من يدفع رسوم التوثيق في عملية الشراء والبيع؟

يتضمن شراء منزل في إسبانيا تكاليف إضافية تتجاوز السعر المتفق عليه للعقار. ومن أهمها رسوم التوثيق، اللازمة لتوثيق العقد رسميًا في صك رسمي.

السؤال الشائع هو: من يتحمل رسوم التوثيق في عمليات البيع والشراء؟ الإجابة ليست بهذه البساطة، إذ تعتمد على التشريعات السارية، والاتفاقيات بين البائع والمشتري، وبعض الاستثناءات التي قد تنشأ في هذه المعاملة.

ستجد في هذه المقالة شرحًا واضحًا وحديثًا لكيفية توزيع هذه النفقات وفقًا للوائح الإسبانية، وما هي الاستثناءات الموجودة، وما هي الخيارات المتاحة لك إذا واجهت صعوبات في سدادها.

الإطار القانوني: ماذا يقول القانون في عام 2025؟

في إسبانيا، يتم تضمين اللوائح المعمول بها بشكل أساسي في قانون الرهن العقاري وفي قانون عقود العقاراتوبعد التغييرات التي طرأت في السنوات الأخيرة، فإن القاعدة العامة التي ستدخل حيز التنفيذ في أغسطس/آب 2025 هي كما يلي:

• تكاليف منح صك البيع العام يجب أن تفترض من قبل بائع.
• نسخ من الصك العام المطلوب يتوافق مع المشتريما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.

وهذا يعني أنه، كقاعدة عامة، تقع تكلفة الصك الأصلي الموقع في مكتب كاتب العدل على عاتق البائع، في حين يدفع المشتري ثمن أي نسخ مصدقة أو معتمدة ضرورية.

ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن هذا التوزيع ليس مطلقًا. مبدأ استقلال الإرادة يسمح للمشتري والبائع بالتوصل إلى اتفاق مختلف، طالما أنه ينعكس في عقد البيع.

الفرق بين رسوم كاتب العدل والرسوم الأخرى المرتبطة بها

من الشائع الخلط بين رسوم كاتب العدل مع مصروفات أخرى متعلقة بالشراء والبيع. من المهم التمييز بينها:

1. رسوم التوثيق: الرسوم التي يتقاضاها كاتب العدل مقابل ترخيص العمل العام.
2. رسوم التسجيل: رسوم تسجيل العقار في السجل العقاري.
3. الضرائب: مثل ال أي تي بي (ضريبة نقل الملكية) أو ضريبة القيمة المضافة، حسب نوع السكن.
4. مصاريف الرهن العقاري: إذا طلب المشتري التمويل.

وتعتبر اللوائح المحددة المتعلقة برسوم كاتب العدل منفصلة عن هذه التكاليف الأخرى، على الرغم من أنه يجب تضمينها جميعًا في سعر الشراء النهائي.

استثناءات من التوزيع القانوني للنفقات

على الرغم من أن القانون يضع بعض القواعد، إلا أنه في الممارسة العملية هناك الاستثناءات والفروق الدقيقة:

• منازل البناء الجديدة: في كثير من الحالات، يتحمل المطورون تكاليف الوثيقة الرئيسية، في حين يدفع المشتري ثمن النسخ.
• البيع والشراء بين الأفراد: يمكن للأطراف أن يتفقوا على أن المشتري سوف يتحمل كافة التكاليف لإتمام الصفقة بشكل أسرع.
• المشتريات مع الرهن العقاري: في حالة وجود قرض عقاري، فإن رسوم كاتب العدل المتعلقة بوثيقة الرهن العقاري تقع على عاتق البنك، على الرغم من أن البنك يدفع النسخ التي يطلبها العميل.
• التفاوض في المناطق ذات الطلب المرتفع: في أسواق العقارات شديدة التنافسية، مثل كوستا بلانكا، قد يفرض البائعون تكاليف معينة على المشتري.

ماذا تفعل إذا لم تتمكن من دفع رسوم كاتب العدل؟

شراء منزل يتطلب التزامًا ماليًا كبيرًا، ورغم أن رسوم التوثيق ليست باهظة الثمن، إلا أنها قد تُشكّل مشكلة إذا أنفقتَ معظم أموالك على الدفعة الأولى والضرائب. إليك بعض الخيارات المتاحة لحل هذه المشكلة:

1. التفاوض مع البائع: في بعض الحالات، قد يكون البائع على استعداد لتحمل المزيد من التكاليف مقابل إغلاق الصفقة بسرعة.
2. التقدم بطلب للحصول على قرض شخصي: تقدم البنوك قروضًا سريعة لتغطية النفقات المرتبطة بالشراء والبيع، مثل رسوم التوثيق، أو رسوم التسجيل، أو رسوم الانتقال.
3. تمديد الرهن العقاري: إذا كنت تقوم بتمويل عملية الشراء، فيمكنك تضمين مبلغ إضافي صغير في قرض الرهن العقاري لتغطية رسوم كاتب العدل.
4. اذهب إلى وكالة عقارية موثوقة: يمكن أن تساعدك الوكالة المتخصصة في التخطيط لكافة التكاليف والبحث عن بدائل التمويل.

كم ستبلغ رسوم التوثيق في عام 2025؟

تُنظّم الدولة رسوم التوثيق في إسبانيا وفقًا لأسعارها، لذا فهي لا تختلف من كاتب عدل لآخر. تعتمد التكلفة على سعر شراء العقار.

• المنازل التي تصل قيمتها إلى 100.000 يورو → بين 600 يورو و800 يورو.
• المنازل بين 100,000 يورو و 500,000 يورو → بين 800 يورو و 1,200 يورو.
• المنازل التي تزيد قيمتها عن 500 ألف يورو → من 1200 يورو، مع زيادات متناسبة.

هذه المبالغ إرشادية، حيث يمكن إضافة نسخ أو شهادات أو خدمات أخرى مطلوبة.

دور الوكالات العقارية في العملية

إن الحصول على دعم وكالة متخصصة أمر ضروري لتجنب المفاجآت. عقارات فاخرة في كوستا بلانكا يمكننا تقديم المشورة لك ليس فقط في العثور على العقار المناسب، ولكن أيضًا في إدارة جميع النفقات الناجمة عن الشراء والبيع، بما في ذلك رسوم كاتب العدل.

يتمتع مستشارو العقارات بمعرفة مباشرة بالتشريعات الحالية ويمكنهم مساعدتك في:

• احسب كافة النفقات مقدما.
• التفاوض على صفقة أكثر ملاءمة مع البائع.
• - التوصية بصيغ التمويل إذا لزم الأمر.
• تأكد من أن العملية تتم في حدود القانون.

ملخص عملي

باختصار، تنص اللوائح السارية حاليًا في إسبانيا اعتبارًا من أغسطس 2025 على أنه البائع يتحمل تكاليف منح الصك العام، في حين أن المشتري يفترض وجود نسخ.

ومع ذلك، هناك استثناءات وإمكانيات تفاوضية تسمح بتكييف توزيع التكاليف مع كل حالة.

إذا واجهت صعوبة في تلبية هذه المتطلبات، يمكنك الحصول على قرض شخصي، أو تمديد قرضك العقاري، أو التفاوض مباشرةً مع الطرف الآخر. على أي حال، من الأفضل الحصول على دعم من عقارات فاخرة في كوستا بلانكا لتقديم المشورة لك طوال العملية بأكملها وضمان بيع آمن وشفاف.