هل يتم دفع ضريبة مكاسب رأس المال للشقة التي يزيد عمرها عن 20 عامًا؟

ضريبة أرباح رأس المال البلدية من أكثر الضرائب التي تُثير تساؤلاتٍ لدى بائعي المنازل، خاصةً إذا كان عمر العقار عدة سنوات. يتساءل العديد من مالكي المنازل عما إذا كانت الشقة التي يزيد عمرها عن 20 عامًا تستحق دفع ضريبة أرباح رأس المال، أو على العكس، ما إذا كانت معفاة منها بمرور الوقت.

الجواب ليس بهذه البساطة كما قد يبدو. فالأمر لا يعتمد على عمر الشقة بقدر ما يعتمد على قيمة الأرض والربح الناتج عن البيع. نشرح أدناه، بطريقة واضحة ومحدثة، موعد دفع الإيجار، ومن يدفعه، وكيفية حسابه، مع بيانات موثقة قابلة للتطبيق في جميع أنحاء إسبانيا.

ما هي ضريبة مكاسب رأس المال البلدية؟

على مكاسب رأس المال البلدية — اسمها التقني هو ضريبة على زيادة قيمة الأراضي الحضرية (IIVTNU)- الضرائب على الزيادة في القيمة التي تشهدها الأرض التي يتم بناء المنزل عليها بين وقت شرائها ووقت بيعها.

أي أنه لا يركز على السعر الإجمالي للشقة، بل على السعر فقط. قيمة الأرض، التي يحددها مجلس المدينة وفقًا لـ القيمة العقارية والمدة التي ظلت فيها الملكية مملوكة.

الشقة التي يزيد عمرها عن 20 عامًا تدفع ضريبة مكاسب رأس المال.

نعم، يمكن أن تدفع ضريبة مكاسب رأس المال على الشقة التي يزيد عمرها عن 20 عامًا.بشرط أن تكون قيمة الأرض قد ارتفعت. عمر العقار لا يُعفيك من الضريبة: المهم هو ما إذا كانت قيمة الأرض عند بيعها أعلى مما كانت عليه عند شرائها.

على سبيل المثال، إذا اشتريت منزلًا في عام 2000 وقمت ببيعه في عام 2025 بسعر أعلى، فقد يعتبر مجلس المدينة أنه كان هناك زيادة في القيمة وبالتالي، يطالبون بدفع ضريبة مكاسب رأس المال البلدية.

ومع ذلك، إذا انخفضت قيمة الأرض - على سبيل المثال، بعد انهيار السوق أو انخفاض قيمة السجل العقاري - لا ينبغي عليك الدفعبشرط أن يكون من الممكن إثبات الخسارة بالوثائق.

من يدفع ضريبة مكاسب رأس المال البلدية؟

القاعدة العامة بسيطة:

• في البيع، يتم دفع ضريبة مكاسب رأس المال البلدية من قبل بائع.
  
• في الميراث أو التبرع، يدفعها الوريث أو الموهوب له، أي من يتلقى الممتلكات.
  

ومع ذلك، قد تكون هناك استثناءات إذا تم الاتفاق عليها صراحةً في العقد. في عمليات قيمة عالية، مثل تلك التي تنطوي على العقارات الفاخرةومن الشائع أن يتفاوض البائع والمشتري بشأن من يتحمل تكلفة الضريبة، وخاصة في السياقات التي قد يختلف فيها الحساب اعتمادًا على الطريقة المطبقة.

كيفية حساب مكاسب رأس المال البلدية

منذ الإصلاح القانوني لعام 2021، هناك طريقتان للحساب ويمكن لدافع الضرائب اختيار الأكثر ملاءمة:

1. الطريقة الموضوعية (بناءً على القيمة العقارية للأرض)

إنه يضاعف القيمة العقارية للأرض من اجل معامل يتم تحديدها سنويًا من قبل مجلس المدينة، اعتمادًا على السنوات التي انقضت بين الشراء والبيع.
ثم يتم تطبيق معدل الضريبة البلدية، والذي يمكن أن يصل إلى 30%.

مثال عملي:

• القيمة العقارية للأرض: 60,000 يورو
  
• سنوات الملكية: 20 سنة
  
• المعامل: 0.45
  
• معدل الضريبة: 25%
  

حساب:
60,000 × 0.45 = 27,000 يورو (زيادة)
27,000 × 25% = 6.750 € من مكاسب رأس المال البلدية.

2. الطريقة الحقيقية (وفقًا للربح الفعلي)

يتم حسابه من الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، مع الأخذ دائمًا في الاعتبار النسبة التي تتوافق مع الأرض (وليس إجمالي المنزل).

وعادة ما تكون هذه الطريقة أكثر تفضيلاً في المناطق التي ارتفعت فيها قيمة الأراضي قليلاً أو حتى انخفضت.

متى لا يتم دفع ضريبة مكاسب رأس المال؟

هناك عدة حالات لا يتم فيها دفع هذه الضريبة، حتى لو كان عمر الشقة أكثر من 20 عامًا:

• لا يوجد ربح: إذا كان سعر البيع مساويًا لسعر الشراء أو أقل منه.
  
• لم ترتفع قيمة الأرض:ويثبت ذلك بالكتابات والإيصالات.
  
• التحويلات عن طريق الدفع العيني أو الحجز من محل إقامته المعتاد.
  
• الإصلاحات القانونية:منذ عام 2021، ألغت المحكمة الدستورية إلزام دفع ضريبة مكاسب رأس المال عندما لا يكون هناك ربح حقيقي.
  

في جميع الأحوال، من الضروري تقديم الوثائق وهو ما يثبت عدم وجود ربح أمام مجلس المدينة المختص.

ما هي العوامل التي تؤثر على الدفع؟

وعلى الرغم من أن مدة الملكية (أكثر من 20 عامًا، في هذه الحالة) تؤثر على المعامل المطبق، لا يلغي الالتزام الضريبيالعوامل الرئيسية التي تحدد ما إذا كان سيتم الدفع أم لا هي:

• موقع الأرض وقيمتها العقارية.
  
• تباين سوق العقارات.
  
• سعر الشراء والبيع.
  
• التحديثات العقارية أو الإصلاحات الحضرية.
  
• اللوائح البلدية، حيث يمكن لكل مجلس مدينة تحديد معدلات ومعاملات مختلفة.
  

وبالتالي، فإن شقتين من نفس العمر قد تكون لهما نتائج مختلفة للغاية: إحداهما تدفع ضريبة مكاسب رأس المال والأخرى لا تدفع.

ماذا تفعل إذا قمت ببيع شقة عمرها أكثر من 20 عامًا

إذا قمت مؤخرًا ببيع منزل قديم، فمن الجيد اتباع الخطوات التالية:

1. مراجعة صكوك البيع والشراء
   التحقق من القيم المعلنة والنسبة المقابلة للأرض.
   
2. التحقق من القيمة العقارية.
   يمكنك العثور عليه في إيصال ضريبة الممتلكات الخاص بك أو على موقع السجل العقاري.
   
3. اطلب الحساب من مجلس المدينة.
   يمكنك طلب معلومات حول المبلغ التقديري وطرق الحساب المتاحة.
   
4. قارن بين النظامين (الموضوعي والواقعي).
   اختر ما هو الأكثر فائدة لك.
   
5. إذا انخفضت القيمة، فاطلب الإعفاء.
   تقديم الأدلة الوثائقية وتجنب دفع الضرائب غير المستحقة.
   

مكاسب رأس المال والميراث: ماذا يحدث للمنازل القديمة؟

وفي حالة الميراث، قد تؤثر الضريبة أيضًا شقق يزيد عمرها عن 20 عامًاحتى ولو لم يحصل الورثة على أي منفعة مالية.
الفرق هنا هو أنه يتم حساب مكاسب رأس المال من تاريخ حصول المتوفى على الممتلكات حتى لحظة الإرسال.

إذا زادت قيمة الأرض، فعلى الوارث سدادها، حتى لو كانت الشقة لا تزال قديمة. أما إذا ثبت عدم حدوث زيادة أو ثبات القيمة، فيحق للوارث التقدم بطلب إعفاء كلي أو جزئي.

كيفية تحسين الإقرارات الضريبية على المبيعات التي يزيد عمرها عن 20 عامًا

في سوق العقارات الفاخرةفي منطقة حيث تتجاوز العمليات في كثير من الأحيان المتوسط الوطني، يمكن لإدارة الضرائب البلدية أن تصنع الفارق بين العمليات الفعالة والأعباء غير الضرورية.

بعض النصائح المفيدة:

• تخطيط البيع مع المشورة الضريبية المسبقة.
  
• تحديث القيمة العقارية إذا كانت هناك تناقضات مع السوق الحقيقي.
  
• اختيار طريقة الحساب الأكثر ملاءمة لتقليل الأثر الضريبي.
  
• التفاوض تعاقديًا من يتولى الدفع في معاملات البيع والشراء؟
  
• استفد من الإعفاءات أو التخفيضات في حالة نقل الإقامة المعتادة أو إعادة الاستثمار أو فقدان القيمة.
  

يمكن أن يساعدك وكيل العقارات الجيد تعظيم الربحية وتقليص الأعباء الضريبية على المعاملات ذات القيمة العالية.

من أين تحصل على المعلومات وكيف تتجنب الأخطاء؟

نظرًا لأن لوائح ضريبة مكاسب رأس المال البلدية تعتمد على كل مجلس مدينة، فمن المستحسن:

• استشر مباشرة بوابة الويب البلدية.
  
• مراجعة القوانين الضريبية المحدثة.
  
• اذهب إلى المتخصصين المتخصصين في الضرائب العقارية وإدارة الأصول.
  

في حالة المنازل الفاخرة، نقدم في شركة Luxus Real Estates إرشادات شخصية لأولئك الذين يرغبون في الشراء أو البيع العقارات الفاخرة مع الأمن القانوني الكامل والتخطيط الضريبي المناسب.

لذا…

• شقة عمرها أكثر من 20 سنة نعم يمكنك دفع ضريبة مكاسب رأس المال- إذا زادت قيمة الأرض.
  
• يتم دفع الضريبة بواسطة البائع في البيع، أو الوريث في سلسلة متتالية.
  
• منذ عام 2021، هناك طريقتان لحسابهويمكنك اختيار الأكثر فائدة.
  
• لا يوجد دفع إذا لم يكن هناك مكسب حقيقي أو إذا كانت الأرض لم يتم إعادة تقييمه.
  
• يطبق كل مجلس مدينة قوانينه الخاصة المعاملات ومعدلات الضرائبلذا فمن المستحسن طلب المشورة قبل التوقيع.
  

المعرفة والتخطيط هما أفضل الأدوات لضمان أن بيع منزل - حتى لو كان عمره أكثر من عقدين من الزمن - هو معاملة شفافة ومربحة وخالية من المفاجآت الضريبية.