كم تكلفة تسجيل منزل في إسبانيا؟

شراء منزل في إسبانيا لا يقتصر على دفع السعر المتفق عليه بين البائع والمشتري. فلكي تكون المعاملة قانونية وتسجيلها، من الضروري توثيق العقار لدى كاتب عدل وتسجيله في السجل العقاري.

تختلف تكلفة تسجيل منزل بناءً على عدة عوامل: قيمة العقار، والمنطقة السكنية التي يقع فيها، وما إذا كان جديدًا أو مستعملًا، وما إذا كان عقارًا فاخرًا، والضرائب المصاحبة. في هذه المقالة، المُحدّثة اعتبارًا من أغسطس 2025، نُفصّل تكلفة تسجيل منزل في إسبانيا ونُجيب على أهم الأسئلة.

لماذا من الضروري كتابة الصك؟

التوثيق يعني توثيق عملية الشراء والبيع أمام كاتب عدل. تضمن هذه العملية الضمان القانوني لكلا الطرفين، وتحمي المشتري من أي مطالبات محتملة، وتسمح بتسجيل العقار في السجل العقاري. في إسبانيا، هذا هو التشريع الحالي - وخاصةً القانون المدني و ال قانون ضريبة نقل الملكية والتصرفات القانونية الموثقة- الذي يحدد معايير التكاليف والخطوات الواجب اتباعها.

ومن فوائد الكتابة:

• الأمان القانوني: يصبح المشتري المالك الشرعي.
• الدعاية للسجل العقاري: يتم تسجيل العقار، مما يمنع الاحتيال.
• الوصول إلى التمويل: تمنح البنوك قروضًا عقارية على العقارات المسجلة فقط.
• حماية الأصول: تسمح لك بالدفاع عن حقوق الملكية الخاصة بك ضد أطراف ثالثة.

كم تكلفة تسجيل منزل في إسبانيا؟

تتكون تكلفة تسجيل منزل في إسبانيا من عدة بنود:

1. رسوم كاتب العدل

يفرض الموثقون في إسبانيا رسومًا تنظمها الدولة. يتراوح متوسط تكلفة عقد البيع بين 600 و 1000 يوروحسب سعر العقار. كلما ارتفع سعر الشراء، ارتفعت الرسوم.

2. سجل الملكية

يتضمن تسجيل المنزل في السجل تكلفة إضافية تتراوح بين 400 و 800 يورويتم حساب المبلغ بناءً على القيمة المسجلة.

3. الضرائب المرتبطة

تمثل الضرائب الجزء الأكبر من التكلفة:

• ضريبة نقل الملكية (ITP): ينطبق على المنازل المستعملة ويتراوح بين 6 % و 10 % اعتمادًا على المجتمع المستقل.
• ضريبة القيمة المضافة:في البناء الجديد، يدفع المشتري 10 % على سعر الشراء (21 % في المباني غير التابعة والمرائب).
• الأعمال القانونية الموثقة (AJD):ضرائب على الأفعال التوثيقية وتتراوح من 0.5 % إلى 1.5 % من قيمة العقار، اعتمادًا على المجتمع المستقل.

4. الإدارة

إذا قمت بتعيين وكالة لمعالجة التسجيل وتسوية الضرائب، فإن التكلفة تكون حوالي 300 و 500 يورو.

في المجمل، قد يتكلف تسجيل عقار في إسبانيا ما بين 10 % و12 % إضافية على سعر الشراء.

البناء الجديد مقابل السكن المستعمل

ينص التشريع الإسباني على معايير مختلفة:

• بناء جديديدفع المشتري ضريبة القيمة المضافة (10 %) ورسوم التسجيل العقاري (AJD). تبقى رسوم التوثيق والتسجيل العقاري كما هي.
• اليد الثانية:يدفع المشتري ضريبة القيمة المضافة بدلاً من ضريبة القيمة المضافة، بالإضافة إلى رسوم التوثيق والتسجيل.

وفي كلتا الحالتين، من المستحسن طلب تفصيل مسبق للنفقات لتجنب المفاجآت.

العقارات الفاخرة

عندما يتعلق الأمر بالمنازل الفاخرة، ترتفع رسوم التوثيق والتسجيل العقاري، لارتباطها المباشر بقيمة العقار. على سبيل المثال، قد تُكلّف فيلا تزيد قيمتها عن مليوني يورو رسوم توثيق عقاري أعلى من 2.000 €، بالإضافة إلى ارتفاع مستوى ITP أو AJD بشكل مطلق. يُنصح بهذا بشكل خاص هنا. الاتصال بوكيل عقارات متخصصة، مثل تلك التي تقدمها شركة لوكسوس العقارية.

ماذا يجب أن أفعل إذا لم يكن لدي المال للتوقيع على الصك؟

من الشائع أن يمتلك المشترون أموالاً كافية لسداد دفعة أولى لشراء منزل، ولكن لا تكفي لتغطية تكاليف إتمام الصفقة. في هذه الحالات، هناك بدائل:

• تمديد الرهن العقاريبعض البنوك تسمح لك بتضمين تكاليف الفعل في الرهن العقاري.
• قرض شخصي:على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة، إلا أنها قادرة على تغطية هذه التكاليف.
• التفاوض مع البائع:في بعض الأحيان يتم الاتفاق على أن يقوم المشتري بدفع هذه التكاليف على أقساط.

إن التخطيط المسبق أمر ضروري، لأنه بدون صك عام، لا يتم الانتهاء من البيع قانونيًا.

التغيرات التاريخية في تكاليف كتابة العناوين في إسبانيا

على مدى العقود القليلة الماضية، شهدت تكاليف تسجيل المنزل تغييرات كبيرة:

• التسعينيات:كانت معدلات التسجيل في AJD منخفضة في العديد من المجتمعات، مما جعل التسجيل أكثر تكلفة.
• العقد الأول من القرن الحادي والعشرين:مع الطفرة العقارية، ارتفع الدخل من ITP وAJD، مما أدى إلى تعزيز المعدلات المرتفعة.
• أزمة 2008:رفعت بعض المناطق ذات الحكم الذاتي معدلات الضرائب للتعويض عن انخفاض الإيرادات الضريبية.
• الإصلاحات الأخيرة (2018-2023)وأوضحت المحكمة العليا واللوائح أن البنك يتحمل بعض تكاليف الرهن العقاري (مثل رسوم التسجيل)، مما خفف العبء على المشتري.
• 2024-2025لا تزال معدلات نقل الملكية (ITP) والوثائق القانونية المُثبتة قانونيًا (AJD) مرتفعة، مع وجود اختلافات إقليمية كبيرة. في بعض المناطق، مثل مدريد، تمت الموافقة على خصومات جزئية للشباب والعائلات الكبيرة.

تظهر هذه التغييرات كيف التشريعات الإسبانية وقد لعبت دورا رئيسيا في تحديد التكاليف، من خلال تحديد معايير صارمة لتوزيع النفقات بين المشترين والبائعين والمؤسسات المالية.

التشريعات في بلدان أخرى في أوروبا وأمريكا اللاتينية

تختلف عملية الكتابة وتكاليفها بشكل كبير في البلدان الأخرى:

• فرنساتشمل "رسوم التوثيق" الضرائب والرسوم، التي تتراوح بين 7 و8% من سعر الشراء. يُركّز التشريع الفرنسي هذه المعايير على المستوى الوطني.
• ألمانيا:تبلغ رسوم التوثيق والتسجيل 1.5 % – 2 %، بالإضافة إلى ضريبة النقل (Grunderwerbsteuer) بين 3.5 % و6.5 % اعتمادًا على الولاية الفيدرالية.
• إيطاليا:رسوم التوثيق أقل، ولكن الضرائب يمكن أن تمثل ما بين 2 % و9 % من سعر الشراء.
• الأرجنتين: : تبلغ تكاليف التصديق حوالي 7 % – 8 %، بما في ذلك ضريبة الدمغة (عادة 3.6 %) ورسوم التصديق المنظمة.
• المكسيك:تختلف حسب الولاية، ولكنها يمكن أن تتراوح من 4 % إلى 7 %، مع ضريبة الاستحواذ على الممتلكات كمكون رئيسي.

وتساعدنا مقارنة هذه الأنظمة على فهم أهمية التشريع الإسباني باعتباره ضامنًا لليقين القانوني والشفافية، من خلال تحديد من يجب أن يدفع ماذا بوضوح.

لا شك أن معرفة تكلفة تسجيل منزل في إسبانيا أمرٌ أساسي لأي مشترٍ، إذ قد تتراوح هذه التكلفة بين 10% و12% من سعر العقار. وتنص اللوائح الإسبانية، من خلال القانون المدني و ال قانون التحويل والإجراءات القانونية وتحصيل الديونيُحدد هذا الدليل بدقة المعايير الواجب اتباعها. إن الفرق بين البناء الجديد والمُجدد، وتأثير العقارات الفاخرة، والحاجة إلى توفير تمويل إضافي، كلها عوامل تجعل التخطيط أمرًا بالغ الأهمية.

إن الحصول على المشورة المهنية لا يضمن الامتثال لجميع المتطلبات القانونية فحسب، بل يعمل أيضًا على تحسين العبء المالي للعملية التي، على الرغم من تكلفتها، تضمن أقصى قدر من الأصول والحماية القانونية للمشتري.