ما هي تكاليف شراء منزل في إسبانيا؟

إن شراء منزل في إسبانيا لا يقتصر على اختيار عقار أحلامك وتوقيع الصك فحسب: بل يتضمن تحمل سلسلة من التكاليف والضرائب التي قد تؤدي إذا لم يتم حسابها بشكل صحيح إلى اختلال توازن خططك المالية.

سواء كان الأمر يتعلق بشقة في موقع مركزي، أو شاليه ساحلي، أو فيلا فاخرة، فإن فهم التكاليف المرتبطة بشراء منزل في إسبانيا هو المفتاح لتجنب المفاجآت.

في المتوسط، يجب أن تخصص مبلغًا يتراوح بين 10% و15% بالإضافة إلى سعر الشراء. لنلقِ نظرة فاحصة على ما يشمله هذا المبلغ وكيفية دفعه.

نفقات شراء منزل

من الضرائب إلى رسوم كاتب العدل، ورسوم التسجيل، والرسوم الإدارية، وإذا كان ذلك ينطبق، الرهن العقاري، دعونا نلقي نظرة على النفقات المدرجة في شراء منزل.

1. الضرائب: ITP أو ضريبة القيمة المضافة، وAJD

📌 السكن المستعمل: ITP

عندما تشتري منزلًا مستعملًا، فإنك تدفع ضريبة نقل الملكية (ITP)يتراوح سعر البيع بين 6% و10%، حسب المنطقة المُستقلة. على سبيل المثال:

• الأندلس: 7%
  
• منطقة فالنسيا: 10%
  
• مدريد: 6%
  

بالنسبة للعقارات الفاخرة، تكون القاعدة الضريبية أعلى، وبالتالي ترتفع فاتورة الضرائب بشكل ملحوظ. على سبيل المثال، تُفرض ضريبة عقارية قدرها 120,000 يورو على شقة بنتهاوس في مدريد بقيمة مليوني يورو.

📌 السكن الجديد: ضريبة القيمة المضافة وAJD

بالنسبة للسكن الجديد، تدفع ضريبة القيمة المضافة، وهو 10% من سعر الشراء، بالإضافة إلى الضريبة على الأعمال القانونية الموثقة (AJD)، والتي تتراوح من 0.5% إلى 1.5% اعتمادًا على المجتمع.

مثال:

• فيلا جديدة بقيمة 800 ألف يورو على كوستا بلانكا:
  
  • ضريبة القيمة المضافة: 80,000 يورو
    
  • AJD (1.5%): 12000 يورو
    
  • إجمالي الضرائب: 92,000 يورو
    

2. كاتب العدل: عملية الشراء الخاصة بك مكتوبة وموثقة

يقوم كاتب العدل بصياغة عقد البيع، والرهن العقاري إن وجد، ويُصادق عليه. تُحدد الرسوم بموجب القانون، وتعتمد على السعر المُعلن.

• شقة قياسية: 600 يورو – 1200 يورو
  
• فيلا فاخرة: بسهولة 2000 يورو أو أكثر، اعتمادًا على تعقيد المعاملة (عدة عقارات، ملاحق، حقوق انتفاع).
  

في المنازل الفاخرة، يختار العديد من المشترين تضمين اتفاقيات الانتفاع، أو الوصايا، أو المواثيق العائلية في الصك نفسه.

3. سجل الملكية: الضمان القانوني

بعد توقيع الصك، يجب تسجيله. هذه الخطوة تحمي حقوق ملكيتك ضد أي طرف ثالث.

• التكلفة التقديرية: 400 يورو – 1000 يورو، اعتمادًا على قيمة وعدد المشاركات.
  
• إن العقارات التي لها عقارات مجاورة (حديقة، موقف سيارات، غرفة تخزين) تولد تعليقات توضيحية إضافية.
  

4. الوكالة: تجنب المفاجآت مع الخزانة

إذا قمت بالشراء باستخدام رهن عقاري، فستتولى الوكالة التعامل مع الضرائب وتسجيل الرهن العقاري وتسجيل العقار.

• متوسط التكلفة: 300 يورو – 600 يورو
  
• المعاملات المعقدة (الشركات القابضة، العديد من العقارات الريفية): 1000 يورو أو أكثر.
  

5. التقييم: ما هي القيمة الحقيقية لمنزلك؟

إلزامي في حال تمويل الشراء عن طريق البنك. يساعد ذلك في تحديد القيمة السوقية الحقيقية.

• السكن القياسي: 300 – 500 يورو
  
• السكن الفاخر: 800 يورو – 2000 يورو، إذا كانت هناك مميزات فريدة.
  

في المنازل الفاخرة، من الشائع أن يتم طلب عدة تقييمات للتفاوض على الرهن العقاري أو التخطيط للضرائب.

6. عمولة فتح الرهن العقاري

لا يوجد هذا دائمًا، ولكن العديد من البنوك تفرض رسومًا تتراوح بين 0.5% و1% من رأس المال المقرض.

• رهن عقاري بقيمة 500,000 يورو: 2,500 يورو – 5,000 يورو.
  
• وفي الفلل ذات القيمة العالية، حيث يمكن أن يتجاوز الرهن العقاري مليون دولار، ترتفع هذه العمولة إلى مستويات خيالية.
  

ما هو المبلغ الذي يجب علي أن أدفعه إذا اشتريت منزلًا؟

إذا قمنا بتلخيص جميع النفقات المباشرة للفرد، فهذا هو ما تدفعه:
✅ الضرائب: ITP أو ضريبة القيمة المضافة + AJD
✅ كاتب العدل وسجل الملكية
✅ الوكالة (في حال وجود رهن عقاري)
✅ التقييم (إذا كان هناك رهن عقاري)
✅ عمولة الافتتاح (في حال وجود رهن عقاري)

مثال عملي:

• شقة مستعملة: 200,000 يورو في فالنسيا
  
  • ITP 10%: 20,000 يورو
    
  • كاتب العدل: 800 يورو
    
  • التسجيل: 500 يورو
    
  • إجمالي النفقات: ~21,300 يورو (بالإضافة إلى الرهن العقاري إذا لزم الأمر)
    
• فيلا فاخرة جديدة: 2,500,000 يورو على كوستا بلانكا
  
  • ضريبة القيمة المضافة 10%: 250,000 يورو
    
  • AJD 1.5%: 37,500 يورو
    
  • كاتب العدل: 3000 يورو
    
  • التسجيل: 1500 يورو
    
  • الاستشارات والإدارة المتميزة: 3000 يورو
    
  • إجمالي النفقات: ~295,000 يورو (بدون رهن عقاري)
    

النفقات المتكررة والضرائب: بعد الشراء

اي بي اي (ضريبة الأملاك)

الضريبة البلدية السنوية تحسب على أساس القيمة العقارية.

• شقة عادية: 200 – 800 يورو سنويًا.
  
• الفلل الفاخرة: 2000 يورو – 10000 يورو، حسب الموقع والتضاريس.
  

مجتمع الملاك

إذا كنت تشتري في مبنى أو تطوير: تكاليف التنظيف والأمن وصيانة الحديقة وحمام السباحة.

• شقة حضرية: 50 – 200 يورو/الشهر
  
• فلل في مشروع فاخر مع نادي اجتماعي وأمن ومناطق رياضية: 400-1000 يورو شهريًا.
  

ضريبة مكاسب رأس المال البلدية

عادةً ما يدفع البائع هذه الضريبة، ولكن يُمكن الاتفاق على أن يتحملها المشتري. تُفرض هذه الضريبة على ارتفاع قيمة الأراضي الحضرية منذ آخر عملية نقل ملكية.

تأمين

إلزامي إذا كان لديك رهن عقاري. يُنصح به دائمًا.

• متوسط سعر الشقة: 150 – 300 يورو/السنة.
  
• فيلا فاخرة: 1000 يورو – 5000 يورو/السنة، للفن، وحمام السباحة، والحدائق.
  

كيف يمكن دفع النفقات؟

الرهن العقاري أو الدفع نقدا؟

• إذا قمت بالشراء نقدًا، فإنك تدفع جميع النفقات من جيبك الخاص قبل أو في وقت الفعل.
  
• إذا قمت بالشراء من خلال الرهن العقاري، فإن البنوك تمول فقط ما بين 70% و80% من سعر الشراء أو التقييم؛ ويأتي الباقي من مدخراتك.
  
• ال مصاريف البيع والشراء والتصرفات كما أنها لا يتم تضمينها عادة في الرهن العقاري.
  

لذلك فمن المستحسن أن يكون بين 30% و35% من إجمالي السعر المدخر للدخول والنفقات.

بدائل لخفض التكاليف

• التفاوض على سعر الشراء: كلما ارتفع السعر، ارتفعت الضريبة. أحيانًا، يمكن تعديلها إذا تم دفع ثمن الأثاث أو الملحقات بشكل منفصل.
• مراجعة الإعفاءات الضريبية: تقدم بعض المجتمعات خصومات للأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا، أو للعائلات الكبيرة، أو السكن المدعوم.
• نصائح متخصصة: ضروري لأصحاب الثروات الكبيرة والمشترين الأجانب. التخطيط الجيد يجنّبك الرسوم الإضافية ويحسّن وضعك الضريبي.

هل ينطبق نفس الشيء على الأجانب؟

نعم، ولكن مع الفروق الدقيقة:

• غير المقيمين: إذا لم يكن محل إقامتك الضريبي في إسبانيا، فإن لديك التزامات إضافية: الإعلان عن الأصول الموجودة في الخارج والنظر في ضريبة الثروة إذا تجاوزت الحدود الإقليمية.
  
• التأشيرة الذهبية: إن استثمار أكثر من 500 ألف يورو في العقارات غير المرهونة يسمح لك بالتقدم بطلب للحصول على الإقامة الاستثمارية.
  

لذلك، عند البحث منازل فاخرة للبيعمن الضروري أن يكون لدينا متخصصون على دراية بالقانون الإسباني واتفاقيات الضرائب المزدوجة.

طرق شراء عقار في إسبانيا

عند شراء منزل في إسبانيا، يفكر الكثيرون فقط في الدفع نقدًا أو بقرض عقاري، ولكن هناك خيارات متعددة مصممة خصيصًا لتناسب مختلف احتياجات المشترين وأنواع المنازل. لكل خيار آثاره الضريبية والمالية والقانونية الخاصة.

دعونا نراهم:

✅ شراء نقدي

• الطريقة الأبسط: يكون لدى المشتري 100% من المبلغ بالإضافة إلى النفقات.
• مثالي لأولئك الذين لديهم السيولة أو يبيعون عقارًا آخر.
• شائع جدًا بين المشترين الأجانب الذين يتطلعون إلى تجنب التعقيدات المصرفية.
• في المنازل الفاخرة، يتم استخدامه لتبسيط المعاملات وزيادة القوة التفاوضية.

ميزة:التوفير في فوائد ورسوم الرهن العقاري.

غير مريح:أنت بحاجة إلى توفير كبير وسداد كافة نفقاتك مرة واحدة.

✅ الشراء برهن عقاري

الخيار الأكثر شيوعًا للمشترين المحليين والمقيمين الأجانب الذين لديهم دخل في إسبانيا.

• يقوم البنك بتمويل ما بين 70% و80% من قيمة الشراء أو التقييم (أيهما أقل).
• يجب على المشتري دفع الدفعة الأولى وتكاليف الشراء (10%-15% إضافية).
• يمكن أن تكون أسعار الفائدة ثابتة أو متغيرة أو مختلطة.
• في معاملات الفلل الفاخرة، تدرس البنوك قدرة المشتري على الدفع عن كثب.

ميزة:يسمح لك بالشراء دون خسارة رأس مالك بالكامل.

غير مريح:ترتفع رسوم التقييم الأولي وعمولة الافتتاح ورسوم الإدارة.

✅ التأجير العقاري (التأجير التمويلي)

أقل شيوعًا بالنسبة للأفراد، ولكنه مثير للاهتمام للعاملين لحسابهم الخاص أو الشركات الصغيرة والمتوسطة:

• هو عقد إيجار تمويلي مع خيار الشراء في نهاية المدة.
• يستخدم على نطاق واسع في المباني التجارية أو المكاتب.
• يسمح لك بخصم الرسوم كنفقات إذا قمت بالشراء من خلال شركة.

ميزة:المرونة الضريبية للشركات.

غير مريح:لا يتم تطبيقه عادة على المساكن الأساسية، بل على الأصول التجارية.

✅ شراء على الخارطة (في الموقع)

• شراء منزل على الخريطة أو قيد الإنشاء يعني شراء منزل لا يزال قيد الإنشاء.
• يتم دفع وديعة ويتم إجراء دفعات جزئية أثناء العمل.
• ويتم دفع الباقي عند تسليم العقار.
• شائع جدًا في التطورات الساحلية الجديدة أو المناطق السكنية الفاخرة.

ميزة:سعر الشراء عادة ما يكون أقل من سعر المنزل الجاهز.

غير مريح:خطر التأخير أو عدم الامتثال من قبل المطور (ولهذا السبب يجب التحقق من الضمانات).

✅ الشراء بالتقسيط أو بتمويل من البائع

• في بعض المعاملات (خاصة الفيلات أو العقارات ذات القيمة العالية)، يقبل البائع الدفعات المقسمة.
• يتم الاتفاق على جدول الدفع وتسليم العقار في عقد خاص.
• وقد يشمل ذلك ضمانات مثل الرهن العقاري لصالح البائع.

ميزة:تتجنب الرهن العقاري المصرفي.

غير مريح:عادةً ما يكون السعر النهائي أعلى إلى حد ما بسبب التمويل الخاص.

✅ تعاونيات الإسكان

صيغة أخرى منتشرة جدًا في المدن:

• مجموعة من المشترين تنظم عملية البناء.
• يتم الدفع حسب تقدم العمل.
• يتم افتراض مخاطر البناء والإدارة البيروقراطية.

ميزة:أسعار أكثر معقولية.

غير مريح:مواعيد نهائية أقل مرونة، وخطر التأخير والإدارة الجماعية.

فما هي أفضل طريقة بالنسبة لك؟

• الأجانب الذين لديهم سيولة: تساهم المدفوعات النقدية في تبسيط الإجراءات وتقليل الرسوم المصرفية.
• المشترين المحليين أو المقيمين: عادةً ما يكون الرهن العقاري هو الخيار الأكثر توازناً.
• المستثمرون المهتمون بالضرائب: يمكن أن يؤدي الشراء من خارج الموقع أو من خلال شركة إلى تحسين الضرائب.
• رواد الأعمال: قد يكون لتأجير العقارات أو التعاونيات مزايا محددة.

قبل اتخاذ القرار، يُنصح بمقارنة جميع الخيارات مع مستشار متخصص ومحامٍ عقاري. بهذه الطريقة، يمكنك ضبط ميزانيتك وحماية استثمارك.

وإذا كنت تبحث عن خيارات حصرية في كوستا بلانكا، فاستكشف أفضل مجموعة من المنازل الفاخرة للبيع بمساعدة الخبراء الذين سيرشدونك خلال كل خطوة، من طريقة الدفع الأكثر ملاءمة إلى تسليم المفاتيح.

أين تجد النصيحة الموثوقة؟

ال النفقات في شراء منزل لا مفر من ذلك، لكن الإدارة الجيدة تُحدث فرقًا بين معاملة مُرهقة واستثمار آمن. سواء كنت تبحث عن فيلا مطلة على البحر أو شقة بموقع مركزي للعمل عن بُعد تحت أشعة الشمس، دع الخبراء المحليين يُرشدونك. استكشف أفضل تشكيلة من منازل فاخرة للبيع وثق في الفريق الذي يساعدك على فهم كل بند من بنود النفقات قبل التوقيع.