقبلية وما إلى ذلك.

2. التقييم أو التثمين

يُنصح بتقييم المنزل بالكامل من قِبل مُقَيِّم عقاري معتمد. يُحسب نصف القيمة بالتناسب. يحمي التقييم كلا الطرفين من تجاوز التكاليف في المستقبل.

3. الاستشارات القانونية والضريبية

يجب على المحامي المتخصص أن يقوم بصياغة العقد، وإبلاغه أي تي بي, إيه جيه دي, ضريبة القيمة المضافة و استقطاعات ضريبة الدخل الشخصيوسوف يقدمون لك المشورة أيضًا بشأن أي رهون عقارية أو أعباء.

4. التمويل

يجوز للمشتري أن يطلب الأمومة البديلة على الرهن العقاري، أو تمديده، أو الحصول على قرض جديد. يجب على البنك ضمان تغيير الملكية.

5. الصك العام والتسجيل

يتم التوقيع على عقد نقل الحصة أمام كاتب العدل ويتم تسجيل المالك الجديد في السجل، وإخطار النسبة المكتسبة.

6. الموثقون والضرائب والنفقات

• ضريبة نقل الملكية (ITP) إذا كان مستعملا.
  
• ضريبة القيمة المضافة إذا كان المنزل جديدا.
  
• إيه جيه دي عن الكتابة.
  
• رسوم التوثيق والتسجيل.
  
• من المحتمل أن تكون هناك تكاليف لإلغاء الرهن العقاري الحالي جزئيًا أو كليًا.
  

ماذا يعني أن تكون مالكًا مشاركًا بنسبة 50/50 لشركة %؟ - الحقوق والالتزامات

1. حقوق الاستخداملكل مالك الحق في استخدام العقار بموجب اتفاق. في حال عدم وجود اتفاق، تُحسم الاستخدامات بالأغلبية.
   
2. التكاليف والنفقات:يتم تقاسم جميع النفقات (الرهن العقاري، المجتمع، التجديدات، التأمين) حسب النسبة المئوية، ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
   
3. أعمال التصرف:لبيع أو رهن أو إجراء التعديلات ذات الصلة، يشترط موافقة الجميع أو الأغلبية حسب الحصص.
   
4. التقسيم أو البيع القسرييجوز للمالك المشترك التقدم بطلب إلى المحكمة لحل الملكية المشتركة. إذا تعذر بيع العقار، يأمر القاضي ببيعه وتقسيم ثمنه.
   
5. رحيل الشريكإذا رغب أحدٌ في المغادرة، فيمكنه بيع حصته بحرية. وإذا تأخر، يمكن لشريك آخر طلب فسخ العقد.
   
6. الرهن العقاري المشترك:إذا تم رهن العقار بموجب 50%، فإن كلا منهما ويظلون مسؤولين بنسبة 100٪. أمام البنك.

المخاطر وكيفية تجنبها

1. الصراعات المستقبلية:قد يكون الاستخدام أو التعديل أو البيع مصدرًا للخلاف. بروتوكول الملكية المشتركة التي تنظم هذه الجوانب.
   
2. المالك المشارك السلبي/غير المسؤولإذا لم يساهم أحدهما في النفقات، فيمكن للآخر أن يدفع ثم يطالب قانونيًا بالتعويض.
   
3. المبيعات عبر الحدود:تشتري الشركات الأسهم بأسعار منخفضة للغاية من الملاك المشاركين الذين يتعرضون للضغوط.
   
4. التخلف عن سداد الرهن العقاريإذا تخلف أحدهما عن السداد، يتعين على الآخر أن يتحمل الدفع الكامل وإلا واجه حبس الرهن.
   
5. المواثيق غير المنجزةإذا كان هناك اتفاق على تقسيم العقار وقام شخص ما بالبيع، فمن الممكن الطعن على البيع قانونيا.
   

بدائل مماثلة لـ 50 %

• الملكية العاريةبيع المنزل مقابل حق انتفاع مدى الحياة. شائع الاستخدام بين المتقاعدين.
  
• نوع الملكية المشتركة للأعمال هو Elite Income أو Pacaso:يكتسب كل عضو أسهمًا في شركة ذات مسؤولية محدودة تملك العقار، مما يسمح له بالاستخدام والبيع وفقًا للنظام الأساسي.
  
• نظام المشاركة الزمنية:حقوق الاستخدام المؤقتة، ولكن بدون ملكية فعلية (لا يُنصح بذلك إذا كنت تسعى إلى الملكية).
  

نصائح الخبراء النهائية وأفضل الممارسات

• اكتب اتفاقية الملكية المشتركة ويتضمن ذلك بنودًا واضحة بشأن الاستخدام والنفقات والمسؤوليات والإنهاء والخروج.
  
• إعطاء الأولوية لنصيحة محامي ومستشار ضريبيبهذه الطريقة سوف تتجنب المفاجآت الضريبية والقانونية.
  
• في حالة الرهن العقاري، استفسر من البنك عما إذا كان يسمح بذلك الحلول الجزئية من القرض.
  
• فكر في خيار اختيار SL أو الرقم التعاقدي إضفاء الطابع الرسمي على الملكية المشتركة في شكل تجاري.
  
• إذا كان الموقف يثير الشكوك أو كنت تريد تجربة آمنة؛ فاعتمد على نصائح عقارية شخصية —توفر شركات مثل Luxus Real Estates الخبرة في مجال الملكية المشتركة والميراث والطلاق.
  

لذا…

• نعميمكنك شراء 50 % من العقارات في إسبانيا بشكل قانوني ومع الوثائق.
  
• هناك حقوق واضحة (بيع الحصة بحرية) والتزامات واضحة (التسجيل، المساهمات، الاستخدام بالتراضي).
  
• وإذا لم يتم تنظيمها بشكل صحيح منذ البداية، فقد تنشأ صراعات أو حتى نزاعات قانونية معقدة.
  

إذا كنت تفكر في هذا الخيار، أنصحك بالحصول على دعم قانوني وضريبي قوي، ومُقيّم محايد، وبروتوكول استخدام. وإذا كنت تبحث عن نصائح عقارية شخصيةبفضل خبرتها في مجال الملكية المشتركة والمواقف المعقدة، يمكن لشركات مثل Luxus Real Estates أن ترشدك خطوة بخطوة.