كل ما تحتاج إلى معرفته عن الضرائب عند بيع منزلك

بيع عقار في إسبانيا لا يقتصر على إيجاد المشتري المثالي، والاتفاق على سعر عادل، والتوقيع أمام كاتب العدل. وراء كل معاملة عقارية سلسلة من الالتزامات الضريبية والتكاليف القانونية التي من المهم معرفتها مسبقًا لتجنب أي مفاجآت غير سارة. في هذه المقالة، نوضح بوضوح وشمول الضرائب المستحقة عند بيع منزل، وتكاليف بيع شقة، وكيفية حسابها، ومن يتحملها، والاستثناءات أو المزايا الضريبية التي يوفرها التشريع الإسباني الحالي.

1. ما هي الضرائب التي يتم دفعها عند بيع المنزل؟

يؤدي بيع المنزل إلى توليد سلسلة من الضرائب الإلزاميةعلى مستوى الولاية والبلدية. بشكل عام، يتحمل البائع ضريبتين رئيسيتين:

ل) IRPF - ضريبة الدخل الشخصي

يمكن أن يؤدي بيع العقار إلى توليد مكاسب رأس المال، والتي يجب التصريح عنها في الإقرار الضريبي المُقابل. يُحسب هذا الربح بطرح سعر الشراء (مضافًا إليه المصاريف والتحسينات) من سعر البيع (بعد خصم المصاريف).

كيف يتم حساب مكاسب رأس المال؟

الصيغة هي كما يلي:

الربح = قيمة التحويل – قيمة الاستحواذ

• قيمة الإرسال: سعر البيع مطروحًا منه النفقات المصاحبة (مثل مصاريف التوثيق، ومكاسب رأس المال، وعمولة العقارات، وما إلى ذلك).
  
• قيمة الاستحواذ: سعر الشراء بالإضافة إلى الضرائب المدفوعة (مثل ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة)، ورسوم التوثيق والتسجيل، والاستثمارات المحتملة في التحسينات.
  

معدلات الضرائب المطبقة في عام 2025:

• حتى 6000 يورو: 19 %
  
• من 6,000.01 يورو إلى 50,000 يورو: 21 %
  
• من 50,000.01 يورو إلى 200,000 يورو: 23 %
  
• أكثر من 200 ألف يورو: 27 %
  
• أكثر من 300 ألف يورو: 28 % (قسم جديد تمت إضافته في الإصلاح الضريبي لعام 2024)
  

يجب الإقرار بهذه الضريبة في إقرار ضريبة الدخل الشخصي للسنة التالية للبيع. ومع ذلك، هناك إعفاءات مهمةكما سنرى لاحقًا.

ب) مكاسب رأس المال البلدية - ضريبة على زيادة قيمة الأراضي الحضرية (جامعة إيفتنو)

هذه الضريبة المحلية تفرض ضرائب على زيادة قيمة الأراضي الحضرية من لحظة شراء العقار حتى بيعه، ويُفرض هذا الرسم من قِبل المجلس البلدي المختص.

من يدفع ضريبة مكاسب رأس المال البلدية؟

كقاعدة عامة، البائع هو دافع الضرائب، إلا في حالات الميراث أو الهبة، حيث تقع على عاتق المستفيد.

كيف يتم حسابه؟

منذ الإصلاح الذي قدمه المرسوم الملكي بقانون رقم 26/2021، هناك طريقتان للحساب:

• نظام الهدف: يتم تطبيق معامل ثابت على القيمة العقارية للأرض وعدد السنوات التي انقضت.
  
• النظام الحقيقي: يتم حساب الفرق بين قيمة البيع وقيمة الاستحواذ بتطبيق نسبة على القيمة العقارية.
  

يمكن لدافع الضرائب اختيار الطريقة الأنسب. بالإضافة إلى ذلك، إذا لم يكن هناك ربح- لا يوجد التزام بالدفع (حكم المحكمة الدستورية لسنة 2021).

2. نفقات أخرى عند بيع شقة

بصرف النظر عن الضرائب، يجب علينا أن نفترض النفقات المختلفة المرتبطة بالعملية، والتي قد تمثل نسبة كبيرة من قيمة البيع.

أ) رسوم كاتب العدل

على الرغم من أن رسوم كاتب العدل يتحملها المشتري عادةً، إلا أن البائع قد يضطر إلى دفع:

• جزء من عقد بيع عام، إذا تم الاتفاق على ذلك.
  
• إلغاء الرهن العقاري (إذا كان العقار مرهونًا).
  
• منح التوكيلات- في حالة التمثيل القانوني.
  

ب) إلغاء تسجيل الرهن العقاري

إذا تم بيع المنزل برهن حالي، فيجب على البائع إلغاؤه قبل سجل الملكية، مما يعني:

• صك إلغاء موثق
  
• رسوم التسجيل
  
• رسوم الإدارة
  

يمكن أن تتكلف هذه العملية ما بين 600 و 1000 يورو، وذلك حسب الكمية والمجتمع المستقل.

ج) شهادة كفاءة الطاقة

منذ عام 2013، أصبح من الإلزامي تزويد المشتري بـ شهادة الطاقة صالحة، صادرة عن فني مؤهل. تتراوح تكلفتها عادةً بين 70 و 250 يورو.

د) شهادة صلاحية السكن

مع أنه ليس إلزاميًا في جميع المناطق ذات الحكم الذاتي، إلا أنه قد يكون من الضروري إضفاء الطابع الرسمي على البيع. يسري لمدة 15 عامًا، وتبلغ تكلفته حوالي 50-100 يورو.

هـ) رسوم الوكالات العقارية

في حالة البيع من خلال وكالة، يدفع البائع عادة عمولة على سعر البيع النهائي، والذي يكون في إسبانيا عادة بين 3% و 5%، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة.

3. الإعفاءات الضريبية: متى تكون الإعفاءات الضريبية على المبيعات؟

وينص القانون على حالات خاصة حيث قد يكون البائع معفيًا كليًا أو جزئيًا من دفع ضريبة الدخل الشخصي أو ضريبة مكاسب رأس المال.

أ) الإعفاء من إعادة الاستثمار في محل الإقامة المعتاد

إذا تم إعادة استثمار المبلغ المتحصل عليه من البيع في شراء واحدة جديدة محل الإقامة المعتاديمكنك التقدم بطلب إعفاء من ضريبة الدخل الشخصي على أرباح رأس المال. يجب استيفاء الشروط التالية:

• يجب أن يكون العقار المباع محل إقامة دافع الضرائب المعتاد لمدة لا تقل عن ثلاث سنوات.
  
• يجب أن يتم إعادة الاستثمار خلال فترة سنتين من البيع (قبل أو بعد).
  
• يجب تخصيص المبلغ المحصل كاملا.
  

ب) الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا

يتم إعفاء الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا من دفع الضرائب على الأرباح التي يحققونها إذا باعوا مسكنهم الرئيسي، بغض النظر عما إذا كانوا يعيدون الاستثمار أم لا.

أيضًا، إذا قمت ببيع منزل ثانٍ وإعادة استثمار الأموال في معاش الحياة المؤمن عليه، حتى الحد الأقصى 240,000 يورو، قد يستفيدون أيضًا من الإعفاء الجزئي.

ج) البيع بخسارة

إذا أدت المعاملة إلى توليد خسارة (أي إذا تم بيعها بأقل من تكلفتها)، فإنها لا تخضع لضريبة الدخل الشخصي، ويمكن أيضًا تعويضها بمكاسب رأس المال الأخرى.

4. ماذا يحدث إذا تم توريث المنزل أو التبرع به؟

على الرغم من أنها ليست عملية شراء وبيع تقليدية، فإن نقل العقارات عن طريق الميراث أو التبرع يستلزم أيضًا التزامات ضريبية معينة:

• في حالة الميراثيجب على الورثة أن يدفعوا ضريبة الميراث والهبة و ال مكاسب رأس المال البلدية.
  
• إذا تم التبرع بممتلكات، يجب على المتبرع الإعلان عن مكاسب رأس المال في ضريبة الدخل الشخصي، ويدفع المتلقي ضريبة الهدية.
  

5. ما هي النفقات التي يتحملها المشتري؟

على الرغم من أن هذه المقالة تركز على الضرائب والرسوم التي تؤثر على البائع، فمن المهم معرفة ما هو مسؤول عنه المشتري، حيث يمكن أن يؤثر ذلك على المفاوضات:

• ضرائب الشراء (ITP أو ضريبة القيمة المضافة)
  
• رسوم كاتب العدل (ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك)
  
• التسجيل في سجل الملكية
  
• التمويل (التقييم، رسوم الافتتاح، الإدارة، إلخ.)
  

6. مفاتيح تحسين ضريبة المبيعات

هناك العديد من الاستراتيجيات القانونية التي يمكن أن تساعدك تقليل العبء الضريبي عند بيع عقار في إسبانيا:

• اعتماد جميع تكاليف التحسين (التجديدات والتوسعات) مع الفواتير والمدفوعات البنكية، لزيادة القيمة الشرائية.
  
• تشمل الكل النفقات القابلة للخصم في حساب ضريبة الدخل الشخصي.
  
• التخطيط للمستقبل إعادة الاستثمار في السكن الأساسي إذا كنت ترغب في تطبيق الإعفاء.
  
• إذا كنت تبيع منزلًا ثانيًا، فاستكشف خيارات مثل المعاش التقاعدي أو الهدية المخطط لها.
  

بالإضافة إلى الضرائب القياسية، يجدر النظر في جوانب مثل:

• على الإقامة الضريبية للمشتري أو البائع (خاصة إذا كان أحد الطرفين يقيم في الخارج).
  
• الخضوع المحتمل لـ ضريبة الثروة.
  
• الأنظمة الإقليمية (على سبيل المثال، في جزر البليار، أو كتالونيا، أو الأندلس) التي تؤثر على التحويلات ذات القيمة العالية.
  

• العقوبات الاقتصادية (من 50 % إلى 150 % من الدين الضريبي)
  
• رسوم إضافية للتقديم المتأخر
  
• فائدة التأخير في السداد
  
• حتى المسؤولية الجنائية في الحالات الخطيرة
  

كما نرى، بيع منزل في إسبانيا ليس مجرد معاملة تجارية، بل هو أيضًا معاملة ضريبية. معرفة تفاصيل الضرائب التي يجب دفعها عند بيع منزل، الذي - التي النفقات عند بيع شقة يجب أخذ ذلك في الاعتبار وكيفية التخطيط بشكل صحيح لكل خطوة يمكن أن يحدث فرقًا بين بيع مربح وتجربة باهظة الثمن.

إذا كنت تفكر في بيع عقارك - سواء كان مسكنك الأساسي أو منزلك الثاني أو عقارًا فاخرًا - فتعلم المزيد واطلب النصيحة وأحط نفسك بالمحترفين الذين سيهتمون بمصالحك.